來源：市場資訊

（來源：藏金洞）

最近，深圳樓市和高校圈發(fā)生了一件很有意思的事，把小區(qū)業(yè)主和準(zhǔn)研究生們?nèi)季磉M來了，整個網(wǎng)絡(luò)炸了鍋。

網(wǎng)傳的《深圳大學(xué)麗湖校區(qū)2026級研究生住宿安排告知書》顯示，該校麗湖校區(qū)2026級全日制研究生將統(tǒng)一安排在校外住宿，地點暫定漢園茗院，住宿費用標(biāo)準(zhǔn)將參照學(xué)校統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。

簡單來說，就是深圳大學(xué)打算把2026級部分研究生安排到漢園茗院這個小區(qū)里住。消息一出來，業(yè)主議論紛紛，網(wǎng)上各種聲音也吵成一鍋粥。

吵歸吵，鬧歸鬧，如果我們冷靜下來，用理性復(fù)盤一下這件事，會發(fā)現(xiàn)這背后其實藏著一個非常精妙的社會學(xué)和經(jīng)濟學(xué)閉環(huán)。

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擔(dān)憂背后的“認知誤區(qū)”

咱們先把矛盾的癥結(jié)給掰扯清楚。

根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺最新備案數(shù)據(jù)，截至 2026年4月，漢園茗院A區(qū)419套可售房源，已網(wǎng)簽192套，去化率45.82%；B區(qū)474套可售房源，已網(wǎng)簽234套，去化率 49.37%。入市近兩年，整體去化率不足一半。

這次深圳大學(xué)擬租用的，是A區(qū)里產(chǎn)權(quán)歸村股份公司所有的整棟回遷物業(yè)，從未對外散售。

另一邊，公開信息顯示，深圳大學(xué)2026年研究生擬招5707人，較2025年的5232人擴招近500人，校內(nèi)宿舍確實不夠用。

說起來，業(yè)主們最大的擔(dān)心其實就三點。

第一，怕小區(qū)檔次被拉低，自己上千萬的房子變成別人嘴里的宿舍樓，這面子掛不住，里子恐怕也要受損。

第二，怕人多擁擠，電梯超負荷、道路堵塞、公共設(shè)施被擠占。

第三，怕生活品質(zhì)下降，噪音、外賣垃圾、管理混亂等等。

站在業(yè)主的視角，這些擔(dān)心可以理解。但這些擔(dān)心，其實是一種認知上的誤區(qū)。

如果我們從經(jīng)濟與社會的深層次視角去看，你會發(fā)現(xiàn)，與來路不明的社會零散租客相比，研究生群體反而是一個現(xiàn)代化高端社區(qū)的最佳租客選擇。

首先，法律與市場邏輯完全站得住腳。這棟樓產(chǎn)權(quán)歸村股份公司，人家拿去出租，無論從物權(quán)法還是市場經(jīng)濟的角度看，都挑不出一點毛病。

其次，學(xué)生群體相對“單純”。他們沒有復(fù)雜的社會關(guān)系，白天絕大多數(shù)時間都在實驗室、圖書館里卷課題、寫論文，根本沒心思也沒時間搞什么鄰里糾紛。大家作息高度統(tǒng)一，早睡早起，在輔導(dǎo)員的眼皮子底下，想亂都亂不起來。

而且漢園茗院6.6萬的均價放在深圳這個寸土寸金的地方，本來就不是什么傳世豪宅，賣不動的情況下找個靠譜的大客戶長租，這在商業(yè)上簡直是雪中送炭。

學(xué)校集中租賃和管理，相比散租更穩(wěn)定也更安全。

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如何做到雙贏？

既然租給誰都是租，那我們再來算一筆長遠的經(jīng)濟賬。

為什么大家直覺上覺得租給學(xué)生會拉低房價？這是一種極其短視的、基于感性的條件反射。從資產(chǎn)增值的底層邏輯去看，租給深大的研究生，不僅不會拉低房價，長遠來看，反而可能會讓漢園茗院的房價跑出超額收益。

咱們一點點來拆解。

第一，管理規(guī)范。學(xué)校租一整棟樓，必然要派宿管、建制度、管紀(jì)律。學(xué)生群體相對單純，有輔導(dǎo)員和宿管盯著，作息雖然統(tǒng)一但也是規(guī)律的，不會像某些社會租客那樣搞出深夜開派對、養(yǎng)大型犬?dāng)_民、非法群租之類的事情。

第二，激活社區(qū)商業(yè)。1000多個年輕人住進來，意味著早餐店、便利店、奶茶店、快遞站的生意都會火起來。這些商業(yè)配套繁榮了，小區(qū)的生活便利度就會上升，反過來對房價形成支撐。你想啊，一個小區(qū)周邊冷冷清清啥都沒有，跟一個小區(qū)周邊超市餐館快遞站一應(yīng)俱全，哪個住起來更舒服？

第三，學(xué)區(qū)氛圍加持。小區(qū)里住著一群研究生，這里面很多是理工科的碩博生，有些可能還會順便給小區(qū)里的孩子做家教，整個社區(qū)的文化層次無形中被拉高了一截。這種軟性的加分，比單純看房價數(shù)字更有長遠價值。

廣東省體改研究會執(zhí)行會長彭澎也提到過類似的觀點：一些距離學(xué)校較近或者通勤方便的閑置物業(yè)，可以通過盤活、按學(xué)生要求改造等方式，解決去庫存和閑置問題。

說到底，業(yè)主真正擔(dān)心的其實不是學(xué)生本身，而是管理不到位導(dǎo)致的生活品質(zhì)下降。如果學(xué)校能把管理做到位，那這其實是一個雙贏的局面。

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浪潮已來

把視野放大一點，深圳大學(xué)的做法并非孤例。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的《中華人民共和國2025年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2025年研究生教育招生143.8萬人，這一數(shù)字較十年前近乎翻倍。

隨著研究生尤其是專業(yè)碩士的大規(guī)模擴招，高校宿舍資源普遍告急。北京大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)等頂尖學(xué)府近年已明確宣布，原則上不再為專業(yè)學(xué)位碩士生提供校內(nèi)宿舍。

事實上，早在1999年，教育部就提出要推進高校后勤社會化改革。2024年1月，國家發(fā)展改革委、教育部等七部門專門發(fā)布《關(guān)于加強高校學(xué)生宿舍建設(shè)的指導(dǎo)意見》，明確指出鼓勵高校通過購買、租賃學(xué)校周邊的人才公寓、商住樓等社會用房，補充宿舍資源。

這為高校的“置業(yè)”提供了直接政策依據(jù)，有助于高校破除顧慮，大膽探索，解決學(xué)生住宿難題。

2025年3月，湖北大學(xué)斥資近2億元，收購陽邏校區(qū)附近352套存量商品房用作學(xué)生宿舍，平均收購單價約4650元/平方米，相當(dāng)于此前備案均價的六成。

這是全國首個高校收購存量商品房的案例，既有效盤活了市場存量資產(chǎn)、為房地產(chǎn)去庫存提供了新思路，又精準(zhǔn)破解了高校宿舍資源緊張的難題。

無獨有偶，2025年9月，浙江大學(xué)發(fā)布采購公告，擬用2450萬元/年的預(yù)算，在紫金港校區(qū)周邊5公里范圍內(nèi)租賃不少于3000張床位的社會用房，為2026級專碩生提供首年住宿。

除了這兩家，上海電力大學(xué)也聯(lián)手了中建幸孚家公寓，為學(xué)子提供了320張床位，還配有24小時管家服務(wù)。中國石油大學(xué)（北京）、中國政法大學(xué)、上海外國語大學(xué)等高校也都在通過租賃校外房源的方式來解決宿舍問題。

綜合看下來，這些高校收購、租賃校外房源的成本，皆遠低于自建宿舍。

這些案例共同說明了一個趨勢：高校宿舍社會化已經(jīng)不是個別學(xué)校的舉措，而是一場政策引導(dǎo)、市場響應(yīng)、多方共贏的全國性浪潮。

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尾聲

回到深圳漢園茗院這件事。業(yè)主們的擔(dān)憂完全可以理解，花了一輩子的積蓄買的房子，誰也不愿意看到自己的居住環(huán)境被破壞。

但正如我們前面分析的，學(xué)生群體恰恰是最可控、最安全、最能給社區(qū)帶來正向價值的租客群體。關(guān)鍵在于管理和溝通。學(xué)校要把宿管制度延伸到校外，把學(xué)生的行為規(guī)范抓到位；街道辦和物業(yè)要把公共資源調(diào)配好，把消防和交通問題提前規(guī)劃好；業(yè)主和學(xué)生之間也要多一些理解，少一些偏見。

北大政府管理學(xué)院教授馬亮說得很到位，無論是收購還是租賃，都是一舉兩得的創(chuàng)新舉措，既能改善學(xué)生住宿條件，又能借助相對低廉的售價或租價降低高校成本，同時助力存量房產(chǎn)去化。

從高校的角度看，自建宿舍受限于校園空間、資金投入和建設(shè)周期，傳統(tǒng)的宿舍供給模式已經(jīng)捉襟見肘。尤其在寸土寸金的城市核心區(qū)，學(xué)校根本沒有空地來蓋樓。而直接購買或租賃存量房，成本更低、周期更短，湖北大學(xué)6折拿房的案例就是最好的證明。

從房地產(chǎn)市場的角度看，當(dāng)前樓市正處于調(diào)整期，開發(fā)商去化壓力大，存量商品房面臨消化難題。高校的批量收購或租賃，等于給市場注入了一劑強心針，幫助房企回籠資金，促進企業(yè)實現(xiàn)良性循環(huán)。

從社區(qū)的角度看，鄭州高新區(qū)大謝村就是一個鮮活的樣本。這個回遷安置小區(qū)地處河南工業(yè)大學(xué)和鄭州大學(xué)中間，吸引了上千名大學(xué)生租客入住。當(dāng)?shù)亟M建了三色微網(wǎng)格志愿服務(wù)隊，還打造了自習(xí)室、讀書室，定期舉辦跳蚤市場、交友聯(lián)誼，硬是把暫住過客變成了共建主力。這充分說明，學(xué)生住進小區(qū)根本不是麻煩，而是一筆可以主動經(jīng)營的社會資產(chǎn)。

從學(xué)生的角度看，用每年一千多塊的住宿費，住進空調(diào)熱水齊全、獨立衛(wèi)浴、甚至還有共享廚房和健身房的商品房小區(qū)，居住體驗直接從勉強湊合升級到了品質(zhì)生活。

學(xué)校省了錢、提升了學(xué)生體驗，房企回了款、盤活了資產(chǎn)，社區(qū)增了活力、聚了人氣，學(xué)生住得舒服、學(xué)得安心。四方都在贏，誰輸了？沒有人輸。

唯一的輸家，可能是那些固守成見、拒絕變化的心態(tài)！

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