剛剛過去的4月，杭州的二手房市場(chǎng)徹底“燃”了。

沒有鋪天蓋地的利好消息，也沒有四面八方的投資涌入，但數(shù)據(jù)卻實(shí)打?qū)嵶尨蠹页粤艘惑@。據(jù)杭州貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，剛剛過去的4月份，杭州十區(qū)二手房共成交9968套，環(huán)比提升6.5%，同比漲幅5.8%。這不僅是近一年的月度新高，更是近五年來成交量最高的一個(gè)4月，僅次于2021年同期的歷史高峰。

仔細(xì)拆解這份成績(jī)單，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象：曾經(jīng)風(fēng)光無限的奧體、申花板塊“集體失聲”，取而代之的是臨平、良渚、閑林那些單價(jià)“1字頭”的剛需大盤。

總價(jià)百萬出頭

剛需盤成了4月的“流量王”

“上個(gè)月我們店成交了17套，其中15套總價(jià)在200萬元以下?！迸R平廣廈天都城附近一家中介門店的店長(zhǎng)老張，聲音里帶著掩飾不住的興奮。他指著門店外的大幅廣告牌說：“你看這套，99平方米三房，總價(jià)才134萬元，算下來單價(jià)一萬三，上個(gè)月，光這個(gè)小區(qū)就賣掉了53套?！?/p>

老張口中的天都城，正是4月份杭州二手房市場(chǎng)的“銷冠”。

在杭州我愛我家公布的4月成交熱門小區(qū)榜單中，這個(gè)超級(jí)大盤以53套的成交量獨(dú)占鰲頭，套均面積99平方米，套均總價(jià)134萬元。而同樣位于臨平的夏宮花苑，套均總價(jià)更是低至128萬元，單價(jià)達(dá)到12709元/平方米。

臨平某住宅小區(qū) 攝影 江玥

“買房的清一色是年輕人，有的在九堡上班，有的剛畢業(yè)兩三年?！崩蠌堈f，上個(gè)月杭州公積金新政落地，很多客戶算了一筆賬：家庭最高可貸180萬元，買這種總價(jià)130多萬的房子，純公積金貸款就夠了，連商貸都不用碰，“利率低、月供少，他們覺得比租房劃算多了。”

數(shù)據(jù)印證了年輕人“掃貨”的瘋狂。上月全市總價(jià)300萬元以下的房源成交占比高達(dá)73.8%，其中200萬元以下的“上車盤”占比超過一半，達(dá)到50.9%。余杭區(qū)的新明半島、錢塘區(qū)的世茂江濱花園等小區(qū)，單價(jià)都在1.5萬-1.7萬元/平方米之間，套均總價(jià)200萬元出頭甚至更低。

“以前大家都盯著奧體、未來科技城，覺得那里是杭州樓市的風(fēng)向標(biāo)。但從眼下的數(shù)據(jù)看，真正的‘基本盤’其實(shí)在這些不起眼的剛需板塊?！?/strong>老張感慨道。

公積金新政“點(diǎn)燃”剛需

純公積金貸款占比迅速攀升

是什么讓這批年輕人不約而同地集體入場(chǎng)？

幾乎所有中介和購(gòu)房者都會(huì)提到一個(gè)關(guān)鍵詞：公積金新政。

4月1日起，杭州正式實(shí)施住房公積金貸款新政，家庭最高貸款額度從130萬元大幅提高到180萬元。對(duì)于總價(jià)200萬元左右的房子來說，這意味著很多購(gòu)房者可以完全依靠公積金完成按揭，徹底告別“組合貸”的繁瑣和更高的利息成本。

“我四月中旬簽了一套臨平的房子，總價(jià)168萬，純公積金貸了150萬，月供只要6000元出頭?！痹跒I江上班的95后小陳說，新政出臺(tái)前他一直在猶豫，“如果做商貸或者組合貸，月供要比現(xiàn)在高1000多元，壓力比較大。新政一出，我第二天就去看房了?！?/p>

據(jù)杭州我愛我家統(tǒng)計(jì)，4月份選擇公積金貸款（含組合貸款）的購(gòu)房者比例達(dá)到32.4%，較3月份提升3.8個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下近年來新高。其中，公積金貸款對(duì)總價(jià)300萬元以下房源的拉動(dòng)尤為突出。

驚人的是，純公積金貸款在所有住房貸款中的占比，從3月的12.7%迅速攀升至4月的19.1%，一個(gè)月內(nèi)大幅提高了6.4個(gè)百分點(diǎn)。與2025年全年8.6%的平均水平相比，更是高出10.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到去年均值的2.2倍左右。

“可以說，沒有這波公積金新政，就沒有這個(gè)‘最強(qiáng)銀四’。”杭州一位資深房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，新政精準(zhǔn)降低了剛需的購(gòu)房門檻，讓大量原本持幣觀望的年輕人有了“上車”的底氣。

學(xué)區(qū)房行情分化

年度行情已接近尾聲

除了低總價(jià)剛需盤，4月份另一大亮點(diǎn)是學(xué)區(qū)房。但與往年不同的是，這波學(xué)區(qū)房熱并非普漲，而是出現(xiàn)了明顯的“分化行情”。

在傳統(tǒng)的入學(xué)季驅(qū)動(dòng)下，部分熱門學(xué)區(qū)房的成交量持續(xù)上行。杭州江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校學(xué)區(qū)房4月份成交了77套，比3月的64套還要多13套。長(zhǎng)壽橋小學(xué)學(xué)區(qū)房4月共成交31套，環(huán)比3月大漲121%。更夸張的是，此前長(zhǎng)期“零成交”的仙林苑、白澤弄等老小區(qū)，上個(gè)月也分別成交了2套和4套。

“我們門店4月份成交了5套長(zhǎng)壽橋的學(xué)區(qū)房，其中有一套面積不到50平方米，總價(jià)180萬元?！惫笆麉^(qū)一位中介表示，買這些房子的家長(zhǎng)目標(biāo)非常明確，“就是為了掛戶口，所以總價(jià)越低越好。”

但并非所有學(xué)區(qū)都能延續(xù)熱度。文海實(shí)驗(yàn)學(xué)校4月份成交54套，較3月的74套下降27%；幸福河小學(xué)成交24套，較3月下降41%；采荷一小、二小學(xué)區(qū)4月份合計(jì)成交53套，較3月下降19.7%。

“學(xué)區(qū)房的小陽(yáng)春，每年一般到4月就接近尾聲了?！倍辔粚W(xué)區(qū)房中介表示，“五六月份入學(xué)沖刺期結(jié)束，這波熱度大概率就要降溫了?！?/strong>

申花、奧體改善板塊“集體失聲”

買賣雙方僵持不下

與剛需盤的“鑼鼓喧天”形成鮮明對(duì)比的是，曾經(jīng)風(fēng)光無限的改善板塊，上個(gè)月顯得格外冷清。

申花板塊的馥香園及“造紙廠三兄弟”四個(gè)小區(qū)，上月僅成交18套，較3月的30套下降40%，較去年同期的127套更是下滑了86%。奧體“四兄弟”成交18套，亞運(yùn)“三兄弟”成交25套，七個(gè)小區(qū)合計(jì)43套，尚不及剛需盤廣廈天都城一個(gè)小區(qū)的成交量。

“華豐造紙廠三兄弟”之偉星·星瓚頌錦府

“去年的這個(gè)時(shí)候，我們店在奧體板塊一個(gè)月能賣幾十套，現(xiàn)在能賣出一兩套就算不錯(cuò)了?！卞X江世紀(jì)城一位資深經(jīng)紀(jì)人無奈地告訴記者，“不是沒人看房，而是價(jià)格談不攏。房東覺得已經(jīng)降了不少，買家覺得沒降到位，還要再等等，就這么僵著。”

“亞運(yùn)村三兄弟”

即便是近期熱度有所回升的錢江新城二期板塊，上個(gè)月也僅成交19套，遠(yuǎn)未形成規(guī)模。

“價(jià)格回調(diào)期，高總價(jià)房源的流動(dòng)性正在明顯收縮?！庇袠I(yè)內(nèi)人士總結(jié)。數(shù)據(jù)顯示，4月杭州二手住宅成交均價(jià)為26023元/平方米，環(huán)比再跌3.7%，與年初相比累計(jì)跌幅已超過10%。

業(yè)內(nèi)人士分析，4月份杭州二手房市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，本質(zhì)上是“政策托底+剛需釋放”的雙重結(jié)果。

公積金新政精準(zhǔn)降低了購(gòu)房門檻，低總價(jià)房源的充沛供應(yīng)則為剛需提供了充足的選擇空間。但需要警惕的是，改善板塊的持續(xù)低迷說明市場(chǎng)信心仍未完全恢復(fù)，置換鏈條尚未打通。接下來，隨著天津、廣州等地密集出臺(tái)穩(wěn)樓市新政，這種積極情緒有望向外傳導(dǎo)，間接提振杭州購(gòu)房者信心。不過，對(duì)于接下來幾個(gè)月的市場(chǎng)走勢(shì)，仍需謹(jǐn)慎樂觀——學(xué)區(qū)需求的退潮和高總價(jià)房源的去化壓力，可能會(huì)成為新的考驗(yàn)。

4月你買房了嗎？5月你還要去看房嗎？關(guān)注“住媒體”微信公眾號(hào)，私信聊聊你的買房計(jì)劃吧。

橙柿互動(dòng)·都市快報(bào) 記者 陸丹

編輯 肖旭

審核 張倩 邵宇峰

校對(duì) 陳震海

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