來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

　　戚金興統(tǒng)領(lǐng)的濱江集團(tuán)，趕在五一節(jié)前，連拿兩塊地。

　　最新一宗就在4月30日，其和綠城組成聯(lián)合體，以26億總額，高溢價(jià)競(jìng)得杭城市北一地塊，樓面地價(jià)約3.6萬元/平方米。

　　兩天前，濱江興耀聯(lián)合體，以底價(jià)摘得杭州拱墅地塊。

　　今年以來，戚金興已拿地五宗。

　　前兩年，其戰(zhàn)術(shù)定調(diào)為 “主動(dòng)臥倒”“匍匐前進(jìn)”，相對(duì)而言，今年他進(jìn)取心強(qiáng)得多，直言要隨時(shí)“做好沖鋒”的準(zhǔn)備。

　　“全年60%投向杭州，20%投在浙江省內(nèi)，剩余20%在省外。”4月底的業(yè)績(jī)會(huì)上，《21CBR》記者以投資者身份詢問投資策略，戚金興本人回答說。

　　目前，戚氏依然維持著千億規(guī)模的盤面，2025年濱江銷售1017億元，穩(wěn)在行業(yè)第10位，高居民營(yíng)房企第一。

　　只是，他的預(yù)期轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎，將2026年銷售目標(biāo)定到800億元，下調(diào)約200個(gè)億。

　　豪宅上量

　　今年以來，杭州改善需求持續(xù)釋放，頭部房企集體扎堆豪宅。戚氏本是豪宅操盤好手，主動(dòng)連番出擊。

　　2025年，濱江以高溢價(jià)，在根據(jù)地拿下多宗“地王”項(xiàng)目，當(dāng)下正釋放多個(gè)重磅項(xiàng)目。

　　2月以來，潮語江瀾府二開二罄，800萬以上的豪宅，共賣80多套，簽約面積、金額、套數(shù)都居板塊當(dāng)月第一。

　　更重磅的作品，則為 “塔尖三子”：望天際、濱杭傳麒府、?奧映世紀(jì)。三個(gè)項(xiàng)目均計(jì)劃在上半年入市，總價(jià)千萬元起步。

　　4月26日，奧映世紀(jì)率先開戰(zhàn)，首開86套房源，套均總價(jià)1460萬-4500萬元，單日去化率超94%，攬金超20億元。

　　戚金興在業(yè)績(jī)會(huì)表示，濱杭傳麒府已開放示范區(qū)，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈，望天際預(yù)計(jì)五一節(jié)后開放示范區(qū)。

　　他尤其對(duì)“望天際”寄予厚望。

　　其位于錢江岸，坐擁一線江景，項(xiàng)目主力戶型為296㎡-506㎡平層大宅以及516㎡-876㎡頂躍產(chǎn)品，吹風(fēng)價(jià)在13.5萬/㎡，主力總價(jià)3500-7000萬元，共計(jì)168套，貨值至少在90億元。

　　2025年，濱江競(jìng)拍這個(gè)當(dāng)紅項(xiàng)目時(shí)，樓面價(jià)拍到77409元/㎡，捅破杭州高層住宅的地王天花板，總地價(jià)高達(dá)52億元。

　　戚金興將項(xiàng)目定義為濱江“2025年中國(guó)一號(hào)作品”，要求裝修標(biāo)準(zhǔn)起步1.2萬/㎡，上不封頂。

　　2026年剛開年，他又公開懸賞10萬為項(xiàng)目征名，在上萬個(gè)案名中，選用“望天際”。

　　“塔尖三子”，也是戚氏個(gè)人兌現(xiàn)諾言的成果。他去年放話，要為杭州再造五座“武林壹號(hào)”。

　　2014年開發(fā)的武林壹號(hào)，位于杭州市中心武林廣場(chǎng)北側(cè)，坐擁繁華的商圈以及京杭大運(yùn)河水景資源，是杭州主城豪宅的標(biāo)桿。

　　高總價(jià)、高利潤(rùn)的豪宅，撐起濱江業(yè)績(jī)的底色。2025年，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率穩(wěn)定在13.15%，對(duì)比上年基本持平。

　　戚金興家族，也在用真金白銀買自家豪宅，傳遞信心。

　　去年12月，其配偶俞理立，買下自家項(xiàng)目“攬奧望座”的一套大平層，面積為800平方米，花了約2600萬元。

　　理性降速

　　“打得過要狠狠打，打不過要快快走，這才是穩(wěn)健�！�

　　戚金興年初重申，其準(zhǔn)備繼續(xù)深耕浙江，輻射華東。扎根杭州，他過得相對(duì)從容。

　　2025年，濱江賣房營(yíng)收817.88億元，杭州一地貢獻(xiàn)715.64億元，占總收入的86.34%，凈利21.16億元，民營(yíng)房企中居于前列。

　　同時(shí)，他也謹(jǐn)慎求穩(wěn)，主動(dòng)下調(diào)銷售目標(biāo)。

　　“800億元不是對(duì)行業(yè)、對(duì)市場(chǎng)沒有信心，而是產(chǎn)品力要求高，項(xiàng)目開發(fā)周期會(huì)適度延長(zhǎng)。”

　　他公開解釋，這一規(guī)模仍能守住兩個(gè)既定目標(biāo)：躋身全國(guó)前15名，占到全國(guó)總量的1%以上。

　　濱江總盤中，頂豪只占小部分，大量項(xiàng)目依舊是剛需型，面臨較大去化壓力。

　　戚金興親自下場(chǎng)，自嘲為“銷售董事長(zhǎng)”，表態(tài)要將銷售作為一號(hào)部門，所有資源及他本人的精力，都要傾斜于銷售。

　　“市場(chǎng)好的時(shí)候，給股東多賺一點(diǎn)；市場(chǎng)不好的時(shí)候，讓客戶多賺一點(diǎn)�！�

　　戚金興的經(jīng)營(yíng)方法論，落到很多項(xiàng)目上，也必須主動(dòng)?讓利?，優(yōu)化定價(jià)和配置，來增加客源。

　　比如，杭州余杭區(qū)的和萃攬悅園，是當(dāng)?shù)厥讉�(gè)不限價(jià)新房，定位偏剛需，濱江公區(qū)對(duì)標(biāo)豪宅，下沉庭院和會(huì)所一應(yīng)俱全，做得頗為全面，精裝均價(jià)27928元/㎡。相比板塊內(nèi)在售的限價(jià)盤，降低約3000元/㎡。

　　這一策略確實(shí)有效，樓盤的首開中簽率不到20%。

　　濱江董事會(huì)秘書沈偉東回應(yīng)《21CBR》記者，在余杭區(qū)、蕭山區(qū)等地的項(xiàng)目，90%以上銷售去化優(yōu)秀或良好。

　　延續(xù)往年的“排雷”，戚金興也繼續(xù)出清風(fēng)險(xiǎn)。

　　2025年，管理層計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備27.8億元，侵蝕利潤(rùn)總額45.12%，甚至第四季度陷入虧損。

　　跌價(jià)準(zhǔn)備涉及多個(gè)外地項(xiàng)目。

　　例如東陽嘉品家園，其位于浙江金華，累計(jì)總投資11億元，現(xiàn)已竣工，仍未售完，濱江就此項(xiàng)目計(jì)提1.23億元。

　　2026年1-3月，戚金興仍舊承壓，濱江凈利8.11億元，同比跌去17%，一旦豪宅走量，預(yù)計(jì)賬面情況會(huì)有好轉(zhuǎn)。

　　補(bǔ)倉儲(chǔ)糧

　　“沒有永遠(yuǎn)向好的行業(yè)，總有能把握機(jī)遇的企業(yè)�！�

　　戚金興對(duì)于地產(chǎn)形勢(shì)，保持樂觀的清醒，坦言依然可以有所作為，哪怕未來地產(chǎn)規(guī)模只有8萬億，仍是最大的行業(yè)。

　　濱江沒有停下拿地的腳步。

　　2026年，戚金興計(jì)劃將拿地金額與現(xiàn)金回款的規(guī)模，控制在150億-200億元之間，與2025年基本持平。

　　濱江是杭州最活躍的“買主”。

　　2025年，其參與杭州60宗涉宅地競(jìng)拍，拿下23宗地塊，投資全口徑達(dá)470億元。其中，有3宗50億元以上的高價(jià)地，在6個(gè)板塊刷新單價(jià)。

　　截至年末，戚金興的土地儲(chǔ)備中，杭州占比79%，在全城的土地市占率達(dá)33%。

　　2026年以來，他公開獲取五宗地塊，四宗位于杭州，均在4月獲取，多以合作為主，另一宗位于湖州。

　　浙江之外，上海是濱江落子的新錨點(diǎn)。

　　“2025年算是擦肩而過�！逼萁鹋d表態(tài)，今年如有機(jī)會(huì)，準(zhǔn)備繼續(xù)合作拿地。

　　目前，濱江在滬的策略，多與華潤(rùn)、中海、招商、金茂、越秀五家國(guó)企聯(lián)動(dòng)，以降低風(fēng)險(xiǎn)，增加安全墊。

　　戚金興切入的，依舊是擅長(zhǎng)的豪宅。

　　2025年，濱江與伙伴聯(lián)手打造的澐啟濱江，在11月入市后短短四個(gè)月，銷售近500套，成為上海唯一破百億大關(guān)的項(xiàng)目。

　　敢在逆勢(shì)補(bǔ)倉，戚金興有財(cái)務(wù)的空間。

　　截至2025年末，濱江共獲銀行授信總額度1323億元，仍有75%的可用額度，有息負(fù)債總額降至262億元，同比下浮約10%，貸款利息降至3%。

　　同時(shí)，戚氏主動(dòng)縮表，總資產(chǎn)縮至2082億元，一年減少500億。

　　他明確表示，2026年的有息負(fù)債，計(jì)劃降至230億元左右，貸款利率降到2.9%以內(nèi)。

　　一切準(zhǔn)備就緒，戚金興仍在等待“沖鋒號(hào)”吹響。在他看來，市場(chǎng)回暖、消費(fèi)者信心增加，是最大的信號(hào)。