前言

隨著上海城市更新進(jìn)入深水區(qū)，舊區(qū)改造和房屋征收工作涉及的法律關(guān)系日益復(fù)雜。特別是2025年《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》修正后，以及司法實(shí)踐對(duì)“同住人”資格認(rèn)定的細(xì)化，動(dòng)遷居民面臨諸多困惑。

本手冊(cè)聚焦上海國(guó)有土地上的公房、私房及集體土地上的宅基地征收，梳理了從征收啟動(dòng)到補(bǔ)償款分配全流程中最常見(jiàn)的100個(gè)法律問(wèn)題，旨在為居民提供清晰、實(shí)用的操作指引。

第一篇：程序篇

1. 問(wèn)：舊城區(qū)改建征收項(xiàng)目啟動(dòng)需要滿足什么前提條件？
答：根據(jù)規(guī)定，因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，在房屋征收范圍確定后，房屋征收部門會(huì)組織征詢被征收人、公有房屋承租人的改建意愿。必須有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意，方可進(jìn)行舊城區(qū)改建。

2. 問(wèn)：征收補(bǔ)償方案（征求意見(jiàn)稿）出來(lái)后，居民有異議怎么辦？
答：征收補(bǔ)償方案公布后，會(huì)征求公眾意見(jiàn)，征求意見(jiàn)期限不得少于30日。居民可以在該期限內(nèi)向房屋征收部門提出書面意見(jiàn)。如果是舊城區(qū)改建項(xiàng)目，多數(shù)被征收人認(rèn)為方案不符合規(guī)定的，區(qū)政府還會(huì)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)。

3. 問(wèn)：房屋征收范圍確定后，哪些行為不能做？做了是否會(huì)影響補(bǔ)償？
答：房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋及其附屬物和改變房屋、土地用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為。此外，以下行為也不得進(jìn)行，否則不增加補(bǔ)償：
（1）建立新的公有房屋租賃關(guān)系、分列公有房屋租賃戶名；
（2）房屋轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、分割、贈(zèng)與；
（3）新增、變更工商營(yíng)業(yè)登記；
（4）遷入戶口或者分戶。

4. 問(wèn)：如果對(duì)房屋征收決定不服，可以通過(guò)什么途徑維權(quán)？
答：被征收人對(duì)區(qū)政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。行政復(fù)議的申請(qǐng)時(shí)限是自知道該具體行政行為之日起60日內(nèi)。

5. 問(wèn)：被征收房屋的價(jià)值由誰(shuí)來(lái)確定？對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議怎么辦？
答：被征收房屋的價(jià)值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。如果對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

6. 問(wèn)：征收補(bǔ)償費(fèi)用包括哪些？能否保證足額到位？
答：征收補(bǔ)償費(fèi)用包括用于貨幣補(bǔ)償?shù)馁Y金和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋。法律規(guī)定，用于貨幣補(bǔ)償?shù)馁Y金在房屋征收決定作出前應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?/strong>；用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)，并產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)。

7. 問(wèn)：征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂后，一方不履行怎么辦？
答：如果補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法向人民法院提起訴訟。

8. 問(wèn)：如果被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)復(fù)議也不提起訴訟，又不搬遷怎么辦？
答：這種情況，作出房屋征收決定的區(qū)政府會(huì)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。這種強(qiáng)制拆除必須基于法院的裁定，屬于司法強(qiáng)拆，而非行政強(qiáng)拆。

9. 問(wèn)：征收補(bǔ)償方案中的“簽約期”一般有多長(zhǎng)？
答：征收補(bǔ)償方案中會(huì)明確房屋征收補(bǔ)償?shù)?strong>簽約期限。居民應(yīng)當(dāng)在簽約期限內(nèi)與房屋征收部門達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。如果在簽約期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，區(qū)政府會(huì)按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定。

10. 問(wèn)：征收過(guò)程中，政府是否應(yīng)當(dāng)主動(dòng)公開相關(guān)信息？
答：是的。房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、公平補(bǔ)償、結(jié)果公開的原則。調(diào)查結(jié)果、補(bǔ)償方案、分戶補(bǔ)償情況等均應(yīng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布，接受社會(huì)監(jiān)督。