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五一前，西電板塊四代宅首秀的中天啟悅迎來價格公示，共5棟樓，面積108-139㎡，最低均價17491元/㎡，最貴均價19859元/㎡。

西電板塊不出名，開發(fā)商中天也不出名，房價確實出了圈，家住豐禾路蔚藍花城的讀者發(fā)來消息問，這是賣房還是賣大炮呢？

我知道她為了孩子上學，一直有換房意向，等了四年多，結(jié)果房價面世，懸著的心終于死了。

在當下的西安房價里，中天的價格，是有合理性，還是賣大炮，我拋磚引玉，大家集思廣益。

西電片區(qū)

西安的三大城市更新板塊里，啟動最晚的就是西電，關(guān)于片區(qū)的介紹，此前專門發(fā)文有詳細介紹。

（西電片區(qū)討論）

從閱讀量和討論度來看，坐實了冷板凳，這和區(qū)域新建配套和規(guī)劃發(fā)聲的缺失，有很大關(guān)系。

房哥問答社小程序，迎來價格調(diào)整，原咨詢提問199元，調(diào)整至1元，理性溝通，交個朋友，解決更多人買房，換房難題。

但作為西安二環(huán)內(nèi)唯一，規(guī)劃面積約7477畝的的超大地塊，西電在接下來是西安主城的供應(yīng)主力，去年團結(jié)村和幸福林帶的熱度模版，也會在這里復(fù)制粘貼，提前預(yù)判學習，很有必要。

（來源：AI家樓市點評）

西電城市更新的來源，主要是西電集團廠房搬遷后，騰讓出巨大的住宅用地，以西二環(huán)為界，東片區(qū)共計有住宅約16塊，商業(yè)，教育用地各4塊。

東片區(qū)范圍，西至西二環(huán)，北至隴海線、南鄰大慶路，東到環(huán)城西路，這個范圍內(nèi)，除拆遷空地外，還有華府御城、佳寶小區(qū)、梧桐年華、理工大技術(shù)學院、城西人家、玉林汽配城、天朗蔚藍國際等建成區(qū)。

（西電片區(qū)實景）

基于這種現(xiàn)狀，西電改造的主要目標就是建設(shè)住宅，同時配套學校，并不會有港務(wù)區(qū)和高新三期那般農(nóng)田變高樓的神奇變化。

關(guān)注這里，只要是周邊地緣，得益于附近房齡普遍10年朝上的現(xiàn)狀，就地改善，置換的需求強烈，這一點和團結(jié)、幸福林帶的買房人來源相同。

周邊的最大優(yōu)勢，叫煙火氣，城西電工城的定位，決定了這里城市面貌十年如一日，街上年輕人不多，最多的是汽配城往來的三輪車和林帶里鍛煉的退休老職工。

由于煙火氣的存在，交通，商業(yè)，公園的配套非常完善，商場就有太奧廣場、豐禾路萬達、龍湖星悅薈、老城根Gpark四個，環(huán)城路、大慶路、桃園北路、西二環(huán)，勞動路密集串聯(lián)，通達全城。

（西電片區(qū)實景）

最大的短板，就是教育，尤其是優(yōu)質(zhì)的小學，初中缺位，導致每一個住在大興新區(qū)的朋友，一旦遇到小學，都要考慮搬家換房事宜。

同時，由于過往高密度開發(fā)，城改，安置扎堆，區(qū)域高品質(zhì)小區(qū)很少，早期天朗、龍湖、鑫苑、金輝階段性落地后，很長時間沒有頭部開發(fā)商進場。

目前在西電已經(jīng)拍地的房企里，分別是唐潤置業(yè)、融投置業(yè)、中天置業(yè)、秦寶投資、中祿尊程、欣多升，民企居多。

（拿地位置示意）

實力最強的是西安城投旗下的融投置業(yè)，拿地約158畝，同時配建住宅和九年制學校，融投在西安已落地漢璟臺、閱璟臺和譽璟臺三個小區(qū)。

面世最早的就是中天啟閱，四代宅主體已經(jīng)起來，售樓部已開門，房價已公示。

（中天啟悅公示價）

價格分析

在中天啟悅之前，周邊二手房一直有自己的三代宅價格體系，依據(jù)面世時間不同，當年的備案價大概是這樣的：

2026年1月，兩公里外的融投漢璟臺，高層均價15868元/㎡，小區(qū)高層+洋房，隔壁是大白楊小學，漢城湖公園，是周邊少有低密三代宅新房。

2025年9月，一路之隔的勞動公園里高層均價14895元/㎡，自帶風華茂商業(yè)，緊鄰勞動公園，西電實驗小學，但棚改項目，大高層，高容積率。

再往前，就是2021年2月，大慶路沿線的黃金嘉境，靠近玉祥門汽配城，高層均價13439元/㎡，目前已經(jīng)是現(xiàn)房，還有房子在賣。

對于產(chǎn)業(yè)，收入并不算強的城西居民而言，單價15000+元/㎡是巨大的房價門檻。

對于置換群體，從附近二手房的成交價格上也有依據(jù)：

一路之隔的鑫苑大都匯，目前二手成交單價在9106-12073元/㎡不等，高層社區(qū)，三代宅，自帶公園，商業(yè)。

區(qū)域大盤天朗大興郡，悅城、君城、錦城多個地塊，成交單價已來到10000元/㎡門檻。

周邊小區(qū)素質(zhì)最高的融創(chuàng)蘭園，高層成交單價12000元/㎡左右，洋房成交單價20000元/㎡，精裝修，同時代師大實驗小學指標。

（周邊二手成交價格）

整個西電+大興新區(qū)片區(qū)，二手房天花板是融創(chuàng)的洋房，高層均價普遍來到萬元門檻，這也是周邊需求和購買力的真實體現(xiàn)。

再看中天啟悅，最大的優(yōu)勢是建筑新規(guī)后，片區(qū)的首個四代住宅，雖然起步面積108㎡，但室外大露臺，套內(nèi)大贈送，還是2T2戶產(chǎn)品，17層小高+26高層，居住密度較低。

（中天啟悅效果圖）

與今年新房一樣，會所、架空層、闊氣大門等情緒價值配套也不會少，在周邊屬于獨一份存在。

如今的中天啟悅，就如同去年團結(jié)的綠汀芳菲，今年幸福林帶的金茂曉棠一樣，高贈送，新規(guī)四代，對周邊居民非常新鮮，擁有先發(fā)優(yōu)勢。

（中天啟悅實景圖）

不同是的，金茂和綠城都深知，隨著后續(xù)土地和新房供應(yīng)加速，跑得快才是高招，都選擇了價格驚喜，低開高走，平價換銷量。

中天拿地的時間是去年7月，土地面積約50畝，容積率2.5，折合地價1124萬元/畝，樓面地價6743元/㎡，同時需要配建周邊道路和綠地。

（拿地信息，來源：地產(chǎn)視線）

在周邊配套未啟動，學校未官宣，品牌知名度一般的情況下，選擇高價高調(diào)公示，看的出開發(fā)商最自己的產(chǎn)品，還是很有自信的。

名校預(yù)測

盲猜這個價格信心來源于周邊教育用地，開發(fā)商甚至整個城西西電，大興片區(qū)的最大痛點，換房動力就是教育，落個五大名校+，對城西土著仍有足夠吸引力。

區(qū)域現(xiàn)狀上，整個片區(qū)的學校都集中在大慶路南，包括西電中學、西電實驗小學、大慶路小學。

西電片區(qū)由于過往是工廠，大慶路北沒有學校，根據(jù)規(guī)劃有三塊教育用地，中天啟悅一路之隔，就包含九年一貫制學校，面積約70畝。

今年5月，已啟動招標，代建主體為融投，由于是城投背景，協(xié)調(diào)調(diào)動西安市級層面的名校落地，也有了可能。

（片區(qū)學校招標計劃）

對于上個周期，在隔壁大興新區(qū)買房的業(yè)主，也保守教育資源匱乏困擾，會是西電置換的主要客戶。

整個大興新區(qū)范圍里，包括大白楊、灃惠路、大興新區(qū)小學、西鐵小學、大興實驗小學、星火路小學、67中、大興初級中學等，學校數(shù)量不少，且都是老牌學校。

但是，無論是小學的硬件，還是初中的成績，口碑，但能讓家長認可的寥寥無幾。

(周邊學?，F(xiàn)狀實景）

基于這種痛點，置換西電新房的出發(fā)點，只能是學校，且需要是西安層面，具備話題度，吸引力的學校。

蓮湖范圍內(nèi)，有慶安，遠東，西安小學，西安一中，益新中學等老牌學校，慶安遠東在區(qū)域內(nèi)扶持了不少名校+。

西安小學則在2014年扶持了新建的經(jīng)開一小，已經(jīng)12年時間，很受城北家長認可。

五大里面，師大實驗和師大大興新區(qū)小學此前已入駐蓮湖區(qū)，算是周邊三公里內(nèi)的好學校，還到不了吸引西安人的地步。

剩下的無非交大附中、高新一中、鐵一中或輔輪中學等，有帶動整個片區(qū)話題度和買房熱度的功能，大家覺得會是誰呢？

畢竟西電超過7000畝的開發(fā)面積，在當下的樓市環(huán)境里，急需頭部名校進場，從開發(fā)角度，也是穩(wěn)賺不賠。

前有鐵一中、高新一中帶動港務(wù)區(qū)開發(fā)，后有31小，11初穩(wěn)住高新三期熱度。

同為城市更新板塊，幸福林帶有團結(jié)實驗（高新一中名校+），高鐵新城有經(jīng)開八校（輔輪中學名校+），幸福林帶有愛知中學、交大附中、后宰門小學多個名校+。

走前人走過的路，無疑是最安全的，對于優(yōu)質(zhì)教育資源匱乏的西電，大興片區(qū)而言，名校的吸引力和能量只會更強。

從銷量上看，鐵一輔輪周邊的白樺林曉、書香，愛知中學旁的金地長纓賦、交大附中旁的中建悅廬幸福序、團結(jié)實驗旁的保億潤園、綠汀芳菲，招商林嶼縵島等，賣的好都少不了學校助力。

西電的九年一貫制，由于是融投代建，首先還是服務(wù)融創(chuàng)的百畝地塊，中天啟悅一路之隔，能否沾光，還得等待學校更多進度。

基于現(xiàn)狀，規(guī)律，周邊上學，賣房訴求，大家怎么看，評論區(qū)聊聊。

防止背刺

有人說西電片區(qū)是起個大早，趕個晚集，但晚有晚的好處，可以等新規(guī)落地，可以有最新產(chǎn)品，可以是城西的獨苗，但一切的一切，都是基于周邊真實消費能力和需求決定的。

我認可四代住宅高贈送的產(chǎn)品創(chuàng)新，名校+落地的吸引力，這是房子的溢價，但有個范圍，基于周邊二手房價，單價貴2000-3000元/㎡，情緒價值給足，還算合理。

再貴，等后續(xù)二手房陸續(xù)交付后，或周邊新地，新戶型面世后，背刺風險直線攀升。

西電可以看，新房可以買，但入手價格，要慎之又慎，拿不準的，歡迎來小程序里向我提問，買家立場，專業(yè)耐心。買房答疑，一元提問！

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作者：晴明

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