這個五月的假期開始

是由各地樓市調(diào)控開始的

深圳、廣州、天津都在放假前的最后一天宣布執(zhí)行新政

但是

我之前還大言不慚的寫道：沒有了，后面沒有政策了

是不是被狠狠打臉了？

我想說的是

各位仔細去對比內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)基本上整個政策走向

都是沿襲著上海2月25號整個調(diào)控政策脈絡

上海的樓市走向給到其他城市更多的參考

所以調(diào)控的底層用途是什么

最終會走向什么方向

這是作為今天的內(nèi)容核心想探討的方向

哦，對了，大家假期快樂

出去玩都要注意安全，帶好充電寶

01

第一個方向，你會發(fā)現(xiàn)各個城市都開始重用公積金這個工具

深圳

公積金大幅提額個人60萬→70萬，家庭110萬→130萬，家庭最高可貸351萬

廣州

公積金提額單人100萬，家庭200萬，符合條件最高360萬

放寬商轉公，可轉組合貸

包括之前的杭州公積金單人90萬、家庭180萬，南京買房可以用安徽的公積金（這很南京）一樣

全國各地都開始重視公積金這個工具

這個政策的源頭確實是來自上海對于這個內(nèi)容的喚醒

公積金確實是很多二手房購買過程中很隱匿的一個問題

之前買房其實公積金使用范圍各種受限

很多時候明明賬戶上有錢

但是最后都不能用

這次各個城市有這樣的側重，一個最大的心態(tài)的調(diào)整就是：樓市調(diào)控開始關注二手房

并且希望能夠激活每個城市的老破小流動

你會發(fā)現(xiàn)很多城市公積金使用上限都是三百多萬

這什么概念

就是你有點積蓄一點點首付，在一個城市買房完全沒有壓力了，后面基本上公積金就可以覆蓋了

但是關鍵問題是

為什么這么在乎老破小的流動性

這回溯一個源頭，也是一個關鍵核心

每個城市的資產(chǎn)流動，老破小的流動是最后一個環(huán)節(jié)，也是夯實基礎的關鍵一個環(huán)節(jié)

只有老破小流動起來，改善和豪宅的需求才會真正激活出來

說到這里你就理解

上海之前為什么還要收購老破小，包括這次廣州也推動國企收購老破小

這都是同樣的訴求

這件事有用嗎

這件事絕對有用

上海樓市就是這么調(diào)控成功的

從2025年的第四季度開始到現(xiàn)在，上海已經(jīng)保持2萬套的成交很長一段時間了

但是每個月的2萬套

這里面500萬以下總價占據(jù)75%

200萬以下的房子占據(jù)了44%

可以看出最近這一年有多少老破小因為價格降到位激活出了足量的需求

這次結合公積金政策，會把這個身位的需求夯實充分

從而保證二手房市場持續(xù)性的活躍

02

第二個方向，激活外地購買力的陽謀

這里重點說說深圳

深圳的非深戶社�；騻�稅滿 1 年，可在福田區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)新安街道可購2 套

持深圳居住證（無社保）：上述三區(qū)可購1套

當然，深戶家庭可以在上述三區(qū)購3套

各位想想為什么對于深圳最核心的區(qū)域要放松外地購買力

包括沒有社保只要有居住證就可以買了

我個人的理解，這一步的策略不是為了夯實剛需

而是為了激活塔尖高端需求購買力

從去年年底開始，我們接到了大量關于深圳塔尖項目的投放需求

包括去年全國唯二兩個項目單次開盤過百億的

其中有一個就來自深圳

這意味著什么

就是真正的塔尖需求之所以充沛，就是因為深圳的購買力能夠輻射到全國

這一點和現(xiàn)在的上海非常類似

全上海的新房認籌數(shù)據(jù)中

310的比例在連續(xù)下滑

2021年左右還有45%的比例，但是在2025年已經(jīng)下滑到37%了

市中心的比例雖然310的占比會高一點

但是不過也只有40%而已

上海有大量的新上海人和非戶籍家庭買房的比例在提升

換句話來說

外地購買力已經(jīng)是支撐整個上海和深圳樓市的重要力量

為什么用居住證也能買房

可能很多人的第一反應是那些靈活就業(yè)的服務人員

但其實還有一部分人

就是一些集團高管的外派人員

他雖然在一線城市工作，但是他們的社保可能不在本地

這部分客群本質(zhì)上也會被激活

03

以上兩個部分很明顯

一個側重剛需老破小的流動，一個夯實塔尖需求的補充

那么對于改善需求呢

說到這里就要提到我挺得意的一件事

也是這次上海我覺得缺失的一部分

其實我已經(jīng)無數(shù)次的提出，樓市還有一部分需求需要被更好激活

那就是置換

而且這些需求其實是當下核心城市的絕對主力

這一次深圳、廣州、天津都看到了這樣的市場，都給到置換更好的成本的節(jié)約

廣州給的政策最接近我的想法（廣州有眼光）

2026 年底前買新房以及1年內(nèi)賣二手房，按新房貸款額1%補貼

單套最高3 萬

并且支持各區(qū)補貼：鼓勵發(fā)放購房，家裝消費券

天津是2026–2027 年賣天津住房并1年內(nèi)再買，退還賣房個稅

是不是還挺像我的建議的

你猜為什么我的內(nèi)容會被看到

嘻嘻，這是我的能力

也證明各位關注我們賬號的眼光

而且我還看到

廣州還在切實的解決中產(chǎn)在買房中的具體焦慮

部分地塊推行預售定學位、網(wǎng)簽即入學

在樓市中創(chuàng)造明確的確定性

為什么要創(chuàng)造

我們可以做一個沙盤推演

當老破小開始解套，這部分的房東會不會重新進入到樓市去買房

這一點很關鍵

也就決定了樓市的傳導鏈條有沒有可能從下往上傳導

只有這樣樓市才有可能是全面回暖

代表著信心的全面回升

如果沒有這樣的傳導鏈條，那么市場的需求終究有一天會消耗完畢

所以這就是關鍵的關鍵

也是我建議

如果上海后面有政策

一定要針對這一部分出建議，這才是鏈條最重要的一個環(huán)節(jié)

04

我們怎么來看這一次的變化

之所以標題套了一個上海模板

一個很重要的底色就來自于：政策背后的主觀態(tài)度產(chǎn)生了變化

這次政策不同城市還有很多細節(jié)的優(yōu)化

這些我就不說了，大家各自可以去看

但是我想說的是，這些修正背后的意思

本質(zhì)上是一次把過去一些強勢政策制定完之后的一些盲區(qū)和誤傷地帶進行一次系統(tǒng)性的修正

不知道各位有感覺沒有

以前樓市的政策，哪怕是激活市場需求

大多的措辭的言下之意叫：放松

就是還是覺得以前我限制你，現(xiàn)在我放松一點給你窗口期

這雖然沒有錯

但是在身位姿態(tài)上還是比較強勢和主觀的

而這一次的口吻大多數(shù)的言下之意叫：鼓勵

希望你買房，支持你買房

相比較過去而言，有了更多平等和感同身受

為什么口吻很重要

身段決定姿態(tài)

口吻的調(diào)整意味著很多的注意力就會變化

我相信未來會對過去20年樓市所有政策進行一次系統(tǒng)性的復盤和整理

讓想買房的人可以更絲滑的買房

杜絕任何不合理的誤傷和影響

全力支持合理需求的正常釋放

05

未來可能還會有些城市出政策

包括點狀城市還會有細則落地

但是有一個大前提叫做：通過調(diào)控，完成整體的供需關系匹配

這句話什么意思

其實不僅僅是上海樓市

大部分城市都一樣

在樓市上升期的20年，雖然去化踴躍

但是狂歡之后留下的是巨大的供需不匹配

——比如在市場火熱的時候，大量出讓郊區(qū)地塊，從而讓核心區(qū)的供應量極度稀缺從而導致嚴重的供不應求

——比如為了增加套數(shù)供應頒布7090政策從而導致市面上的二手房同質(zhì)化嚴重

類似這樣的供求失衡的情況其實很多

但是等到樓市不好的時候

大部分城市本質(zhì)上沒有認真審視過這些結構性問題

然后選擇最簡單粗暴的直接放松的模式

這也導致了越放松越?jīng)]人買

但是今天整個調(diào)控除了你看到的這個政策，結合這一年以及各種其他表象

可以總結為幾點

1、所有的新增都是有效供應

所以你看到這么多城市核心區(qū)域的地塊伴隨著城市更新開始進入市場

你看到每塊地對于戶型面積的配比越來越少

包括未來對于一手房的操作越來越市場化

這些都是為了創(chuàng)造有效供應

讓每一次的新增都能激活需求

2、直面二手房的本質(zhì)問題就是流動性問題

二手房的問題從來就不是房價問題

而是流動性問題

只有二手房流動起來才能讓資金流動起來才能更好的反哺到一手房和土地市場

現(xiàn)在我們看到的各種細則，就是為了激活二手房

從而完成整個樓市的蓄水池

這也是我認為樓市健康的根本

我都能想象，以后每一次的政策都很細很煩

像做閱讀理解一樣

但是你始終能夠看到這個城市在解決問題以及創(chuàng)造機會

這種事不是單點做

不是短期做

而要一直做才有效

如今我們要面對的每一個城市，都是在經(jīng)歷20年狂熱之后的各種疑難雜癥

這從來不是一蹴而就的事情

這需要定力

更需要持之以恒直面問題的態(tài)度和決心

上海給到這樣的模板，其實也是有效的一條調(diào)控路徑

06

所以你說，會不會就因為這個原因

北京不好意思出政策啦？

開個玩笑