2026年4月底，一份來自香港高等法院的破產(chǎn)申請書，把一個曾經(jīng)風光無限的地產(chǎn)家族再一次推上了風口浪尖。債主入稟追討鄧耀升區(qū)區(qū)1599萬港元的欠款，同時申請將其宣告破產(chǎn)。

1599萬，對一個普通香港中產(chǎn)家庭來說，是一輩子都不敢想的數(shù)字；但對于這位人稱＂小鋪王＂、父親留下近800億資產(chǎn)的富二代來說，這筆錢不夠他家鼎盛時期兩天的租金收入。

破產(chǎn)申請本身不可怕，可怕的是它背后傳遞的那個信號——這個家族的現(xiàn)金流已經(jīng)枯竭到連小額債務都周轉不動了。＂最敗家富二代瀕臨破產(chǎn)？

800億地產(chǎn)豪門，快被接班人賣光了＂——當這樣的標題在社交媒體上刷屏時，很多人以為是標題黨，但翻開賬本，你會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實比標題還要夸張。故事的起點得拉回到上世紀五十年代的香港。

鄧成波1934年生于廣東佛山南海，幼年家境貧寒，五歲父親就去世了，由母親獨自帶到香港。十六歲做電燈學徒，在街頭巷尾替商鋪裝霓虹燈。

這活兒又苦又累，但他干了整整十年，攢下了第一筆本錢。六十年代末，香港商鋪遍地開花，他看準這個節(jié)點，自己開了間霓虹燈招牌鋪，算是賺到了人生第一桶金。

不過這些錢在香港地產(chǎn)圈里連個水花都算不上。真正改變鄧成波命運的是七十年代初那波樓花熱。

當時已經(jīng)40歲的鄧成波，拿著做燈攢下來的錢，一頭扎進了樓市，通過炒賣西環(huán)的樓花賺得盆滿缽滿。他當年手里攏共湊了三十萬港元，在西環(huán)買了三個樓花，兩年后房子建好轉手賣掉，凈賺了九十萬。

九十萬在那個年代已經(jīng)是一筆巨款，但鄧成波并沒有拿去享受，而是全部投進了商鋪市場。他選鋪子有自己的一套邏輯：不挑豪華地段，專找公交站旁邊、街角拐彎處的小鋪面。

理由很樸素——做街坊生意的小店主不會輕易跑路，租金收得穩(wěn)。到了九十年代，香港房價一飛沖天，鄧成波名下那些當年幾十萬買的小鋪子已經(jīng)翻了幾十倍。

他通過靠炒賣物業(yè)累積了近70億港元的財富。1997年他準備將成功集團推上市，結果金融風暴席卷亞洲，他已坐擁超過一百個鋪位和多間商廈，樓市卻一夜之間崩塌。

上市計劃泡湯，債務堆到了四十億港元。銀行天天追上門要錢，他只能忍痛把部分鋪子賤賣，剩下的降租一成來留住租戶，就這么咬著牙扛了好幾年。

這段經(jīng)歷讓他明白了一個道理：只要手里有能收租的鋪子，只要租金夠還銀行利息，這條命就吊得住。2009年前后，香港推出工廈活化政策，鼓勵業(yè)主改造老舊工業(yè)大廈。

鄧成波嗅到了商機，大量收購舊工廈進行分拆出租和轉賣。高峰時他持有超過200個商鋪、工廈等單位，總值超過730億港元。

坊間更有說法稱他的實際資產(chǎn)遠不止這個數(shù)字，因為家族企業(yè)從未上市，外界無法精確計算。到去世為止，2021年鄧成波以47.5億美元財富位列《福布斯中國香港富豪榜》第19位。

但知情人透露，他名下未公開的資產(chǎn)加在一起至少值八百億港元——＂鋪王＂的名號由此而來。鄧成波有兩房太太、五個兒子。

他最偏愛的是二房小兒子鄧耀升。鄧成波與第二任妻子生的兩個兒子明顯更受他的喜愛，在家族財富的傳承安排上也顯露無余。

鄧耀升在加拿大讀了工商管理碩士，2013年成立升域集團，接手父親的部分資產(chǎn)。從學歷到履歷，這個年輕人看上去比很多富二代都靠譜。

但問題就出在他太想證明自己了——他打心底不認同父親那套＂一鋪養(yǎng)三代＂的老路子，覺得靠收租來錢太慢，非得走資本運作的捷徑。他第一次出手是2015年，帶著家族入主了一家叫易通訊集團的港股小公司。

消息傳出當天股價暴漲三成，市場一片追捧。但鄧耀升對經(jīng)營上市公司完全沒有經(jīng)驗，沒過多久，易通訊集團的股價就一路暴跌，淪為每股僅0.4港元左右的＂仙股＂，截至2026年4月，總市值僅1.18億港元。

緊接著他又砸錢收購松齡護老集團，想去內(nèi)地做養(yǎng)老院生意，結果被對方控股股東追討2.6億港元債務，這筆賬還是鄧成波出面幫兒子了結的。但這些失敗都只是序曲。

鄧耀升大舉收購了14家酒店，總價值高達266億港元。他的目標是將家族企業(yè)從傳統(tǒng)的物業(yè)租賃模式轉型為酒店帝國。

2017年到2018年間，他在油麻地、觀塘、荃灣、灣仔等核心地段連續(xù)掃貨，還花12億港元買下屯門的住宅項目＂菁雋＂。這些錢幾乎全是借來的——以鄧成波的名義向銀行貸款。

鄧耀升的算盤是先圈地、再裝修、再上市，通過上市融資回籠現(xiàn)金。他甚至給自己設定了時間表：2021年把陞域集團推上港交所。

誰也沒料到2019年香港旅游業(yè)遭遇斷崖式下跌，游客人數(shù)銳減超過九成。緊接著全球公共衛(wèi)生事件又讓酒店業(yè)雪上加霜。

八十多歲的鄧成波不得不從退休狀態(tài)中重新出山，2020年，鄧成波自己曾承認＂銀行那邊已經(jīng)借到頂了＂，連私人高利貸都借過。那一年下半年他拼命賣掉了至少一百億港元的物業(yè)來續(xù)命。

更讓人心酸的是他生命最后那半年。這位早已年過八旬的老人，放下所有面子和身段，拿著已經(jīng)抵押過的物業(yè)再去銀行押第三次、第四次。

在他去世前的最后半年里，他四處求人，把已經(jīng)抵押過的物業(yè)再拿去銀行抵押第三次、第四次，只為幫兒子渡過難關。2021年5月，鄧成波猝然離世。

他留下的不是什么金山銀山，而是一個滿身窟窿的龐大殼子——賬面八百億資產(chǎn)的背后，年利息支出就要二十億港元。父親走后，鄧耀升手里的牌越打越少。

翻看過去幾年的交易記錄，幾乎每一筆都在＂割肉＂。2024年7月，旺角砵蘭街60號的旭逸酒店以4.35億港元出售，當年買入價高達11億港元，直接巨虧6.65億，跌幅超六成。

同年，銀行因為收不回貸款開始動手。2024一整年，至少19項物業(yè)被銀行強制收走拍賣，總成交額僅10.29億港元，每一項都虧得底朝天。

觀塘利寶時中心地塊賣價比買入價跌了八成，深水埗和旺角兩棟物業(yè)直接虧掉近五千萬港元——這些還只是被動被收走的部分。進入2025年，鄧耀升開始了不計成本的大甩賣。

油麻地彌敦道巨鋪，2014年回購價8.3億港元，2025年僅以3億港元售出，暴跌63%。偉德大廈地鋪一點四八億港元出手，估計虧了一半以上。

觀塘中海日升中心五個鋪位加十二個車位打包處理，一點七二億港元，巨虧六成五。短短四年多時間，鄧耀升已經(jīng)賣掉了家族90個物業(yè)。

而截至目前，家族仍有50多項物業(yè)在放售，購入總價超270億港元。賣了三百多億回來，窟窿依舊填不滿。

800億地產(chǎn)豪門，快被這位接班人一件件＂賣＂空了。把鄧耀升的境況放在2026年5月的香港樓市大背景下看，你會發(fā)現(xiàn)一個頗為諷刺的現(xiàn)象。

住宅市場正在回暖。業(yè)內(nèi)人士預計2026年樓價有約15%的升幅，二手成交量有望躍升近三成。內(nèi)地買家也在加速涌入香港樓市。

但商鋪呢？目前核心街區(qū)商鋪租金水平較高峰期已大幅回調(diào)約七成六，主要商場亦回調(diào)近半。

不同機構對商鋪租金走勢的預測差異明顯，世邦魏理仕預測部分核心街鋪租金可能錄得5%至7%的升幅，但仲量聯(lián)行則預測核心區(qū)街鋪租金將下跌0%至5%，優(yōu)質(zhì)商場租金可能進一步下跌5%至10%。

也就是說，鄧耀升手里那些等著被甩賣的商鋪和酒店，正處在一個買家觀望、價格仍未見底的尷尬時間窗口。如果只是鄧耀升一個人的悲劇，那充其量不過是個人能力不足的故事。

但這幾年你去盤點香港豪門圈子，類似的劇本一個接一個在上演。最典型的當屬鄭裕彤家族。

第三代接班人鄭志剛一度被視為香港豪門新生代的標桿人物——哈佛畢業(yè)，創(chuàng)立了K11藝術購物中心品牌，一度讓外界覺得傳統(tǒng)地產(chǎn)世家也能玩出新花樣。

可他在2017年全面接管新世界發(fā)展后，走上了高杠桿大擴張的路，在內(nèi)地和香港同時鋪開啟德體育城、K11商場、11 SKIES等數(shù)百億級的巨型項目。連續(xù)的大手筆投資使得新世界發(fā)展的貸款金額大幅上升。

截至2023年底，新世界凈債務與股權之比為82.7%。結果呢？

2024財年，新世界發(fā)展股東應占虧損約196.83億港元，這是新世界發(fā)展近20個財年以來首次出現(xiàn)虧損。到了2025財年，持續(xù)經(jīng)營業(yè)務的股東應占虧損仍達到163億港元，虧損幅度同比擴大。

鄭志剛在2024年9月被迫辭任行政總裁，2025年7月1日正式辭去非執(zhí)行董事及非執(zhí)行副主席，徹底退出家族企業(yè)核心管理層。他妹妹鄭志雯隨后進入提名委員會，家族權力格局全面洗牌。

鄭志剛出局后另起爐灶，在9月21日宣布成立投資公司上合發(fā)展控股，甚至跑去做短劇投資。曾經(jīng)被寄予厚望的＂鄭氏第三代接班人＂，如今只能在家族體系之外單打獨斗。

2025年5月30日，新世界發(fā)展宣布延期支付四筆合計34億美元永續(xù)債的利息，這是其上市以來首次出現(xiàn)債務違約。

雖然后來靠著882億港元的巨額銀行再融資暫時續(xù)了命，但截至2024年底，新世界發(fā)展有息負債約1465億港元，這艘巨輪遠遠沒有駛出風暴區(qū)。

鄭志剛留下的這個爛攤子，跟鄧耀升留給鋪王家族的窟窿，本質(zhì)上如出一轍——都是接班人用杠桿賭明天，賭輸了就用父輩的家底來填坑。我個人的判斷是，鄧耀升這個破產(chǎn)申請哪怕在法律上還有變數(shù)，但＂鋪王＂帝國的回天之路已經(jīng)基本斷了。

他手里還剩五十多項物業(yè)在放售，就算全部按市價賣掉也未必能填滿債務黑洞——更何況在當前商鋪市場低迷的大環(huán)境下，想按市價脫手都是奢望。

商鋪這種資產(chǎn)品類跟住宅不同，它高度依賴租戶經(jīng)營狀況和消費者行為，而2026年的香港零售格局正在發(fā)生結構性變化：商鋪結業(yè)速度將快于新租承接，空置率將維持于偏高水平。

鄧耀升那些散落在旺角、觀塘、深水埗的老鋪，很多已經(jīng)不具備當年＂收租為王＂的條件了。