很多人說咱中國人骨子里信奉守規(guī)矩，循規(guī)蹈矩才是安身立命的正道，可改開這幾十年的突破，偏偏是一群敢闖灰色地帶的人拼出來的。你知道新中國第一個商品房小區(qū)、第一宗土地拍賣是怎么來的嗎？這段故事藏著中國地產發(fā)家的最初密碼。

1982年底廣州東湖新村落成，當時廣州算是破了規(guī)矩，打著三來一補的名頭引來港資，愣是在舊村落原址上建起了大型住宅區(qū)。

三年前這里還是3.1萬平方米破破爛爛的舊村子，三年后已經變成人人眼紅的新居民樓。廣州東山區(qū)幾乎沒花什么成本，就拿到了2萬多平方米住宅，當時700元每平的售價，也不是普通老百姓能住得起的。

外輪公司、華僑公司這些大單位紛紛下場買房，再當成福利房分給職工。這事做成了樣板，可廣州領導心里一直打鼓，這打擦邊球的名頭還能用多久，這么用國家土地，將來會不會被追責？

廣州還在糾結猶豫，深圳已經動手開干了，在深圳看來廣州都先走一步了，自己本來就是摸著石頭過河，哪顧得上想那么多。

1979年3月深圳才從縣改市，特區(qū)剛建起來，全國干部都來支援，來了總得有地方住。深圳房管局接了硬任務，一年之內要按省科級以上干部住房標準，建起2萬平方米近300套干部宿舍。

那時候深圳全年財政收入才3000萬出頭，算下來建宿舍要花200萬，結果紀委只批了50萬，最后這50萬財政都拿不出來。中央那時候給深圳的方針也直白，錢拿不出來，政策能給就給，廣州能用三來一補引外資建房，深圳當然也可以。

深圳房管局照著廣州的路子搞了補償貿易，港商出錢深圳出地，合作建房利潤分成。香港妙利集團董事長劉天就，早就借著改開的風口來深圳撈金了，羅湖的皮鞋廠、竹園賓館都是他投的，早就嘗到了甜頭。

人家別的港商還在觀望，劉天就直接騎著單車跑到深圳房管局談合作，放到現(xiàn)在誰能想到大集團董事長騎單車談項目，這份闖勁真不是一般人有。

雙方一談就成，本來劉天就說利潤三七開，他拿三成深圳拿七成，深圳這邊一盤算，劉天就的啟動資金其實都是從香港銀行貸的，倒一手拿三成太多，就提出深圳拿85%，劉天就只要15%，沒想到劉天就一口就答應了。

這就是新中國第一個純商品房小區(qū)的由來，為了少惹麻煩，深圳直接把名字取得和廣州那個很像，廣州叫東湖新村，深圳叫東湖麗苑，意思就是你建得我也建得。

房子還在設計圖上，劉天就已經拿到香港賣樓花了，均價2730元每平，還不到香港樓價的一半，為了促銷還搞了一次性付款九五折，還送三個購房入戶名額。

就這價格政策，當時香港有五千多人排隊搶，最后只能抽簽選房，開盤就一次性售罄，兩邊都賺得盆滿缽滿。深圳一算賬賺了500萬，建干部宿舍的錢不僅湊齊了，還剩了不少利潤。

不少香港買家買了房也不住，純純拿來投資，中國最早的一批房產投資客就這么誕生了。讓深圳干部更震撼的不是賺了500萬，是劉天就的操作。

那時候深圳干部腦子里，利潤得等房子建完交付了才能算，結果劉天就把賣樓花拿到的錢，只留了少部分當工程款，剩下的全部拿去倒騰臺灣電器賣到內地，又賺了一大筆。

這不光是賺了分成，靠著資金周轉又賺了一份錢，劉天就哪怕只拿15%的利潤，整體收益反而更高，這下深圳干部才明白，原來錢還能這么玩。

當時也有人罵，說東湖麗苑是給資本家建安樂窩，是賣國行徑，從上到下都沒有明確反對，不反對可不就是變相鼓勵，深圳闖的膽子更大了。

原來的合作模式要等建完才能分利潤，錢不能早早落袋，深圳沒多久就想明白了新路子，不合資了，讓外商獨資，我不分成，改收土地使用費，簽合同就收錢，后面建房子賣房子的風險全歸開發(fā)商，深圳旱澇保收。

第一個收土地使用費的就是羅湖小區(qū)，當時定的5000元每平方，簽合同先交一半，剩下的賣樓花的時候全部交清，二樓商場歸深圳，上面住宅歸港商拿去賣，賺虧都是港商的。

就這一單，深圳就收了三家港商一億五千萬，后來又按這個模式出讓了四塊地，一共收了五個億。大家記不記得那時候深圳全年財政才3000萬，這五個億夠當時深圳花十六年。

靠著賣土地收使用費，深圳財政直接指數級增長，1980年還是3000萬，1981年就漲到8000萬，1983年1.5億，1984年快到3億，原來捧著金飯碗討飯的深圳，這下真的點土成金了。

可有錢的地方就有歪心思，那時候土地還能無償劃撥，天天有人打招呼遞條子，領導親戚朋友也來摻合，拿到無償劃撥的土地轉頭就轉手賣了賺差價，土地慢慢就成了腐敗的溫床。

1984年深圳規(guī)定所有土地都必須有償使用，可價格誰來定，里面還是有大把操作空間，亂象一直持續(xù)到1986年。

當年《中華人民共和國土地管理法》頒布，明確了國有和集體土地使用權可以依法轉讓，國家土地管理局也正式成立，還提出要搞土地出讓試點，深圳還是第一批試點。

深圳去香港考察回來，學來了香港的公開土拍制度，政府賣規(guī)劃好的土地，公開拍賣定價，既能測出市場能接受的價格，還能堵住暗箱操作的腐敗口子，一舉兩得。

1987年12月全國市長會議在深圳開，正好借這個有中央領導和各地市長在場的機會，深圳搞了新中國第一拍，一塊8000多平方的住宅用地，出讓50年使用權，起拍價200萬。

一共44家企業(yè)競標，9家是外資，最后深圳房地產有限公司以525萬總價成交，比底價高出三百多萬，平均每平方611元。這一拍之后，土地轉讓就徹底擺上臺面了。

四個月后，七屆全國人大一次會議修改了憲法，刪掉了原來禁止出租土地的條款，明確土地使用權可以依法轉讓，土地身上的禁錮徹底放開了。

緊接著上海就接了棒，1988年虹橋經濟開發(fā)區(qū)一塊地，通過國際招標轉讓50年使用權，中標價2805萬美元，在海內外引起巨大反響。

因為上海的地位，土地批租不光在法律上合法了，也在所有人心里變成了合規(guī)的事。之后三四十年，土地慢慢成為地方財政的重要收入來源，只是土地能賣錢，并不代表就能讓所有人都住得上好房子。

參考資料：人民日報 中國土地制度改革紀實