很多人一直想不通，為什么國(guó)家始終要穩(wěn)住房?jī)r(jià)。我在地產(chǎn)行業(yè)深耕二十年，今天直白跟大家講透背后的核心原因。

早些年行業(yè)利潤(rùn)豐厚，幾分錢(qián)成本的原料，做成成品就能翻好幾倍利潤(rùn)。如今行情截然相反，各項(xiàng)成本大幅上漲，利潤(rùn)被不斷壓縮，不少房企依靠借貸開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，到頭來(lái)甚至還會(huì)虧本。

究其根本，從拿地建房到開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商中途需要繳納的費(fèi)用繁雜繁多，成本層層疊加，這也是房?jī)r(jià)居高不下，必須穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格的關(guān)鍵緣由。

想要?jiǎng)庸そǚ浚紫染鸵k理土地證，在此之前各類(lèi)費(fèi)用就要逐一繳納。土地登記費(fèi)按面積收取，還有高額的土地出讓金。規(guī)劃勘測(cè)相關(guān)費(fèi)用名目眾多，場(chǎng)地勘察、線路規(guī)劃、面積測(cè)量都要單獨(dú)計(jì)費(fèi)。

建筑還要嚴(yán)格遵守采光標(biāo)準(zhǔn)，日照時(shí)長(zhǎng)有明確規(guī)定，景觀設(shè)計(jì)、交通評(píng)估同樣需要繳納費(fèi)用，所有資料整理歸檔，也要收取對(duì)應(yīng)的手續(xù)費(fèi)用。

拆遷相關(guān)有專(zhuān)屬管理費(fèi)用，土地使用費(fèi)和出讓金分開(kāi)單獨(dú)計(jì)算。土地開(kāi)發(fā)還要繳納耕地占補(bǔ)平衡費(fèi)用，占用土地建設(shè)住宅，必須補(bǔ)齊耕地指標(biāo)費(fèi)用。另外還有建設(shè)用地有償使用費(fèi)，再加上土地管理以及各類(lèi)預(yù)備款項(xiàng)，整體按照總金額比例抽取，單單拿下土地手續(xù)，就已經(jīng)產(chǎn)生一筆不小的開(kāi)支。

土地證辦理完成，接下來(lái)辦理建設(shè)規(guī)劃許可證，依舊有多項(xiàng)收費(fèi)。規(guī)劃服務(wù)費(fèi)按照工程總價(jià)比例收取，高額的市政配套費(fèi)用必不可少。

管網(wǎng)規(guī)劃、人防檢測(cè)、工程質(zhì)檢全都需要繳費(fèi)，電力、供水、排水、燃?xì)狻⒐┡⑼ㄐ鸥鞔笙嚓P(guān)部門(mén)，都會(huì)按照工程造價(jià)抽取費(fèi)用。部分地區(qū)還會(huì)收取文物勘探費(fèi)用，每一個(gè)配套環(huán)節(jié)，都要支出相應(yīng)成本。

手續(xù)齊全準(zhǔn)備開(kāi)工，辦理施工許可證還有各類(lèi)雜費(fèi)。合同審核、場(chǎng)地管理相關(guān)服務(wù)費(fèi)都要按時(shí)上交，還有工程勞保費(fèi)用、項(xiàng)目保險(xiǎn)費(fèi)用。

燃?xì)馀涮踪M(fèi)用按住戶統(tǒng)一收取，開(kāi)發(fā)商一旦拖欠，小區(qū)即便鋪設(shè)管道，住戶也無(wú)法正常開(kāi)通使用。

房屋建造完成，驗(yàn)收環(huán)節(jié)依舊花銷(xiāo)不斷，建筑垃圾清運(yùn)、環(huán)保排污都有固定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這也是交房之后，物業(yè)催促業(yè)主盡快裝修的原因，逾期還會(huì)產(chǎn)生額外費(fèi)用。

除此之外，水質(zhì)檢測(cè)、工程驗(yàn)收、市政管理等零碎費(fèi)用數(shù)不勝數(shù)，每一項(xiàng)都要計(jì)入建房成本。

等到樓盤(pán)建成，五證齊全正式開(kāi)售，才迎來(lái)數(shù)額最大的各類(lèi)稅款。首先是房產(chǎn)銷(xiāo)售相關(guān)稅費(fèi)，緊隨其后還有城建稅、附加稅費(fèi)，房產(chǎn)相關(guān)評(píng)估費(fèi)用也必不可少。

企業(yè)經(jīng)營(yíng)盈利之后，還要繳納企業(yè)所得稅，其中土地增值稅是房企最重的負(fù)擔(dān)。前期按照銷(xiāo)售額預(yù)先扣除，項(xiàng)目結(jié)束統(tǒng)一清算，根據(jù)盈利差額劃分稅率，最高征收比例極高。

簡(jiǎn)單舉例就能看出稅負(fù)壓力，拿地投入巨額資金，房屋售賣(mài)總額翻倍，除去所有建設(shè)開(kāi)支和前期雜費(fèi)，剩余利潤(rùn)都要按照比例繳稅，這筆高額稅費(fèi)，最終都會(huì)平攤進(jìn)房?jī)r(jià)當(dāng)中。

很多購(gòu)房者疑惑，開(kāi)發(fā)商稅費(fèi)拖欠，和普通業(yè)主沒(méi)有關(guān)系，其實(shí)二者緊密相連。房企如果沒(méi)有結(jié)清全部稅款，就無(wú)法辦理樓盤(pán)整體產(chǎn)權(quán)證書(shū)，個(gè)人房產(chǎn)證更是遙遙無(wú)期。

市面上很多樓盤(pán)樓房早已完工，卻遲遲無(wú)法按時(shí)交房、辦理證件，大部分原因都是稅費(fèi)沒(méi)有結(jié)清。

也正因如此，不少房企會(huì)調(diào)整建設(shè)方案，把毛坯房改成精裝修，抬高建筑整體成本，減少盈利差額，以此降低土地增值稅繳納金額，同時(shí)還能抬高房屋定價(jià)。

企業(yè)高層高額的薪資獎(jiǎng)金，全部都會(huì)算作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，用來(lái)縮減納稅額度。

我們經(jīng)常遇到交房許久，遲遲拿不到購(gòu)房全款發(fā)票，辦不了房產(chǎn)證的情況，核心原因就是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有繳納足額稅費(fèi)。

縱觀全程，房產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到落地，成本鏈條冗長(zhǎng)，稅費(fèi)費(fèi)用占據(jù)極大比重。一旦房?jī)r(jià)大幅下跌，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有利潤(rùn)空間，不僅無(wú)力繳納各類(lèi)稅款，各項(xiàng)手續(xù)也無(wú)法正常辦結(jié)。

最終只會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模延期交房、產(chǎn)權(quán)辦理困難，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，乃至上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)都會(huì)受到嚴(yán)重沖擊，這也是多方始終堅(jiān)持穩(wěn)定房?jī)r(jià)，絕不會(huì)任由房?jī)r(jià)大跌的真實(shí)原因。