作者：MAMIANA

來源：MAMIANA HOUSE

文章已獲授權(quán)

最近日本出了一本書，名字很刺眼：

《2035年 増える富?消える富の見分け方》

《インフレ地獄を生き抜く資産戦略》

作者小林大祐，是日本的不動產(chǎn)投資家，也被稱為“不動産アニキ”。

這本書大概講的是：如果日本真的進入長期通脹時代，哪些資產(chǎn)會變得更值錢，哪些資產(chǎn)會慢慢被淘汰。

但我覺得里面最有意思的，不是具體買什么資產(chǎn)，而是它提到的一個判斷：

東京正在“香港化”。

這個說法，和我之前講過的“日本正在變成一個大號高級版泰國”，其實是一回事的兩面。

“高級泰國化”，說的是消費。

“香港化”，說的是資產(chǎn)。

前者是：

好餐廳、好酒店、好旅游地，越來越多是外國游客和外國人在消費。

后者是：

好地段、好房子、好社區(qū)，越來越不是普通本國人買得起的東西。

這兩個趨勢合在一起，可能就是未來日本最值得觀察的變化。

1. 東京為什么會“香港化”？

這里說的“香港化”，不是說東京真的會變成香港。

而是說：

東京核心區(qū)的房子，越來越不是按照日本普通人的工資來定價，而是按照全球有錢人的購買力來定價。

香港最典型的問題就是這個。

香港本地年輕人買不起房，當然有很多原因，但最核心的一點是：香港房子早就不只是“住的地方”。

它是全球資本的資產(chǎn)。

是富人的避險工具。

也是身份、教育、金融、移民、資產(chǎn)配置的一部分。

所以香港房價不完全看本地人工資。

它看的是全球資金。

現(xiàn)在東京核心區(qū)，也開始有一點這個味道了。

日元便宜。
日本安全。
東京基礎設施好。
醫(yī)療、教育、治安、服務都穩(wěn)定。
外國人買日本不動產(chǎn)的門檻也不算特別高。

于是東京的好房子，不再只是日本人的房子。

它開始變成亞洲富裕層眼里的“安全資產(chǎn)”。

對日本普通人來說，一套東京核心區(qū)公寓，可能是一輩子的負擔。

但對海外富人來說，它可能只是資產(chǎn)配置的一部分。

這時候，本地人當然就很難競爭。

2. 外國人覺得日本便宜，日本人覺得日本貴

過去很多人對日本的印象是：

日本雖然工資不高，但生活穩(wěn)定。

普通人認真工作，也能租到不錯的房子，吃到不錯的餐廳，去國內(nèi)旅游，周末泡溫泉，偶爾吃一頓好料。

日本最有魅力的地方，其實就是這種“普通中產(chǎn)也能過得體面”的感覺。

但現(xiàn)在，這個平衡正在被打破。

日元貶值之后，日本在外國人眼里變便宜了。

拿美元、港幣、新幣、人民幣資產(chǎn)的人來日本，會覺得：

東京酒店不算貴。
日本餐廳不算貴。
日本服務太便宜。
日本房子也沒有想象中貴。

可是日本人自己不是拿美元工資。

日本人拿的是日元工資。

所以同一個日本，對外國人來說是“打折天堂”，對日本本國人來說卻是“越來越貴”。

這就是今天日本最微妙的變化：

外國人覺得日本便宜，日本人覺得日本貴。

3. “高級泰國化”和“香港化”，其實是同一件事的兩面

我之前一直說，日本正在變成一個“大號高級版泰國”。

這個說法不是貶義。

泰國有很多高級酒店、高級餐廳、高級度假區(qū)。

曼谷、普吉、清邁的一些好地方，服務很好，體驗很好，價格對歐美人、香港人、新加坡人來說也不算貴。

但問題是，那些地方很多時候已經(jīng)不是本地普通人消費的地方。

它們是給外國游客、數(shù)字游民、海外退休人群、跨國公司高管、當?shù)馗蝗讼M的。

本地人當然也生活在這個城市里。

但很多高端消費空間，已經(jīng)跟普通人的日常生活脫節(jié)了。

日本現(xiàn)在也有一點這個趨勢。

京都的高級酒店，誰在�。�

東京的高級壽司，誰在吃？

北海道的滑雪度假村，誰在買房？

銀座、六本木、麻布臺、白金、灣岸的高端公寓，誰在配置？

當然不全是外國人。

但越來越多的消費和資產(chǎn)，確實已經(jīng)開始被“外部購買力”重新定價。

這就是我說的“大號高級泰國”。

而這本書作者提到的“東京香港化”，其實就是同一件事的另一個側(cè)面。

高級泰國化，講的是消費。

香港化，講的是資產(chǎn)。

消費上，日本越來越像一個高級旅游目的地。

資產(chǎn)上，東京核心區(qū)越來越像一個國際化資產(chǎn)配置市場。

4. 這本書真正講的不是“買房”，而是“資產(chǎn)分層”

這本書表面上是一本資產(chǎn)配置書。

它講不動產(chǎn)、黃金、加密資產(chǎn)、日元、美元，也講通脹時代里哪些資產(chǎn)會留下，哪些資產(chǎn)會消失。

但我覺得它真正有意思的地方是：

通脹時代，資產(chǎn)不是一起上漲，而是被重新篩選。

以前大家覺得，日本是一個不怎么通脹的國家。

錢放在銀行里，好像也沒什么問題。

工資不怎么漲，物價也不怎么漲。

今天存下來的錢，過幾年價值也差不多。

但如果通脹真的變成長期趨勢，邏輯就完全變了。

錢本身會貶值。

現(xiàn)金、普通存款、弱日元資產(chǎn)，都會慢慢被稀釋。

另一邊，稀缺資產(chǎn)會被重新定價。

什么是稀缺資產(chǎn)？

東京核心區(qū)的土地。
再開發(fā)區(qū)域。
外國人也愿意買的房子。
有全球需求的城市。
黃金。
海外資產(chǎn)。
強貨幣資產(chǎn)。

作者并不是簡單說“日本所有房子都會漲”。

恰恰相反。

他的意思更像是：

未來日本資產(chǎn)會分裂。

好資產(chǎn)越來越貴。

差資產(chǎn)越來越?jīng)]人要。

核心城市越來越貴。

地方空置房越來越多。

有錢人越來越會配置資產(chǎn)。

普通人如果只拿著現(xiàn)金，可能什么都沒做，卻發(fā)現(xiàn)自己越來越窮。

這就是“増える富”和“消える富”的區(qū)別。

5. 東京的塔樓公寓，真的永遠安全嗎？

這里還有一個很重要的點。

很多人一聽到“東京房子會漲”，第一反應就是：

那是不是應該去買東京塔樓公寓？

但這本書并不是在無腦鼓吹塔樓公寓。

相反，小林大祐也討論過“タワマンバブル”，也就是東京塔樓公寓泡沫的問題。

這點很重要。

因為普通人最容易誤解“東京香港化”。

大家可能會以為：

既然東京核心區(qū)越來越貴，那我隨便買一套都安全。

但現(xiàn)實不是這樣。

越是漲得快的資產(chǎn)，越要看它背后到底是誰在買。

如果是因為真實居住需求上漲，那是一回事。

如果是因為低利率、外資、投資熱、身份焦慮一起推上去，那就是另一回事。

尤其是都心的塔樓公寓。

它確實有優(yōu)勢：

地段好。
流動性強。
租客多。
看起來很高級。
外國人也認識。

但它也有風險：

價格已經(jīng)很高。
管理費和修繕費可能上漲。
同質(zhì)化供給不少。
一旦利率上升，貸款壓力會變大。
一旦外資買盤減少，流動性可能變化。
一旦市場情緒反轉(zhuǎn)，最先被拋售的也可能是這些“金融商品化”的房子。

說白了，東京核心區(qū)的好房子可能會繼續(xù)貴。

但這不代表所有東京房子都安全。

更不代表普通人可以閉眼沖塔樓公寓。

有些房子是資產(chǎn)。

有些房子只是被包裝成資產(chǎn)的高價消費品。

這是普通人最需要分清楚的地方。

6. 香港化最可怕的，不是房價貴

很多人理解“香港化”，只會想到房價貴。

但我覺得，香港化最可怕的不是房價本身，而是城市開始分層。

有錢人住核心區(qū)。

普通人被推遠。

好餐廳服務有錢人。

好商圈服務游客和富人。

好學校、好醫(yī)療、好社區(qū)，慢慢和資產(chǎn)綁定。

最后，城市還在這里，但普通人能進去的空間越來越少。

這才是香港化真正的含義。

東京如果繼續(xù)這樣走，也可能出現(xiàn)類似情況。

不是東京沒有錢。

東京會越來越有錢，越來越國際化，越來越受外國人歡迎，越來越像亞洲富人的資產(chǎn)配置地。

但問題是：

這些錢和普通日本人的生活，不一定有關系。

一個城市可以越來越繁榮。

同時，它也可以讓普通人越來越難生活。

這才是“香港化”的核心。

7. 通脹不是讓所有人一起變窮，而是讓社會重新分層

很多人理解通脹，只會想到超市變貴、餐廳漲價、房租上漲。

但真正深層的通脹，是資產(chǎn)分層。

沒有資產(chǎn)的人，感受到的是生活成本上漲。

有資產(chǎn)的人，感受到的是資產(chǎn)價格上漲。

只拿工資的人，會覺得什么都變貴了。

有核心資產(chǎn)的人，會發(fā)現(xiàn)自己的資產(chǎn)越來越值錢。

所以通脹時代最殘酷的地方在于：

它不是讓大家一起變窮，而是讓沒有資產(chǎn)的人變窮，讓有稀缺資產(chǎn)的人變得更富。

這也是為什么“東京香港化”這個說法值得警惕。

香港的問題不是沒有錢。

香港非常有錢。

但它的問題是，錢和普通人的生活脫節(jié)了。

房子越來越貴。
好地段越來越貴。
高端消費越來越多。
城市越來越國際化。
但普通年輕人越來越難進入這個游戲。

東京如果繼續(xù)這樣走，也可能出現(xiàn)類似情況。

不是日本變窮了。

而是日本的好東西，越來越不屬于普通日本人了。

8. 日本未來可能不是整體變貴，而是高度分裂

所以我覺得，日本未來不會簡單變成香港，也不會簡單變成泰國。

它會變成一種更復雜的形態(tài)：

東京核心區(qū)，越來越香港化。

旅游和高端消費區(qū)，越來越高級泰國化。

地方城市，繼續(xù)人口減少和空洞化。

普通日本人，夾在中間。

東京、京都、北海道、沖繩、福岡，這些有外部需求的地方，會越來越貴。

因為它們不只是給日本人用的。

它們會被游客、海外富人、外資企業(yè)、移居者、投資者一起重新定價。

但日本大量地方城市，又不會因此變好。

相反，很多地方還會繼續(xù)老齡化、人口減少、空屋增加。

所以未來日本不是整體上漲，也不是整體衰退。

而是高度分裂。

有全球需求的日本，越來越貴。

沒有全球需求的日本，繼續(xù)變空。

有資產(chǎn)的人，越來越舒服。

只靠工資的人，越來越吃力。

9. 日本最微妙的矛盾

從外國人視角看，日本太有吸引力了。

安全。
干凈。
服務好。
吃得好。
交通方便。
醫(yī)療穩(wěn)定。
城市有秩序。
文化有魅力。
房產(chǎn)相對歐美、香港、新加坡還不算貴。

所以外國人會覺得：

日本真香。

但從日本本國普通人的視角看，感受完全不同。

工資漲得慢。
物價開始漲。
房子越來越貴。
旅游地越來越貴。
好餐廳越來越難訂。
東京核心區(qū)越來越買不起。
年輕人越來越難靠工資積累資產(chǎn)。

這兩個視角同時成立。

所以日本最有意思的變化，不是簡單的“變窮”或者“變富”。

而是：

外國人眼中的日本越來越便宜，
日本人眼中的日本越來越貴。

這句話，可能就是未來十年日本最大的矛盾。

10. 城市還在，但好東西可能越來越遠

這也是為什么我覺得這本書值得看。

它表面上是一本資產(chǎn)配置書，講怎么在通脹時代保護財富。

但從社會觀察角度看，它其實提出了一個更大的問題：

當日本進入通脹時代，日本過去那種“普通中產(chǎn)也能穩(wěn)定生活”的社會結(jié)構(gòu)，還能維持多久？

過去三十年，日本雖然經(jīng)濟不算強，但它有一個很大的優(yōu)點：

便宜。
穩(wěn)定。
均質(zhì)。

便利店便宜。
餐廳便宜。
服務便宜。
房租相對可控。
社會差距沒有那么刺眼。

但如果未來日本的核心資產(chǎn)被全球資本重新定價，高端消費被外國游客重新定價，日元又長期偏弱，那么日本就會慢慢變成另一個樣子。

對外國人來說，日本會越來越像天堂。

對日本普通人來說，日本可能會越來越像一個自己也消費不起的國家。

這不是一天發(fā)生的。

它會很慢。

先是高級酒店漲價。
然后是熱門餐廳漲價。
然后是旅游地漲價。
然后是核心區(qū)房子漲價。
然后是租金上漲。

最后，普通人發(fā)現(xiàn)：

自己生活的城市還在這里，
但城市里最好的東西，已經(jīng)離自己越來越遠。

所以，“日本香港化”真正的含義，不是東京會變成第二個香港。

而是：

日本的好地段、好房子、好消費、好服務，正在從本國中產(chǎn)的生活空間，變成全球富人的消費和資產(chǎn)配置空間。

這個趨勢如果繼續(xù)，日本會越來越受外國人歡迎。

但同時，日本本國普通人的生活壓力也會越來越大。

一個國家可以對外國人越來越有吸引力，
同時對本國普通人越來越不友好。

日本現(xiàn)在可能就走在這條路上。

如果你對這個話題感興趣，可以去看看小林大祐這本：

《2035年 増える富?消える富の見分け方》

它不一定所有觀點都要完全同意，但它提供了一個很有價值的觀察角度：

通脹時代，真正被改變的不是物價，而是社會結(jié)構(gòu)。