觀點(diǎn)網(wǎng) 融創(chuàng)旗下資產(chǎn)再度登上法拍平臺。

近日，據(jù)京東資產(chǎn)交易平臺顯示，青島市即墨區(qū)鳳島路21號998等8塊土地上架拍賣。該標(biāo)的物起拍價(jià)約3.62億元，目前處于預(yù)告階段，將于5月25日上午十時(shí)正式開拍。

盡管距離開拍還有一段時(shí)間，標(biāo)的已引起廣泛關(guān)注，截至目前有近500人圍觀。

市場關(guān)注的焦點(diǎn)，一是標(biāo)的成色與歷史積壓問題。據(jù)悉，這8宗地塊均出讓于2012至2014年期間，距今有超十年歷史，從法拍平臺提供的現(xiàn)場照片來看，地塊上并無明顯建筑物，這也意味著企業(yè)拿地后長期處于閑置狀態(tài)。但隨著近年來市場需求的變化，地塊容積率、規(guī)劃用途等均發(fā)生改變，或許已難以滿足當(dāng)下需求。

此外，標(biāo)的起拍價(jià)約為評估價(jià)5.17億元的7折，在折價(jià)基礎(chǔ)上能否順利尋到買家，也成為市場的主要關(guān)注點(diǎn)。

對于融創(chuàng)而言，若能成功處置資產(chǎn)，也將有助于回收資金和化解債務(wù)糾紛。只是在最終結(jié)果揭曉前，0人報(bào)名的現(xiàn)狀也反映出市場的觀望態(tài)度和接盤意愿。

能否找到接盤俠

據(jù)悉，青島市即墨區(qū)鳳島路21號998等8塊土地的所有人為青島海琴置業(yè)有限公司，其注冊成立于2010年9月，唯一股東是龍口海通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

企查查信息進(jìn)一步顯示，龍口海通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由融創(chuàng)（青島）置地有限公司、新南山國際投資有限公司、自然人宋越分別持股50%、40%和10%，實(shí)際控制人為融創(chuàng)中國。

這8宗地塊的總土地面積約23.97萬平方米，位于即墨區(qū)鳳島路21號、22號、24號、25號、27號等位置，土地規(guī)劃用途包括住宅、商業(yè)、醫(yī)療及中小學(xué)等，均由融創(chuàng)于2012至2014年間分次獲取。

其中，住宅用地剩余年限約為56.81-56.87年，商業(yè)、商務(wù)用地以及文化活動、娛樂用地剩余年限為26.85年，廣場、中小學(xué)、醫(yī)療衛(wèi)生用地剩余36.85年。

算下來，這8宗地塊均已出讓超十年，但地塊上至今未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性動工，長期處于閑置狀態(tài)。這意味著，盡管土地性質(zhì)多樣，但已錯(cuò)過開發(fā)的黃金周期，原有的規(guī)劃方案極大概率已經(jīng)與當(dāng)前市場的需求脫節(jié)。

與此同時(shí)，競買公告中明確指出，標(biāo)的物被青島市中級人民法院查封；競買人應(yīng)提前就有關(guān)房屋稅費(fèi)問題先自行向當(dāng)?shù)氐呢?cái)稅、房管處、國土局、所在樓盤的物業(yè)公司等相關(guān)部門查詢。這也增加了法拍交易的難度和風(fēng)險(xiǎn)。

公開信息來看，這8宗地塊歸屬于融創(chuàng)即墨鳳島項(xiàng)目，但項(xiàng)目用地最初并非由融創(chuàng)拿下，而是在2017年前后，融創(chuàng)自南山地產(chǎn)手中收購得來，旨在建設(shè)文旅大城。

項(xiàng)目位于即墨藍(lán)谷，在2020年，融創(chuàng)還曾在周邊規(guī)劃落地環(huán)球融創(chuàng)海洋文旅未來城，原計(jì)劃于2021年6月啟動開發(fā)建設(shè)，2024年完成建設(shè)并投入運(yùn)營。

此前規(guī)劃，環(huán)球融創(chuàng)海洋文旅未來城總用地面積約6000畝，規(guī)模約800萬平方米，主要建設(shè)內(nèi)容包括環(huán)球文娛IP旅游文化主題樂園、潮流時(shí)尚商業(yè)街區(qū)、濱海星級酒店群、會議會展中心、康養(yǎng)中心等。

或許在最初規(guī)劃中，憑借文旅未來城的熱度，足以帶動周邊住宅項(xiàng)目及用地的價(jià)值提升，但顯然最終雙雙落空。

據(jù)悉，即墨區(qū)位于山東半島東南部，作為青島城市拓展的重要方向，曾因藍(lán)谷、汽車產(chǎn)業(yè)新城等概念吸引大量投資。但近年來，受產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入不及預(yù)期、人口流入放緩等因素影響，房地產(chǎn)市場增長乏力。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，即墨區(qū)2026年4月商品住宅去化周期約為32.6個(gè)月，簽約均價(jià)約9700元/平方米，在全市各區(qū)中處于較低水平。

土地市場上，青島新增土地供應(yīng)集中于城陽、西海岸、李滄等核心地區(qū)，即墨雖也有地塊推出，但成交情況也均難言理想。這些現(xiàn)象既反映出地塊長期閑置的原因，也增加了法拍資產(chǎn)的成交難度。

此外，觀點(diǎn)新媒體查閱獲悉，此次并非相關(guān)標(biāo)的首次上架法拍平臺。

在2024年12月，同屬融創(chuàng)即墨鳳島項(xiàng)目下的青島市即墨區(qū)溫泉街道辦事處鳳島路23號、24號、25號、29號土地使用權(quán)公開進(jìn)行司法拍賣。標(biāo)的起拍價(jià)約5.4億元，約為評估價(jià)7.7億元的七成。2025年2月這一標(biāo)的折價(jià)至4.33億元二次拍賣，再次因無人出價(jià)流拍。

據(jù)悉，這四宗地塊建筑面積共18.02萬平方米，規(guī)劃用途包括住宅、商業(yè)、商務(wù)等，土地使用權(quán)是在2012年8月至9月分次取得。

從法拍平臺提供的現(xiàn)場照片來看，地塊上同樣無開工建設(shè)跡象，雜草叢生的同時(shí)，周邊也無明顯建筑物。

法拍救贖

實(shí)際上，土地所有權(quán)上架法拍平臺的事件并不罕見。近年來，在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的過程中，司法拍賣也已成為資產(chǎn)處置的重要渠道。

一方面，受企業(yè)流動性影響，部分房企因資金鏈斷裂、債務(wù)違約等問題，旗下資產(chǎn)被債權(quán)人申請法院查封并強(qiáng)制拍賣。另一方面，法拍不僅是一種司法執(zhí)行手段，也是使資產(chǎn)重新流動的重要通道，通過拍賣，原本被閑置或低效利用的土地及各類資產(chǎn)得以重新進(jìn)入市場，被更具實(shí)力的主體接手。

只是在此過程中，市場對資產(chǎn)價(jià)值的評判要更加審慎。買方的參與積極性已不再單純的被“低價(jià)”所驅(qū)動，而是變得更加理性和務(wù)實(shí)。

因價(jià)格優(yōu)勢而引發(fā)爭相競價(jià)的景象已再難出現(xiàn)，取而代之的是對資產(chǎn)本身價(jià)值的深度審視。也正因如此，市場對法拍標(biāo)的價(jià)值的評判標(biāo)準(zhǔn)也愈發(fā)與時(shí)俱進(jìn)和嚴(yán)格，不再局限于地段和價(jià)格等表面因素，而是更關(guān)注地塊背后的法律風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)劃條件，以及未來潛力。

尤其對于商業(yè)地產(chǎn)和遠(yuǎn)郊地塊，即便價(jià)格極具優(yōu)勢，容易因開發(fā)前景和現(xiàn)金流回報(bào)不夠理想，被判定為“燙手山芋”，進(jìn)而導(dǎo)致市場的接盤意愿并不高。

以土地使用權(quán)拍賣為例，同樣是在青島即墨區(qū)，早在2023年5月23日，煙青路62、66、68號土地使用權(quán)便上架司法拍賣平臺進(jìn)行首次法拍，該標(biāo)的起拍價(jià)11.64億元，較評估價(jià)14.55億元打了八折，但因無人出價(jià)流拍。

同年7月28日、11月2日，煙青路62、66、68號土地使用權(quán)又先后兩次上架拍賣，起拍價(jià)也在此前基礎(chǔ)上，進(jìn)一步下調(diào)至約9.31億元，最終仍因無人出價(jià)流拍。

據(jù)悉，標(biāo)的所有人為豪第投資置業(yè)有限公司，企查查信息顯示，該公司注冊成立于2010年12月，目前涉訴債務(wù)17條，涉訴債務(wù)總金額約7.49億元，歷時(shí)債務(wù)43條，歷史債務(wù)總金額約30.13億元。

可以看到，即便上述煙青路62、66、68號土地使用權(quán)能夠順利拍出，仍無法覆蓋標(biāo)的所有人的全部債務(wù)。

回到融創(chuàng)本身，在度過“最困難的時(shí)候”之后，于2025年末，該公司整體借貸總額約為1882.6億元，較2024年末減少714.1億元，較2021年高點(diǎn)累計(jì)壓降1334.5億元；資本負(fù)債比率也由2024年底的81.3%下降至2025年的79.1%。

與此同時(shí)，在去年召開的股東大會上，融創(chuàng)也透露了未來規(guī)劃，其中就包括在城市上進(jìn)一步聚焦。管理層表示，“肯定不會再去那么多的城市，中國每個(gè)城市差別很大。融創(chuàng)在北京、上海、西安、重慶等多個(gè)城市是有優(yōu)勢的，我們要集中在核心一二線城市，把產(chǎn)品做好?！?/p>

在“收縮”的打法之下，聚焦核心、剝離非優(yōu)勢區(qū)域資產(chǎn)的策略，或許也是融創(chuàng)應(yīng)對債務(wù)壓力、謀求健康發(fā)展的必要舉措。但在審慎的市場中，無論主動還是被動，去化的過程都要比預(yù)期更艱難。

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