來源：市場資訊

（來源：UA尤安設(shè)計）

理想的住家是獨門獨院。

——汪曾祺

理想的庭院應(yīng)該很大，靠墻有幾株小果木樹，其他地方種滿花草。

——老舍

院落是中國人居的核心所在。對于中國人來說，有了一個自己的院落，精神才算真正有了著落。

——梁思成

一方庭院，幾許情深，自古便是文人墨客筆下?lián)]之不去的詩意棲居?？v使“限墅”“禁墅”政策之下，國人的院落情結(jié)也在“情景花園洋房”“四代住宅”等產(chǎn)品形態(tài)中得以延續(xù)。如今，隨著房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的深刻調(diào)整，多地土地出讓容積率下調(diào)，低密產(chǎn)品正迎來新的回歸契機。這一輪“回歸”，直面過去別墅產(chǎn)品持有成本高、過分注重奢華視覺的痛點，轉(zhuǎn)而探索一條更為輕盈、務(wù)實的路徑——新低密時期的“輕別墅”，以“墅居體驗、更少負(fù)擔(dān)、更高溢價”為價值主張，既承襲了別墅的空間尺度與院落情懷，又適應(yīng)了新經(jīng)濟周期下人們對于松弛感與實用性的雙重追求，成為當(dāng)下更具親和力的居住選擇。

▲過去與現(xiàn)在低密產(chǎn)品需求對比

縱觀政策放開后出讓的低密地塊，依據(jù)其地段特征與功能定位，可劃分為三大類型：一是位于成熟城區(qū)的“第一居所”，二是地處城市近郊、兼具文旅屬性的“1.5居所”，三是坐擁遠郊優(yōu)質(zhì)自然景觀資源的“第二居所”。三類地塊稟賦各異，決定了其產(chǎn)品定位與打造策略的差異化路徑。本文基于UA尤安設(shè)計在三大類型項目中的實踐積累，提煉出新低密時期“輕別墅”九大產(chǎn)品策略，旨在為相關(guān)產(chǎn)品實踐提供可借鑒的思路。

精神棲息地

第二居所，通常位于城市遠郊或風(fēng)景名勝區(qū)，擁有得天獨厚的自然景觀資源，是遠離城市喧囂的“精神棲息地”。吸引的客戶群體相對廣泛，但由于使用頻率不高，客戶對高額的、持續(xù)的維護負(fù)擔(dān)抗性較大。同時，由于居住時間較短，需考慮空置期的資產(chǎn)利用和增值。因此，第二居所產(chǎn)品的開發(fā)面臨三大核心議題：

針對第二居所的三大核心議題，UA尤安設(shè)計總結(jié)西雙版納保利·曼湖│玲瓏墅項目的實踐經(jīng)驗，提出第二居所四大產(chǎn)品策略。

將傳統(tǒng)大別墅的面積“做小”，并提供相鄰單元的拼接設(shè)計，顯著降低購房門檻，也為更廣泛的客戶群體提供多元化的選擇。業(yè)主可獨立分租，未來亦可整合出售，資產(chǎn)靈活性極高。

▲西雙版納保利·曼湖│玲瓏墅戶型配比

對于第二居所而言，地下室使用的時間較短，反而會增加裝修和維護成本，在設(shè)計中，盡量以“半地下室”、“局部下沉庭院”取代或直接取消，將面積轉(zhuǎn)化為地上的功能性院落或露臺。這極大地減少了后期的除濕、通風(fēng)和能源維護成本，提升了空間的實用性與舒適度。此外，交通空間占據(jù)的面積和裝修成本均較高，利用高差實現(xiàn)平接入戶或樓梯室外化布置，均可提高室內(nèi)空間的利用，減少裝修的成本。

▲西雙版納保利·曼湖│玲瓏墅平接入戶

將民宿的設(shè)計理念融入住宅，強化每一間臥室的獨立性，形成“套房化”格局。同時提高體驗感，這不僅提升了自住時家庭成員的私密性，在房屋閑置期，每一間都可作為獨立且?guī)ピ旱摹翱头俊背鲎?，提高資產(chǎn)的使用效率和投資回報率。

▲西雙版納保利·曼湖│玲瓏墅套房化設(shè)計

景觀是第二居所價值的核心和主要驅(qū)動力。客戶購買的不僅僅是一棟房子，更是一個固定的、私享的觀景平臺。設(shè)計中，可將“一個院子”變?yōu)椤耙唤M院子”，打造“前院-側(cè)院-內(nèi)院-露臺-屋頂花園”的立體院落系統(tǒng)。前院用于禮儀接待，側(cè)院或內(nèi)院是家庭的私密核心活動區(qū)，露臺與屋頂則延伸了休閑空間。這種“處處有景，室室有院”的布局，極大地豐富了空間體驗，是提升產(chǎn)品溢價最直接有效的方式。

▲西雙版納保利·曼湖│玲瓏墅多重院落設(shè)計

彈性生活空間

1.5居所，作為一個有效豐富生命體驗、調(diào)節(jié)單調(diào)生活的“彈性生活空間”，首要作用是在周末或節(jié)假日成為一個遠離日常壓力、專注于個人精神世界、享受慢生活的空間，其次是拓展家的社交功能，成為邀請朋友和家人專屬互動的場域。因此，1.5居所產(chǎn)品的開發(fā)面臨兩大核心議題：

針對1.5居所的兩大核心議題，UA尤安設(shè)計總結(jié)濟南保利·鵲華賦項目的實踐經(jīng)驗，提出1.5居所三大產(chǎn)品策略。

▲濟南保利·鵲華賦實景圖

UA尤安設(shè)計聯(lián)動悅數(shù)洞察，啟動《解碼中國人的家：泛居住空間趨勢洞察》的客戶研究工作，深度入戶調(diào)研北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州等核心一、二線城市97組改善型客戶。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，人們對居家生活方式的需求在從“外顯”到“向內(nèi)”轉(zhuǎn)變，居住價值落位“充滿長久幸福感的空間”。我們將其轉(zhuǎn)譯、總結(jié)為四種“空間情緒”：松弛感突圍，自我即世界，沉浸式生活，人間煙火氣。

▲濟南保利·鵲華賦空間設(shè)計

將傳統(tǒng)坡屋頂轉(zhuǎn)變?yōu)槲蓓敾▓@，原本低矮悶熱的消極閣樓空間轉(zhuǎn)化為擁有最佳的采光與視野的高品質(zhì)生活區(qū)域。它可以被打造為家庭影院、健身瑜伽室、開放式書房或空中茶室，與大面積露臺或屋頂花園無縫銜接，真正將屋頂從“建筑頂端”變?yōu)椤吧罡唿c”，極大提升了空間的實用價值和奢侈體驗。

▲濟南保利·鵲華賦屋頂花園設(shè)計?保利置業(yè)

為“輕別墅”社區(qū)注入軟性價值，構(gòu)建身份認(rèn)同。在社區(qū)內(nèi)打造一個僅對業(yè)主開放的精品會所，引入米其林餐廳主理的私宴廳、威士忌雪茄吧、私人圖書館、恒溫酒窖等。讓社區(qū)成為連接鄰里、促成合作的社交平臺。

▲濟南保利·鵲華賦會所設(shè)計

生活主場

第一居所，通常位于城市中心或副中心，地價較高，以滿足日常生活的基本功能和效率為首要目標(biāo)。設(shè)計關(guān)鍵在于“在有限的資源內(nèi)，實現(xiàn)功能最大化與家庭成員的均好”。在當(dāng)前經(jīng)濟下行與市場轉(zhuǎn)型的雙重壓力下，第一居所產(chǎn)品的開發(fā)面臨三大核心議題：

針對第一居所的三大核心議題，UA尤安設(shè)計總結(jié)廣州番禺區(qū)黃沙島地塊項目的實踐經(jīng)驗，提出第一居所兩大產(chǎn)品策略。

在規(guī)劃布局上將每一戶的居住品質(zhì)最大化。避免兵營式排列，采用圍合、半圍合式布局，形成更小、更親密的鄰里單元，營造歸屬感。在設(shè)計中盡可能增加邊戶的比例，確保多數(shù)戶型能實現(xiàn)三面采光，并擁有更大的院落邊界和更好的景觀視野，實現(xiàn)“棟棟是樓王”的理念。

▲廣州番禺區(qū)黃沙島地塊項目規(guī)劃設(shè)計

通過建筑結(jié)構(gòu)的巧妙處理（如層層退臺、懸挑），將一些不計入產(chǎn)權(quán)面積的灰空間（如大面積露臺、花園平臺）以“贈送”或“半贈送”的形式給到客戶。客戶以相對較低的總價，獲得了遠超產(chǎn)權(quán)面積的空間體驗感?？蛻簟靶詢r比”感知強烈，促進項目銷售。

▲廣州番禺區(qū)黃沙島地塊項目五疊七墅三十院

▲廣州番禺區(qū)黃沙島地塊項目五疊一至五層平面圖

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讓設(shè)計和生活充滿想象力