權(quán)威機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期期間，全國重點(diǎn)26城新建商品住宅網(wǎng)簽面積51.8萬平方米，同比上漲12.5%；重點(diǎn)11城二手房累計(jì)成交約2300套，同比增長26.7%，市場活躍度較上年同期顯著提升。

多位業(yè)內(nèi)專家在接受《中國報(bào)道》記者采訪時表示，全國房地產(chǎn)市場已迎來階段性回暖，本輪回暖屬于脈沖式修復(fù)，是政策紅利釋放與前期積壓需求集中入市的疊加結(jié)果，尚不構(gòu)成全國性趨勢性全面復(fù)蘇。

熱點(diǎn)城市率先升溫

《中國報(bào)道》記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，深圳、廣州、武漢、天津等政策優(yōu)化力度較大的城市成交漲幅領(lǐng)跑，北京、上海等標(biāo)桿城市前期市場已率先企穩(wěn)，二手房成交量創(chuàng)下近年同期高位。此外，本次樓市回暖呈現(xiàn)清晰的區(qū)域分化特征，政策優(yōu)化落地較早、力度精準(zhǔn)的熱點(diǎn)城市率先升溫，核心城區(qū)、改善型房源成為市場主力。

4月29日，深圳優(yōu)化福田、南山等核心區(qū)域限購規(guī)則后，熱點(diǎn)片區(qū)新房認(rèn)購量快速攀升?！拔逡弧奔倨?，深圳新房網(wǎng)簽面積同比上漲59%，二手房成交量同比漲幅達(dá)81%，部分品質(zhì)改善項(xiàng)目出現(xiàn)集中認(rèn)購、短周期清盤的情況。龍湖深圳觀萃項(xiàng)目臨時提前開盤，92套房源40分鐘全部售罄，浙江、沈陽、長沙等外地置業(yè)群體占比超三成。

武漢同步優(yōu)化限購規(guī)則、發(fā)放梯度購房補(bǔ)貼，假期新房成交量同比大幅增長122%，項(xiàng)目到訪量、帶看量環(huán)比翻倍。

一線城市修復(fù)節(jié)奏更為穩(wěn)健，此前市場暖意已經(jīng)初步顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，4月，北京二手房網(wǎng)簽量達(dá)17893套，創(chuàng)下近五年同期新高；上海4月二手房網(wǎng)簽28742套，同比上漲22.3%，成交量升至近十年高位。值得注意的是，4月底，北京市朝陽區(qū)國資委通過拍賣平臺銷售的一百多套“庫存”商品房，由于價(jià)格相對周邊二手房略低，引發(fā)了購房者連夜排隊(duì)搶房。

記者通過各大二手房交易平臺了解到，北京、上海核心區(qū)域二手房議價(jià)空間收窄，優(yōu)質(zhì)房源成交周期顯著縮短，市場預(yù)期逐步趨于平穩(wěn)。北京、上海等標(biāo)桿城市是否跟進(jìn)放松限購，也成為當(dāng)前市場備受關(guān)注的焦點(diǎn)話題。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《中國報(bào)道》記者表示，北京、上海作為全國房地產(chǎn)調(diào)控標(biāo)桿城市，將保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，短期內(nèi)不會全面取消核心限購政策。當(dāng)前北京、上海房地產(chǎn)市場已進(jìn)入溫和復(fù)蘇通道，4月份二手房成交量均實(shí)現(xiàn)階段性回升，市場內(nèi)生修復(fù)動力逐步增強(qiáng)，無需通過全面放松調(diào)控拉動市場。同時，兩大城市核心區(qū)域住房供需關(guān)系長期偏緊，全面放開限購極易引發(fā)投機(jī)性需求集中入場，推升房價(jià)波動預(yù)期，與“三穩(wěn)”調(diào)控目標(biāo)相悖。

張大偉認(rèn)為，北京后續(xù)政策優(yōu)化將聚焦多子女家庭、人才群體購房支持，改善型住房公積金額度提升，二手房置換稅費(fèi)優(yōu)惠延續(xù)等方向，不會觸及核心限購管理規(guī)則。上海將嚴(yán)格維持內(nèi)環(huán)、中環(huán)核心區(qū)域限購政策從嚴(yán)不變，僅在外環(huán)外區(qū)域針對首付比例、人才購房條件開展小幅優(yōu)化，整體調(diào)控基調(diào)保持審慎平穩(wěn)。

多地樓市政策密集調(diào)整

4月28日，中央政治局會議明確“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。記者注意到，4月28日后至少有16個城市優(yōu)化住房調(diào)控政策。深圳定向放寬核心城區(qū)購房資格，大幅提升住房公積金貸款額度；廣州發(fā)布“穗八條”調(diào)控優(yōu)化政策，全面支持剛需和改善性住房需求；天津全面取消住房限購與二手房限售，同步下調(diào)住房首付比例；蘇州針對性提高公積金貸款額度，對現(xiàn)房購買、綠色建筑住宅需求給予政策傾斜……

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中央政治局會議的表述傳遞出房地產(chǎn)調(diào)控思路的重要轉(zhuǎn)變，從防范風(fēng)險(xiǎn)為主轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長與防風(fēng)險(xiǎn)并重，為各地因城施策優(yōu)化調(diào)控提供了清晰的頂層依據(jù)。地方集中出臺政策，既是落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作部署的必然要求，也是緩解地方財(cái)政壓力、消化商品住房庫存、保障居民居住需求的現(xiàn)實(shí)舉措。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，本輪地方政策始終圍繞“支持合理住房需求”核心目標(biāo)，發(fā)力點(diǎn)集中在降低置業(yè)門檻、減輕置換成本、暢通二手房流通環(huán)節(jié)，并未出現(xiàn)全面放開調(diào)控、大規(guī)模刺激市場的舉措，既貼合當(dāng)前市場深度分化的現(xiàn)實(shí)格局，也符合中央“托而不舉、精準(zhǔn)施策”的調(diào)控總基調(diào)。

專家們普遍認(rèn)為，本輪樓市新政潮并非偶然，而是宏觀經(jīng)濟(jì)托底、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解、需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、地方財(cái)政承壓四大力量共同作用的結(jié)果，是各大城市統(tǒng)籌發(fā)展與安全、精準(zhǔn)施策的必然選擇。

房地產(chǎn)仍是穩(wěn)增長的關(guān)鍵壓艙石。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2026年一季度我國GDP同比增長5.0%，實(shí)現(xiàn)良好開局，但房地產(chǎn)行業(yè)仍是經(jīng)濟(jì)增長的主要拖累因素 ，一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降11.2%。

摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌指出，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拖累效應(yīng)仍在持續(xù)：如果扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資，一季度全國固定資產(chǎn)投資同比增長4.8%，民間投資同比增長1.3%，均顯著高于整體增速。房地產(chǎn)上下游關(guān)聯(lián)著鋼鐵、水泥、家電、家具等數(shù)十個行業(yè)，直接和間接貢獻(xiàn)了約20%的GDP，穩(wěn)樓市就是穩(wěn)產(chǎn)業(yè)鏈、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)增長。

當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)增長動能不足，地緣政治沖突頻發(fā)，外部環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻。盡管我國出口展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，但內(nèi)需不足仍是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要矛盾。通過適度優(yōu)化房地產(chǎn)政策，釋放合理住房需求，能夠有效拉動消費(fèi)和投資，為全年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供堅(jiān)實(shí)支撐。

防止深度調(diào)整引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過多年調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)已得到一定程度的釋放，但基礎(chǔ)仍不牢固，仍需政策持續(xù)托底。

從債務(wù)情況看，2026年房企債券到期規(guī)模雖降至3521億元，較2025年減少1019億元，但民營房企融資環(huán)境尚未根本改善。一季度房企融資規(guī)模同比下降31.5%，多數(shù)民營房企仍無法通過公開市場發(fā)債融資，資金鏈緊張的局面沒有得到根本性扭轉(zhuǎn)。

從保交樓情況看，截至2025年底，全國已累計(jì)實(shí)現(xiàn)約750萬套“已銷售難交付”住房落地交付，但仍有部分項(xiàng)目存在交付風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，不僅影響房企自身，還會傳導(dǎo)至上下游企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和地方政府，若不及時托底，可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，本輪政策調(diào)整的核心目標(biāo)之一，就是通過穩(wěn)定市場銷售，幫助房企回籠資金，化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障項(xiàng)目交付。只有銷售端企穩(wěn)，才能帶動投資端回暖，形成行業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。

適配改善型住房需求成為政策核心。我國房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)已發(fā)生根本性變化，剛需持續(xù)萎縮，改善型需求成為市場絕對主力。

人口數(shù)據(jù)顯示，我國人口總量已連續(xù)3年負(fù)增長，2025年凈減少339萬人，高盛報(bào)告估算，我國城鎮(zhèn)年均新增住房需求已從2017年峰值的2000萬套，降至2025-2030年間的約410萬套。

與此同時，改善型住房需求持續(xù)釋放。2026年一季度，全國30個重點(diǎn)城市二手房成交占比達(dá)到72%，北京、上海等核心城市更是超過80%，其中70%以上的二手房交易是為了置換改善。

李宇嘉指出，過去的政策更多聚焦于支持剛需，而當(dāng)前市場的主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳菩托枨蟮貌坏接行M足。本輪各地出臺的政策，如廣州的“賣舊買新”補(bǔ)貼、深圳的核心區(qū)限購松綁、各地普遍提高公積金貸款額度等，都是為了打通一二手房置換鏈條，適配改善型住房需求。

土地市場低迷倒逼政策調(diào)整。土地出讓收入仍是地方政府財(cái)政收入的重要來源，土地市場的持續(xù)低迷，給地方財(cái)政帶來了巨大壓力。

財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度全國國有土地使用權(quán)出讓收入同比下降18.7%，這是自2022年以來連續(xù)第17個季度同比下降。部分三四線城市土地出讓收入占財(cái)政收入的比重超過50%，土地市場的低迷直接影響了地方政府的基建投資能力和民生支出保障能力。

同時，地方政府債務(wù)化解任務(wù)艱巨。2025年中央出臺了一攬子化債方案，但地方政府隱性債務(wù)規(guī)模仍然較大，還本付息壓力沉重。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，進(jìn)而穩(wěn)定土地市場，是地方政府化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、緩解財(cái)政壓力的現(xiàn)實(shí)選擇。

全面復(fù)蘇仍需突破三大瓶頸

盡管近期市場活躍度明顯提升，但多位專家均提醒，當(dāng)前市場修復(fù)基礎(chǔ)仍不牢固，全國房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)全面企穩(wěn)復(fù)蘇，仍需突破市場預(yù)期、庫存消化、主體信用三大瓶頸。

朱海斌表示，2026年我國房地產(chǎn)市場仍將延續(xù)深度分化的運(yùn)行格局，一線及強(qiáng)二線核心城市具備穩(wěn)步修復(fù)的基礎(chǔ)，多數(shù)三四線城市仍將處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整周期。

本輪成交量回升，主要來自前期積壓觀望需求的集中釋放，后續(xù)居民購買力可持續(xù)性、市場長期預(yù)期能否徹底扭轉(zhuǎn)，仍存在較大不確定性。

朱海斌指出，當(dāng)前行業(yè)仍面臨三重制約：一是居民住房消費(fèi)預(yù)期尚未完全扭轉(zhuǎn)，部分剛需群體仍持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度；二是三四線城市商品住房庫存總量偏高，部分城市去化周期超過18個月，市場去化壓力突出；三是民營房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境與信用修復(fù)進(jìn)程偏慢，項(xiàng)目交付保障與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解仍需持續(xù)發(fā)力。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從行業(yè)中長期走勢來看，我國房地產(chǎn)市場已徹底告別普漲普跌的傳統(tǒng)周期，進(jìn)入?yún)^(qū)域分化、板塊分化、產(chǎn)品分化的新常態(tài)。未來調(diào)控政策將始終堅(jiān)持以穩(wěn)為主、因城施策、精準(zhǔn)發(fā)力，持續(xù)支持剛性和改善性住房需求，穩(wěn)妥化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，推動房地產(chǎn)市場加快向平穩(wěn)健康的新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

撰文/攝影：《中國報(bào)道》記者 王哲

責(zé)編：王金臣

編審：林崇珍 張利娟