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悉尼房?jī)r(jià)20年暴漲214%，最便宜公寓也要$50萬(wàn)

數(shù)據(jù)顯示，悉尼曾經(jīng)遍地可見(jiàn)的50萬(wàn)澳元住宅，在過(guò)去20年里已徹底銷聲匿跡。

失控的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，重塑了這座城市的整個(gè)房產(chǎn)版圖。

2006年，花45.9萬(wàn)澳元就能在悉尼買(mǎi)到一棟中價(jià)位房屋。

如今，即便是全市最便宜的房子，價(jià)格也遠(yuǎn)高于這一水平。

可負(fù)擔(dān)的公寓供應(yīng)同樣在萎縮。

Cotality數(shù)據(jù)顯示，2006年悉尼公寓中位價(jià)約為37.2萬(wàn)澳元，而現(xiàn)在，全市只剩0.2%的公寓價(jià)格低于或等于這一數(shù)字。

即便是當(dāng)年能買(mǎi)下悉尼四分之三房屋的67萬(wàn)澳元預(yù)算，如今也連一棟房子都買(mǎi)不到。

同樣，48.4萬(wàn)澳元在2006年足以鎖定全市四分之三的公寓，如今符合這一價(jià)位的公寓僅剩2.7%。

Cotality研究負(fù)責(zé)人Tim Lawless表示，若想以2006年的價(jià)格入手公寓，置業(yè)者只能把希望寄托在悉尼中西部。

他指出：“悉尼最便宜的公寓市場(chǎng)集中在Liverpool和Blacktown一帶。目前Warwick Farm公寓中位價(jià)約為48.8萬(wàn)澳元，Mount Druitt約為51.4萬(wàn)澳元。”

Lawless表示，除了這極少數(shù)地區(qū)外，過(guò)去20年的價(jià)格飆升幾乎消滅了悉尼所有可負(fù)擔(dān)住房。

他指出，全市房屋價(jià)格在此期間上漲了214%，公寓價(jià)格上漲了132%。

曾經(jīng)的中位價(jià)房產(chǎn)比例萎縮到近乎為零，也就不足為奇。

盡管20年間增速并非一成不變，但強(qiáng)勁的上行趨勢(shì)“不容置疑”。

“20年里只有4年價(jià)值出現(xiàn)倒退。增長(zhǎng)趨勢(shì)完全壓倒了任何一段低迷期?！彼f(shuō)。

Lawless指出，同期工資漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)，這進(jìn)一步加劇了悉尼眼下的住房負(fù)擔(dān)能力危機(jī)。

“在新州，過(guò)去20年工資價(jià)格指數(shù)上漲了78.5%，而同期住宅價(jià)值上漲了180.5%，是工資漲幅的兩倍多?！彼f(shuō)。

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家Saul Eslake表示，從2000年代中期到2010年代，多重因素共同推高了悉尼房?jī)r(jià)。

“首先是人口增長(zhǎng)帶動(dòng)的潛在需求強(qiáng)勁增長(zhǎng)。在2010年代后期收緊外國(guó)購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)有房產(chǎn)的規(guī)定之前，海外投資者的需求也相當(dāng)旺盛?！彼f(shuō)。

Eslake表示，2000年代中期至2010年代中期的利率下行進(jìn)一步刺激了需求。

與此同時(shí)，新州自1990年代起出臺(tái)的分區(qū)和規(guī)劃法規(guī)，相比其他地區(qū)對(duì)住房供應(yīng)的限制更為嚴(yán)格。

“過(guò)去20年里，除其中一年外，維州每年的住房完工量都超過(guò)新州?！彼f(shuō)。

本世紀(jì)之交以來(lái)，維州新增住房1,291,294套，而新州僅新增1,095,081套。

“這意味著新州新建房屋比維州少了18%，盡管同期新州人口平均比維州多28%?！盓slake說(shuō)。

悉尼的地形也起了作用，并將繼續(xù)限制城市擴(kuò)張。

“悉尼南北兩端被大型國(guó)家公園包圍，西面受限于Blue Mountains，東面是海洋， 還有三條大型水道深入市區(qū)。”他說(shuō)。

房貸經(jīng)紀(jì)公司Equilibria Finance董事總經(jīng)理Anthony Landahl表示，他親眼見(jiàn)證了潛在買(mǎi)家為買(mǎi)房越來(lái)越吃力。

“攢首付成了一個(gè)艱巨得多的挑戰(zhàn)，如今人們薪水中很大一部分都要拿去還房貸。”他說(shuō)。

Landahl表示，悉尼傳統(tǒng)上的可負(fù)擔(dān)重鎮(zhèn)，幾乎無(wú)一例外地讓首次置業(yè)者望塵莫及。

“15年前，悉尼60%到70%的區(qū)域還算負(fù)擔(dān)得起。Hills、Inner West甚至North Shore，首置業(yè)者都有機(jī)會(huì)入場(chǎng)。但現(xiàn)在情況完全不同了?！彼f(shuō)。

不斷上漲的房?jī)r(jià)，讓許多想換大房的悉尼人別無(wú)選擇，只能離開(kāi)扎根多年的社區(qū)。

“假設(shè)你在Hills District買(mǎi)了套公寓，由于公寓和獨(dú)立屋之間巨大的價(jià)格鴻溝，如今你根本沒(méi)機(jī)會(huì)換成房屋。而10年前，家庭成員增加時(shí)，人們還能在本區(qū)內(nèi)完成住房升級(jí)。”他說(shuō)。

Landahl表示，越來(lái)越多的客戶開(kāi)始把目光投向悉尼以外。

“這不是他們的首選，但工資增長(zhǎng)確實(shí)跟不上房?jī)r(jià)。所以現(xiàn)在越來(lái)越多的咨詢涉及臥龍崗（Wollongong）和Central Coast?！?/p>

02

溢價(jià)高達(dá)$43萬(wàn)！布里斯班家長(zhǎng)瘋搶學(xué)區(qū)房，華人夫婦“砸重金”鎖定名校

布里斯班家長(zhǎng)正掀起一場(chǎng)“學(xué)區(qū)爭(zhēng)奪戰(zhàn)”。

為鎖定頂級(jí)公立學(xué)校名額，不惜支付高達(dá)43萬(wàn)澳元的房產(chǎn)溢價(jià)。

這場(chǎng)博弈正將普通收入家庭擋在門(mén)外。

為了搶占該市頂級(jí)公立學(xué)校的入學(xué)名額，布里斯班家長(zhǎng)不惜支付高達(dá)43萬(wàn)澳元的驚人溢價(jià)，讓這些精英學(xué)區(qū)儼然成為房地產(chǎn)角力場(chǎng)。

業(yè)內(nèi)人士透露，越來(lái)越多家長(zhǎng)采取“學(xué)區(qū)存款”策略，早在孩子入學(xué)前數(shù)年就提前購(gòu)入州立學(xué)校學(xué)區(qū)房。

這種做法不僅將普通收入者排除在外，更把公共教育體系變成了一條高增長(zhǎng)的房產(chǎn)投資捷徑。

Place Advisory的最新研究顯示，家長(zhǎng)們正將目光鎖定全州學(xué)術(shù)和NAPLAN排行榜上名列前茅的學(xué)校，大量財(cái)富隨之涌入相關(guān)區(qū)域。

熱門(mén)學(xué)校包括Mansfield、Indooroopilly、Kenmore和Craigslea State High Schools，以及Ascot、Wishart、Ironside、Camp Hill和Chapel Hill State Schools。

數(shù)據(jù)顯示，在整個(gè)布里斯班，能否進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)直接造成了30萬(wàn)至40萬(wàn)澳元不等的持續(xù)房?jī)r(jià)落差。

溢價(jià)最高的是Brisbane State High學(xué)區(qū)房，售價(jià)比學(xué)區(qū)邊界外的房屋整整高出43萬(wàn)澳元。

競(jìng)爭(zhēng)同樣白熱化的還有Mansfield State High School學(xué)區(qū)。

該校支撐著全市競(jìng)爭(zhēng)最激烈的家庭房產(chǎn)市場(chǎng)之一，買(mǎi)家為進(jìn)入學(xué)區(qū)需多掏40萬(wàn)澳元。

自去年以來(lái)，Mansfield房?jī)r(jià)上漲12.1%，達(dá)到145萬(wàn)澳元。

同屬該學(xué)區(qū)的鄰近郊區(qū)Wishart則錄得15.6%的增長(zhǎng)，中位價(jià)達(dá)128萬(wàn)澳元。

西區(qū)的Indooroopilly State High School同樣帶來(lái)37萬(wàn)澳元的學(xué)區(qū)溢價(jià)，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)年增長(zhǎng)率達(dá)16.1%，中位價(jià)升至130萬(wàn)澳元。

小學(xué)階段亦呈現(xiàn)相同趨勢(shì)。

為了在Ascot State School學(xué)區(qū)安家，家庭需多支付40萬(wàn)澳元；Ironside State School學(xué)區(qū)的差價(jià)則為38萬(wàn)澳元。

Place Ascot負(fù)責(zé)人Patrick McKinnon表示，強(qiáng)勁的需求正進(jìn)一步收緊供應(yīng)。

一旦買(mǎi)家在學(xué)區(qū)內(nèi)落戶，往往會(huì)長(zhǎng)期持有。

“家庭不再等到上中學(xué)才行動(dòng)，而是很早就盯上小學(xué)學(xué)區(qū)?！盡cKinnon說(shuō)。

“他們?nèi)胧袝r(shí)間更早，預(yù)算更緊，為了擠進(jìn)學(xué)區(qū)劃線內(nèi)，對(duì)房屋品質(zhì)的妥協(xié)也越來(lái)越多?！?/p>

Tailored Buyers Agent創(chuàng)始人Leanne Spring指出，與頂級(jí)學(xué)校掛鉤的地區(qū)展現(xiàn)出抗跌能力，能夠抵御更廣泛的市場(chǎng)波動(dòng)。

她表示，Wishart、Mount Gravatt East、McDowall和Chermside West已成為買(mǎi)家的主要目標(biāo)。

這些地區(qū)不僅學(xué)區(qū)實(shí)力雄厚，還擁有以家庭為導(dǎo)向的社區(qū)氛圍。

“這些郊區(qū)擁有支撐房產(chǎn)周期各階段需求的家庭買(mǎi)家基本面，是可靠的表現(xiàn)者，而非投機(jī)玩物。”Spring說(shuō)。

對(duì)部分買(mǎi)家而言，這是一種深思熟慮的財(cái)富策略。

Place Sunnybank負(fù)責(zé)人Owen Chen表示，富裕家庭寧愿多花錢(qián)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，也不愿支付高昂的私校學(xué)費(fèi)。

“對(duì)于有兩個(gè)孩子的家庭來(lái)說(shuō)，進(jìn)入正確的學(xué)區(qū)可以省下數(shù)十萬(wàn)澳元的私校學(xué)費(fèi)?！盋hen說(shuō)。

“但不同的是，這筆錢(qián)并沒(méi)有消失——它被捆綁在房產(chǎn)資產(chǎn)里。這并不意味著他們花錢(qián)變少了，只是選擇把錢(qián)投入房地產(chǎn)?！?/p>

然而，資金不那么雄厚的普通家庭并未放棄，而是另辟蹊徑。

PRD的另一項(xiàng)研究顯示，擠進(jìn)該市頂尖公校學(xué)區(qū)最便宜的方式是“以院子換陽(yáng)臺(tái)”——公寓買(mǎi)家只需約60萬(wàn)澳元就能獲得入學(xué)資格。

全市最經(jīng)濟(jì)的切入點(diǎn)是Chelmer的公寓，中位價(jià)57.75萬(wàn)澳元即可鎖定Indooroopilly State High School的名額。

內(nèi)城區(qū)買(mǎi)家則可瞄準(zhǔn)Bowen Hills，60.4萬(wàn)澳元的公寓可進(jìn)入Kelvin Grove State College。

而想讓孩子上小學(xué)的父母，可在Nathan以65萬(wàn)澳元購(gòu)入公寓，確保Robertson State School的名額。

與此同時(shí)，Mansfield的公寓和聯(lián)排別墅年漲幅高達(dá)67.4%，中位價(jià)達(dá)到81.5萬(wàn)澳元，約為當(dāng)?shù)貏e墅價(jià)格的一半。

PRD經(jīng)濟(jì)學(xué)家Diaswati Mardiasmo博士表示，布里斯班約65%的頂級(jí)學(xué)區(qū)內(nèi)仍有公寓價(jià)格低于全市844,844澳元的中位數(shù)，入門(mén)門(mén)檻比悉尼或墨爾本要低得多。

“盡管布里斯班房?jī)r(jià)正在飆升，但要以可負(fù)擔(dān)的方式進(jìn)入前十名公立學(xué)校，當(dāng)?shù)丶彝サ奶幘橙匀桓鼮橛欣??！盡ardiasmo博士說(shuō)。

但她也警告，對(duì)于執(zhí)意要買(mǎi)獨(dú)棟房屋的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，機(jī)會(huì)“非常渺?！?。

布里斯班大都市區(qū)的房屋中位價(jià)已達(dá)1,175,981澳元。

Coopers Plains，115.1萬(wàn)澳元，是目前針對(duì)十大小學(xué)Robertson State School唯一剩下的可負(fù)擔(dān)別墅市場(chǎng)。

在五大精英聚集區(qū)——Ashgrove、Kenmore South、Rainworth、Upper Brookfield和The Gap——供應(yīng)緊張最為嚴(yán)重，普通收入者已徹底被擠出可負(fù)擔(dān)的獨(dú)棟房屋和公寓市場(chǎng)。

03

澳洲最幸福地區(qū)排名出爐！悉尼此地高居榜首，墊底的是…

如果你曾被困在高峰時(shí)段的車(chē)流中，心想 “在別處生活會(huì)不會(huì)更好”，那么一項(xiàng)最新研究或許能給出答案。

不過(guò)，在你為了徹底改變環(huán)境而收拾行囊奔向海濱之前不妨先看看 —— 最宜居的地方，其實(shí)可能就在身邊。

健康比較網(wǎng)站 iSelect 調(diào)查了全澳多個(gè)地區(qū)，綜合評(píng)估住房可負(fù)擔(dān)性、通勤時(shí)間、犯罪率、綠地?cái)?shù)量以及就醫(yī)便利度等因素。

出人意料的是，悉尼的 Sutherland Shire 正式被評(píng)為全澳最幸福的居住地。

該地區(qū)位于 CBD 以南 26 公里處，擁有約 23 萬(wàn)人口，以幸福生活指數(shù) 68.96 分（滿分 100 分）奪得榜首。

此外，Sutherland Shire 還以2.3% 的超低失業(yè)率，成為前十名中失業(yè)情況最輕的地區(qū)。

更值得一提的是，當(dāng)?shù)爻^(guò)三分之二的居民（66.2%）已在此居住至少五年，足以證明他們對(duì)生活環(huán)境的滿意程度。

南澳的 Adelaide Central and Hills 以 68.78 分位居全澳第二。

該地區(qū)憑借出色的工作與生活平衡、平均僅 8.1 公里的通勤距離，以及充足的醫(yī)療資源（每 10 萬(wàn)人口擁有 2665 名 GP）而獲得認(rèn)可。

悉尼西北部的 Baulkham Hills 和 Hawkesbury 位列第四。

珀斯內(nèi)城區(qū)憑借 2.9% 的失業(yè)率和高志愿者人數(shù)躋身前五。

另一方面，數(shù)據(jù)也揭示了澳洲宜居性最低的地區(qū)。對(duì)昆州而言，結(jié)果并不樂(lè)觀 —— 全澳五個(gè)最不幸福地區(qū)中，昆州獨(dú)占四席。

North Moreton Bay 不幸被評(píng)為全澳整體最不宜居地區(qū)，僅獲得 40.36 的慘淡分?jǐn)?shù)。

該地區(qū)失業(yè)率高達(dá) 5.6%，每 10 萬(wàn)人發(fā)生 9944 起犯罪事故，受此拖累，整體得分墊底。

同屬昆州的 Ipswich、Beaudesert 和 Wide Bay 也排名倒數(shù)。

唯一闖入倒數(shù)前五的非昆州地區(qū)，是北領(lǐng)地的 Outback NT（42.31 分），位列倒數(shù)第二。

04

澳洲近200萬(wàn)家庭計(jì)劃在五年內(nèi)縮小住房規(guī)模

計(jì)劃在未來(lái)五年內(nèi)縮小住房規(guī)模的澳大利亞家庭數(shù)量自2021年以來(lái)增加了14%，接近200萬(wàn)，這一增長(zhǎng)可能會(huì)重塑部分住房市場(chǎng)，緩解住房供應(yīng)壓力。

越來(lái)越多的“空巢老人”愿意為年輕、不斷壯大的家庭讓路，而澳大利亞統(tǒng)計(jì)局（Australian Bureau of Statistics）截至2025年6月30日的數(shù)據(jù)顯示，各州在工黨五年計(jì)劃建造120萬(wàn)套新住房的第一年都未能達(dá)到預(yù)期的新建目標(biāo)。

一項(xiàng)針對(duì)52,000個(gè)家庭未來(lái)住房意愿的調(diào)查（由房產(chǎn)科技公司Downsizer.com委托進(jìn)行）發(fā)現(xiàn)，有193萬(wàn)個(gè)家庭計(jì)劃在五年內(nèi)縮小住房規(guī)模，高于2021年的168萬(wàn)個(gè)。

雖然48.2%的有意縮小住房規(guī)模者希望下一套房的花費(fèi)低于100萬(wàn)澳元，但約三分之一的人愿意花費(fèi)100萬(wàn)至200萬(wàn)澳元，17.5%的人愿意花費(fèi)200萬(wàn)澳元以上。

前澳大利亞聯(lián)邦銀行（Commonwealth Bank of Australia）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、現(xiàn)Downsizer.com駐場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Michael Blythe表示，如果能給予年長(zhǎng)澳大利亞人激勵(lì)措施讓他們搬出多臥室大房，可能釋放約110萬(wàn)“有升級(jí)需求的買(mǎi)家”（即在未來(lái)五年內(nèi)希望出售現(xiàn)房購(gòu)買(mǎi)更大房屋的人）。

Blythe說(shuō)：“澳大利亞已有近200萬(wàn)人表示他們要么確定（縮小住房規(guī)模），要么正在考慮這樣做?！?/p>

“這在住房市場(chǎng)中占很大比例，有潛力重塑住房市場(chǎng)格局?！?/p>

澳大利亞房地產(chǎn)委員會(huì)（Property Council of Australia）政策與倡導(dǎo)執(zhí)行總監(jiān)Matthew Kandelaars表示，這種轉(zhuǎn)變對(duì)年長(zhǎng)和年輕澳大利亞人來(lái)說(shuō)將是“雙贏”。

Kandelaars說(shuō)：“當(dāng)我們消除這一轉(zhuǎn)變的障礙時(shí)，我們?yōu)橄乱淮尫帕宋挥趦?yōu)質(zhì)地段的家庭住宅，有助于緩解住房供應(yīng)壓力，并支持現(xiàn)有住房存量的高效利用?！?/p>

Anthony Berry和Natalie Berry就是這樣已經(jīng)邁出這一步的縮小住房者。

2024年，他們賣(mài)掉了位于悉尼西郊Silverdale的四居室房屋后，搬入了位于新南威爾士州中央海岸Morisset的55歲以上老年人社區(qū)。

這是一次他們毫不后悔的搬遷，他們新的低維護(hù)房屋讓他們能夠輕松騰出時(shí)間從事從尊巴舞到乒乓球、劃皮劃艇和騎自行車(chē)等休閑活動(dòng)。

60歲的Natalie說(shuō)：“我們?yōu)樽约簞?chuàng)造了一種非常輕松、無(wú)壓力的生活方式。”

這對(duì)夫婦去年大部分時(shí)間都在旅行，而這要?dú)w功于他們新居的“鎖門(mén)就走”特性。

激勵(lì)空巢老人賣(mài)房的一個(gè)關(guān)鍵措施是“縮小住房退休金繳款”（downsizer superannuation contribution），該政策允許55歲以上的人將出售房屋所得的30萬(wàn)澳元（或夫妻60萬(wàn)澳元）免稅存入其退休金賬戶。

但在2024-25年度，只有15,800名縮小住房者從房屋銷售中向退休金賬戶繳款417億澳元，Blythe認(rèn)為可能需要進(jìn)一步激勵(lì)措施來(lái)確?？s小住房者付諸行動(dòng)。

澳大利亞國(guó)家老年人協(xié)會(huì)（National Seniors Australia）的數(shù)據(jù)顯示，32%的老年人認(rèn)為印花稅是出售房屋的結(jié)構(gòu)性障礙，行業(yè)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期以來(lái)一直倡導(dǎo)全國(guó)范圍內(nèi)為縮小住房者提供印花稅減免。

去年10月，澳大利亞儲(chǔ)備銀行（Reserve Bank of Australia）行長(zhǎng)Michele Bullock強(qiáng)調(diào)印花稅可能是退休人員縮小住房規(guī)模的潛在障礙。

然而，印花稅由州政府管控，雖然一些州提供了一定程度的減免，但它仍然是州政府的主要收入來(lái)源。

另一個(gè)障礙是誤解所有縮小住房者都想搬入一居室公寓，Downsizer.com首席執(zhí)行官M(fèi)ark Macduffie表示。

正是這種當(dāng)前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與買(mǎi)家行為之間的錯(cuò)配，導(dǎo)致嬰兒潮一代（Boomers）和年輕家庭爭(zhēng)奪同一類型的房屋。

Macduffie表示，一些開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在正在為縮小住房者進(jìn)行設(shè)計(jì)，提供更大的平面布局、更好的儲(chǔ)物空間和更像是替代性住宅的布局，這為更多市場(chǎng)參與者提供了效仿的“真正機(jī)會(huì)”。

Macduffie說(shuō)：“當(dāng)合適的住房找不到合適的買(mǎi)家時(shí)，人們就會(huì)停留更長(zhǎng)時(shí)間?！?/p>

“人們會(huì)在找到合適的房屋時(shí)才會(huì)搬遷——寬敞的起居空間、強(qiáng)勁的室內(nèi)外流通、大型娛樂(lè)空間，以及超大但易于維護(hù)的公寓或聯(lián)排別墅?！?/p>

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