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樓市喧囂，終將歸于平靜！

激蕩廿載，焉不返璞歸真？

“楊老師，房租又漲了，要么，我還是回家鄉(xiāng)縣城吧？”

小C，是我當(dāng)年帶過最最最沒出息的學(xué)生（性格外向，我大凡這樣說他，他都會哈哈一笑，回我“沒出息，其實是一種人生境界哈”），小C大學(xué)畢業(yè)后，“追隨”女朋友去上海工作，已有三年之久——這期間，他收入沒增沒減，至今仍7k/月左右，小女友離開了他，他所租的兩室一廳的15平米小房間，房租卻從剛?cè)胱r的1.8k/月，先是漲到去年初的2.2k/月，現(xiàn)在又漲到了2.9k/月。

人有四境，各有不同。對于性格外向的小C，我是從來不安慰他的，也從來不激勵他的，沒用！年紀(jì)輕輕的他，遵循的是“隨遇而安”的老子哲學(xué)。也許，只有等到他的人生，真正遇到慘烈的刺激，他才會自愿改變。

還是聊點(diǎn)房租和房價吧！

最近一年，在一線和二線城市房價整體趨于平靜時（京滬深小跌，成都、重慶、長沙等仍在上漲），各大城市的房租卻在加速上漲——杭州余杭未來城50平米的品牌公寓，月租金已從2.8k/月漲到了4.0k/月，我去年組團(tuán)投資的重慶，北區(qū)美利山的三室一廳，月租金也已從2016年國慶節(jié)的2.6k/月，上漲到現(xiàn)在的近4.0k/月。

房租在加速上漲！一年時間，一二線城市已經(jīng)普漲了30%左右！

房租大漲，是否意味著房價還要繼續(xù)大漲呢？

不然！

對于房價，我在今年初，就已經(jīng)明確做過判斷，未來2—3年，我國一二線城市的房價，整體將進(jìn)入橫盤狀態(tài)——當(dāng)然，極個別城市會小跌，部分城市還要小漲。

房租向上，房價橫盤，中國樓市將迎來史無前例的大變局！

一、4%以上的年房租回報率，這是世界各國的通例。

無論是發(fā)達(dá)國家的美國、歐洲、日本，還是欠發(fā)達(dá)國家的越南、柬埔塞、印尼，其熱點(diǎn)城市的年房租回報率（一年房租/總房價），幾乎都在4%—8%之間。6%的年房租回報率，一般是一個均衡點(diǎn)，高于6%，往往會帶動房價上漲，低于6%，往往會促使房價下跌——這相當(dāng)于購買大額的理財產(chǎn)品了！

但是，中國呢？

下面，是我去年2月份統(tǒng)計的，二線城市年房租回報率排行榜。

1、重慶（主城九區(qū)）：年租金/總房價為3%；

2、成都：年租金/總房價為2.5%；

3、長沙：年租金/總房價為2.5%；

4、武漢：年租金/總房價為2.3%；

5、廣州：年租金/總房價為2.1%；

6、杭州：年租金/總房價為2.1%；

7、天津：年租金/總房價為2%；

8、南京：年租金/總房價為1.9%；

9、合肥：年租金/總房價為1.8%；

10、鄭州：年租金/總房價為1.8%；

11、蘇州:年租金/總房價為1.8%。

當(dāng)然，這是去年2月份的統(tǒng)計，時隔一年之后，應(yīng)該還是有所變動的，有點(diǎn)城市的房價漲幅超過了房租，有點(diǎn)城市房租漲幅則超過了房價。

當(dāng)然，當(dāng)時未統(tǒng)計北上深這三個超一線城市的房租回報率，我是覺得沒有意義，這一個超一線城市的房租回報率，普遍都處于1.2%左右，太低了！可以形象些，在這三個超一線城市，120平米的大三房，區(qū)位稍好點(diǎn)的，一套基本都要1000w，但是，房租呢？一年基本都超不過12w。

二、中國的房租回報率為什么全球超低？

學(xué)術(shù)化一點(diǎn)，這是“提前預(yù)支城市化的紅利”！另加政府控制土地一級市場的供給。

通俗化一點(diǎn)，這是“投機(jī)是中國人的天性”！何況，農(nóng)耕文明劣根性的中國，不買房不安心，不買房媳婦都不好找。

不了解上述兩個方面，你根本就搞不明白，中國的房租回報率這么低，為什么房價在過去20年還一波又一波地大漲呢？謝國忠和牛刀，這兩位同志，就是因為不了解上述兩個方面，誤導(dǎo)了無數(shù)青年的買房致富之路、買房娶媳婦之路。

重點(diǎn)談?wù)勌崆邦A(yù)支城市化的紅利！

過去20年，我國房價漲幅一直領(lǐng)跑于房租，領(lǐng)漲期大致為5—6年。

也就是說，假如6年前，你化了300萬在北京買了一套三室兩廳，當(dāng)年你整租出去的年租金約為4.5萬/年，今天則差不是12萬/年，直到6年后的今天，你才達(dá)到了4%左右的年房租回報率。

但是，房價漲幅領(lǐng)跑于房租，不可能永遠(yuǎn)維持下去，因為城市化率已經(jīng)在逐年減速。

1999—2008年這10年，我國城市化率從近31%上升到47%，年均上升1.6%；而2008—2017年這10年，我國城市化率從47%上升到58%，年均上升已減速到1.1%；以此類推，未來10年，我國城市化率的年均上升速度，極可能會減速到0.6%。

在“政治”烏云壓頂、在城市化逐年減速之下，除少數(shù)補(bǔ)漲性二線城市外，一二線城市的房價，未來3年整體將維持橫盤態(tài)勢，不可能再大漲。但是，房價更不能大跌，大跌，金融系統(tǒng)要崩潰。

房價難漲難跌，而如果房租漲不上去，則房價會扛不住、會大跌——接盤俠少了，房租回報率又低，不大跌才怪，畢竟有5%左右的房貸成本。

所以，切記，未來3年，房租要大幅補(bǔ)漲，但是，除非剛需，除非極少數(shù)的補(bǔ)漲性城市，我仍然不建議你去投機(jī)樓市——我國的城市化率，已在逐年減速，“城市化紅利”已經(jīng)沒多少預(yù)支空間了。

所以，告別樓市的投機(jī)時代吧，準(zhǔn)備進(jìn)入樓市的“理財時代”！