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    2018年3月初，位于成都市東二環(huán)外的招商中央華城項(xiàng)目啟動(dòng)搖號(hào)。據(jù)報(bào)道，400套房源共有超過5萬人參與搖號(hào)，中簽率不足1%。早在核驗(yàn)資料階段，開發(fā)商就提醒購房者，為避免造成擁堵，“請(qǐng)到場(chǎng)客戶盡量選擇公交、地鐵或打車前往。”

    自成都于2017年12月發(fā)布“搖號(hào)”政策以來，部分熱門項(xiàng)目都出現(xiàn)過萬人搖號(hào)的“盛況”，因釋放房源較少，中簽率通常低至個(gè)位數(shù)。其中，首個(gè)參與搖號(hào)的項(xiàng)目電建洺悅府，中簽率也僅2%。

    過去幾年一直不溫不火的成都樓市，似乎瞬間陷入失衡。無論是首次置業(yè)者還是改善型購房者，都面臨“買不到房”的困境。很多人甚至將問題歸咎于搖號(hào)政策本身。

    截至目前，全國共有7個(gè)城市出臺(tái)了購房搖號(hào)政策，如成都這般卻絕無僅有。分析人士認(rèn)為，在這背后，是新房價(jià)格信號(hào)扭曲帶來的供需失衡。

    “買到就算賺到”

    作為一名換房者，李先生今年先后參與了三次搖號(hào)，均一無所獲。這三個(gè)項(xiàng)目分別是金牛區(qū)的電建洺洛府、郫都區(qū)的萬科理想城，以及成華區(qū)的招商中央華城。按照他的說法，這三個(gè)項(xiàng)目搖號(hào)者均破萬，但由于房源較少，中簽率均為個(gè)位數(shù)。

    李先生表示，即使成功搖到，房子也未必盡如人意。按照成都市搖號(hào)政策的規(guī)則，搖號(hào)順序?yàn)榕锔陌仓米?、首套房剛需客戶、改善型客戶。在很多?xiàng)目中，留給最后一類客戶的房源比例極低。

    “就算我搖到了，也是別人挑剩下的房子。”李先生4月26日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，這種“尾房”通常是樓層、朝向、戶型不佳的房型，難以滿足一個(gè)改善型置業(yè)者的需求。但他也承認(rèn)，按照當(dāng)前的新房價(jià)格，“搖到了就算賺到”。

    據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，“買到就算賺到”是很多成都購房者對(duì)新房市場(chǎng)的看法，因?yàn)樵谒麄兛磥?，最近開盤的這些項(xiàng)目“真的很便宜”。

    以招商中央華城項(xiàng)目為例，開盤均價(jià)為1.2萬-1.5萬/平方米，精裝修交房。而附近的中房紅楓嶺項(xiàng)目，二手房均價(jià)在1.8萬/平方米左右，萬科金色樂府項(xiàng)目的二手房單價(jià)則超過2萬。

    位于青羊區(qū)的綠地新里城項(xiàng)目，開盤最高均價(jià)不超過1.7萬元/平方米，但周邊的二手房項(xiàng)目均價(jià)普遍超過2萬。

    中睿營銷總經(jīng)理何良栩26日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，在成都市主城區(qū)、天府新區(qū)和部分近郊區(qū)，新房價(jià)格和同地段、同類型的二手房價(jià)格，差別大約在5000元/平方米左右。他表示，雖然有部分中介機(jī)構(gòu)刻意推高二手房價(jià)的成分，但成都新房和二手房價(jià)格“倒掛”的現(xiàn)象仍然十分嚴(yán)重，部分區(qū)域的價(jià)差甚至達(dá)到一倍。

    何良栩表示，這種情況始于去年7月。2017年7月20日，成都出臺(tái)限價(jià)政策，要求開發(fā)商申報(bào)預(yù)售時(shí)，將按照樓面地價(jià)+建安成本+合理利潤的方式申報(bào)，不得以提高裝修標(biāo)準(zhǔn)、提高設(shè)施設(shè)備檔次的方式變相加價(jià)，申報(bào)價(jià)格比照項(xiàng)目前期和周邊同類項(xiàng)目，不得超出太多。

    該規(guī)定意在遏制成都房價(jià)“跳漲”，但迅速將新房和二手房的價(jià)差拉開。加上去年成都高價(jià)地頻出，購房者逐漸意識(shí)到，新房項(xiàng)目的價(jià)格競爭力很強(qiáng)。

    政策出臺(tái)之初，新房項(xiàng)目大多通過“驗(yàn)資”的方式來篩選客戶，將很多資金實(shí)力不足的客戶擋在門外。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，部分項(xiàng)目甚至只接受全款支付的客戶。

    2017年11月，成都推出買房搖號(hào)政策，明確指出，“全款支付”不得被額外特殊對(duì)待。于是，具備購房資格的客戶紛涌而至。自今年2月首次啟動(dòng)搖號(hào)以來，主城區(qū)和天府新區(qū)的一些熱門項(xiàng)目，購房情緒高漲；一些非熱門項(xiàng)目，也面臨供不應(yīng)求局面。

    被激發(fā)的需求

    過去多年來，成都樓市的供需關(guān)系一直十分平穩(wěn)，房價(jià)也未出現(xiàn)大漲大跌。但從2016年下半年開始，東部和中部城市的外溢需求涌入，推動(dòng)成都房價(jià)上漲。

     為此，成都從2016年10月開始，密集推出包括限購、限貸、限售等在內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控措施。到目前為止，主城區(qū)和五大近郊區(qū)均納入限購范疇，高新南區(qū)和天府新區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域則實(shí)施“升級(jí)版”限購和限貸政策。

     即便如此，成都房價(jià)水平似乎仍然不高。據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計(jì)，2017年成都住宅成交均價(jià)為9608元/平方米。雖然城中區(qū)的均價(jià)已超過20000元/平方米，且一些熱門區(qū)域的均價(jià)漲幅接近100%，但這一價(jià)格水平仍然低于南京、杭州等東部同類城市。

    同樣在2017年，成都成交土地139宗（大部分為住宅和商住用地），平均樓面地價(jià)為6214元/平方米，漲幅超過50%。其中，很多優(yōu)質(zhì)住宅地塊單價(jià)破萬。

    成都某房企人士26日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，成都樓市的變化要滯后于中東部熱點(diǎn)城市，2016年以來的房價(jià)上漲，帶有一定的“補(bǔ)漲”成分。但從房價(jià)絕對(duì)值和土地價(jià)格水平來看，未來成都房價(jià)仍有一定的補(bǔ)漲空間。他認(rèn)為，這也使得更多的需求被激發(fā)出來。

    何良栩也指出，在當(dāng)前成都市場(chǎng)的需求中，有一定的投資心態(tài)存在，購房者“投資”的是成都的城市前景。當(dāng)然，房價(jià)的上漲也加劇了“買漲效應(yīng)”。

    鏈家研究院的一組數(shù)據(jù)顯示，2017年，成都年輕人的購房年齡從原來的購房峰值27歲前移到25-27歲。

    需求方的另一個(gè)刺激因素，在于人才引進(jìn)政策。2017年7月發(fā)布的《成都實(shí)施人才優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃》（即“人才新政十二條”），大幅放寬人才落戶的學(xué)歷和年齡限制。據(jù)官方公布，自政策出臺(tái)至2017年末，共“吸引13萬余名本科以上人才來蓉落戶發(fā)展”。

    上述房企人士指出，盡管這部分人在成都的整體需求占比很小，但“新成都人”對(duì)市場(chǎng)心態(tài)的刺激作用不可忽視。

    需求的大量釋放，使得成都樓市的供需關(guān)系出現(xiàn)失衡。易居克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年成都的住宅供應(yīng)量為13.3萬套，成交量19.5萬套，供應(yīng)缺口約30%。

    “限價(jià)令”的出臺(tái)，則再度加劇了短期的供應(yīng)缺口。多家當(dāng)?shù)胤科笕耸肯?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，由于價(jià)格受限，房企推盤的積極性大減，很多企業(yè)延遲了推盤計(jì)劃。部分存在資金和業(yè)績壓力的房企，也多采用“小股推盤”策略。該人士指出，這也是近期“萬人搖號(hào)”夸張場(chǎng)面的另一個(gè)誘因。

    但他同時(shí)透露，從近期政府機(jī)構(gòu)的審核結(jié)果來看，對(duì)部分區(qū)域的價(jià)格管制有松動(dòng)跡象。這將激發(fā)企業(yè)的推盤熱情，并使得市場(chǎng)供應(yīng)有一定程度的恢復(fù)。

    他表示，從2016年下半年開始，成都的土地交易規(guī)模明顯擴(kuò)大，并延續(xù)到2017年。雖然地價(jià)有所上漲，但若能形成有效供應(yīng)，仍可在很大程度上起到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道