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    試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是落實(shí)有關(guān)部門“房住不炒”和租售并舉的重要手段

    REITs的出現(xiàn)，無(wú)疑將搬走壓在開(kāi)發(fā)企業(yè)肩上“庫(kù)存高”與“融資難”這兩座大山，開(kāi)拓了融資新渠道

    讓“笨重”的房地產(chǎn)企業(yè)“輕”起來(lái)，讓“靜止”的房租“動(dòng)”起來(lái)，讓資產(chǎn)“活”起來(lái)，是發(fā)展住房租賃資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的初衷。近日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在總結(jié)前期工作的基礎(chǔ)上，聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》。推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化，將有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

    《通知》明確了開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件，主要包括物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)；物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；原始權(quán)益人公司治理健全且最近兩年無(wú)重大違法違規(guī)行為等。同時(shí)，《通知》明確了優(yōu)先和重點(diǎn)支持領(lǐng)域，包括大中型城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域等，還完善了住房租賃資產(chǎn)證券化的工作程序、加強(qiáng)住房租賃資產(chǎn)證券化的監(jiān)督管理、要營(yíng)造良好政策環(huán)境等。

    資產(chǎn)證券化是以基礎(chǔ)資產(chǎn)未來(lái)的資金收入為償付保證，通過(guò)一系列包裝設(shè)計(jì)，變成了市場(chǎng)中可以交易的有價(jià)證券。住房租賃資產(chǎn)證券化是以住房租賃相關(guān)資產(chǎn)為底層資產(chǎn)發(fā)行的有價(jià)證券。通俗地說(shuō)，發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品能夠幫助發(fā)行者提前鎖定收益，防止因租金價(jià)格變動(dòng)等因素帶來(lái)?yè)p失，而且?guī)椭l(fā)行人提前回收流動(dòng)性、降低融資成本。

    Wind資訊顯示，2017年中國(guó)類REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）市場(chǎng)快速增長(zhǎng)，發(fā)行規(guī)模增長(zhǎng)顯著。國(guó)內(nèi)共發(fā)行16單類REITs產(chǎn)品，發(fā)行總額約380億元，較2016年增長(zhǎng)156.10%。據(jù)測(cè)算，目前中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模為1.1萬(wàn)億元，2025年將增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億元，到2030年將超4萬(wàn)億元。

    川財(cái)證券研究員徐偉平表示，《通知》重點(diǎn)指出要試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），這是落實(shí)有關(guān)部門“房住不炒”和租售并舉的重要手段。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，租賃將逐漸成為我國(guó)住房體系重要組成部分。在此過(guò)程中，租賃市場(chǎng)規(guī)范化、增量房源供給、租售同權(quán)等都將逐一落實(shí)，住房租賃REITs也將作為金融支持手段得到長(zhǎng)效推動(dòng)和實(shí)施。

    天弘基金子公司——天弘創(chuàng)新資產(chǎn)證券化部發(fā)布的《2017年我國(guó)企業(yè)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)概況》顯示，2005年到2017年期間，企業(yè)ABS產(chǎn)品共發(fā)行1084單。其中，2017年商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品發(fā)行量占企業(yè)ABS發(fā)行總量的9.80%。

    鵬華基金國(guó)際業(yè)務(wù)部總經(jīng)理尤柏年認(rèn)為，我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，主要是拿地、開(kāi)發(fā)和銷售（或運(yùn)營(yíng)）模式。特別是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)往往以長(zhǎng)期租賃獲取租金形式實(shí)現(xiàn)收益，資本沉淀大，開(kāi)發(fā)商是典型的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。REITs的出現(xiàn)，無(wú)疑將搬走壓在開(kāi)發(fā)企業(yè)肩上“庫(kù)存高”與“融資難”這兩座大山，REITs作為除了股權(quán)債權(quán)基金等融資方式的一種補(bǔ)充，開(kāi)拓了一種新的融資渠道。開(kāi)發(fā)商可以等商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成熟后，通過(guò)出售、分散和打包設(shè)立REITs，并在公開(kāi)市場(chǎng)出售，引入投資人、資產(chǎn)管理人和托管人，從而實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。當(dāng)然，房企也可持有部分REITs份額，從而同時(shí)享受分紅和物業(yè)升值收益，這將促使房企向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

    尤柏年說(shuō)，在養(yǎng)老基金投資的大類資產(chǎn)中，股票雖然收益率較高，但短期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)大；擁有較低風(fēng)險(xiǎn)的固定收益資產(chǎn)長(zhǎng)期收益水平又較低；REITs的收益和風(fēng)險(xiǎn)特征居于二者之間，能給養(yǎng)老保險(xiǎn)基金帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)健回報(bào)。REITs產(chǎn)品流動(dòng)性好，公募發(fā)行認(rèn)購(gòu)門檻低，且有專業(yè)投資機(jī)構(gòu)管理，可以引導(dǎo)部分民間資金配置在優(yōu)質(zhì)、現(xiàn)金流穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)上，增加居民投資渠道，減少對(duì)住宅物業(yè)的過(guò)度投機(jī)。

    “不過(guò)，目前發(fā)展住房租賃行業(yè)證券化還要注意幾方面風(fēng)險(xiǎn)。”中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司結(jié)構(gòu)融資部高級(jí)分析師認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)主要存在資產(chǎn)收益率與市場(chǎng)融資利率水平存在一定差距、上游業(yè)主違約風(fēng)險(xiǎn)、住房租賃資產(chǎn)的權(quán)利負(fù)擔(dān)、運(yùn)營(yíng)商道德風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)政策法律合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、租賃期限問(wèn)題等風(fēng)險(xiǎn)，在后續(xù)發(fā)展住房租賃資產(chǎn)證券化過(guò)程中要注意防控這些風(fēng)險(xiǎn)。(經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者 周 琳)

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