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    榜單點評：

    1. 50強門檻繼續(xù)走高，資源拉鋸戰(zhàn)中的利潤漏斗

    觀點指數(shù)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)歷重點城市3月的基本面底部后，4月銷售輕微復蘇，房企開始扎堆取預售證，抓緊資金回籠。

    從銷售TOP100各個層次的門檻值變化來看，2018年1-4月房企的銷售業(yè)績再創(chuàng)新高，TOP3的門檻已經(jīng)超過2000億元，較2017年同期增長40%以上。至此前三強也由原來的千億級別正式躍升一個臺階。按照全年占比三分之一保守計算，2018年末迎來“6000億”房企將沒有懸念。

    緊隨其后的TOP5房企銷售規(guī)模已經(jīng)達到千億，同比上年增長超過30%，考慮供貨后置的傳統(tǒng)習慣，這意味著要想在前五扎穩(wěn)腳跟，全年銷售至少要達到3500億元。對比2017年的420.5億元，2018年前4個月的TOP10門檻值也已經(jīng)超過500億元。綜合來看，前十的增長速度基本一致，保持在36%左右的水平。

    最大的銷售門檻增幅來自TOP50強，接近61.31%，由去年同期的90億元上漲至141.5億元。與之對應的，這也是房地產(chǎn)行業(yè)中競爭最大的群體。在4月10日寶龍地產(chǎn)的2017年業(yè)績發(fā)布會中，寶龍地產(chǎn)執(zhí)行董事兼總裁許華芳就透露，“從企業(yè)的角度，要保持在全國50強以內(nèi)，才能保證資源，不然就沒得玩了。”

    從整個行業(yè)來說，TOP50房企對市場環(huán)境的感知是最敏感的。隨著房地產(chǎn)市場進入后規(guī)模時代，中小型房企的生存空間不斷被壓縮，優(yōu)勢資源不斷向大型房企傾斜。這也意味著，具有更強資源集聚效應的TOP50房企，將引領(lǐng)整個行業(yè)的發(fā)展。

    不過需要警惕的是，在銷售上馳騁的房企也需要警惕凈利潤的變化。受益于過去幾年市場的量價齊升，不少企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)的凈利潤也水漲船高。不過，這一波調(diào)控政策未見有放松的跡象，面粉競爭壓力持續(xù)，而融資、成本等方面也繼續(xù)上漲，因此，在規(guī)模和利潤之間保持平衡，對未來的長遠性發(fā)展來說顯得尤為關(guān)鍵。

    2.目標完成率普遍超22%，行業(yè)分化中龍頭房企加速夯實地位

    要對2018年房企的全年銷售情況有大概預判，可能要從房企的銷售目標完成率方面找答案。

    在3月的一波業(yè)績發(fā)布會中，不少房企發(fā)布了自己今年的“小目標”，這不僅是他們向市場釋放的決心，更是基于行業(yè)環(huán)境做出的考量。從發(fā)布過銷售目標的部分房企來看，2018年1-4月恒大的目標完成率最高，接近40%，最低的是泰禾為22.45%，平均完成度為30%。對比去年同期TOP100房企1-4月平均目標完成度31.8%來看，基本持平。

    從銷售業(yè)績占最終業(yè)績的比例來看，去年同期，觀點指數(shù)監(jiān)測的重點房企1-4月銷售占全年的平均比重為28%。若按此計算，恒大今年的銷售業(yè)績或許將觸及7000億元。當然，今年的市場環(huán)境和去年不盡相同，因此也多了更多的不確定性。

    但是從數(shù)據(jù)來看，無疑2018年行業(yè)的分化程度會進一步加深。2017年末，排名前三位的碧桂園、萬科、恒大全年銷售總額達到1.58萬億，占2017年全國商品房銷售額的12.15%。而前4個月來看，行業(yè)集中度無疑將再度提升，大型房企市場占有率會越來越高。

    如何搶占更高的市場份額？或許要留待未來8個月且行且看。

    3.逆流而上”融資1802.63億，投資高增長難以持續(xù)

    房地產(chǎn)行業(yè)遭遇資金全面收緊已經(jīng)達一年多時間，為了安全度過這場堪稱漫長的資金寒冬，4月房企在其他融資渠道積極尋找突破。

    從央行發(fā)布的2018年一季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告來看，2018年一季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額34.1萬億元，同比增長20.3%，增速比2017年末低0.6個百分點。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)則顯示，2018年1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長3.1%至36770億元，增速則比1-2月份回落1.7個百分點。于此，房地產(chǎn)貸款端的總體資金增速得到大幅縮減。

    回到比較具象的現(xiàn)實，截止2018年一季度，部分房企的現(xiàn)金短債之比均發(fā)生了比較大的下降。具體表現(xiàn)為在手現(xiàn)金較去年同期微增甚至是減少，而與之對應的卻是短期負債的持續(xù)上升。受此影響，大部分房企的現(xiàn)金負債之比由原來的大于1，演變?yōu)楝F(xiàn)金已不能完全覆蓋負債，存在一定的債務償還壓力。

    過去的4月，可以形象地稱為房企的“融資高峰”月，其中資產(chǎn)證券化成為房企融資的新熱土。以觀點指數(shù)監(jiān)測的數(shù)據(jù)看來，2018年4月份，至少50家重點房企共發(fā)起64次融資（含擬發(fā)行），融資金額高達1802.63億元，較上月增長17.78%，其中債券、各類票據(jù)、銀行貸款是主流融資方式。

    上述融資記錄中，僅票據(jù)和融資券就達到27筆，合計1068.44億元，占整體融資額的近60%，當中最大的一筆為越秀地產(chǎn)間接全資附屬公司卓?？毓捎邢薰境晒υO立的有擔保中期票據(jù)計劃，融資金額達30億美元，折合人民幣189.7億元。此次票據(jù)發(fā)行的所得款項凈額將用于為越秀地產(chǎn)現(xiàn)有債務進行再融資以及用作一般企業(yè)用途。

    需要注意的是，在所有融資方式中REITs和CMBS也逐漸成為房企青睞的對象，合計融資金額達到137億元，占比為6%。

    4月25日，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布通知指出，優(yōu)先支持大中城市、雄安等區(qū)域住房租賃資產(chǎn)證券化。對住房租賃資產(chǎn)證券化設綠色通道，試點REITs。政策上的“綠色通道”，給房企REITs帶來了窗口期。4月，陽光城獲批首單A股民企儲架式長租REITs，規(guī)模不超過30億元。

    雖然住房租賃項目融資得到政策的利好，不過基金、信托、債券發(fā)行等方面金融監(jiān)管則是調(diào)控力度不變。4月，發(fā)改委等六部委支持國內(nèi)各類機構(gòu)參與出資對外投融資基金。同時，從今年4月25日起，央行決定下調(diào)部分金融機構(gòu)存款準備金率1個百分點。

    縱觀來看，前者加強房地產(chǎn)調(diào)控的意愿不變，引導對外投融資基金健康發(fā)展；而后者釋放的資金大部分用于還其所借央行的中期借貸便利（MLF），因此不管是前者還是后者，給房企融資環(huán)境帶來的利好都將極為有限，融資難度還將進一步升級。

    4.被限住的“熱土”，投機性開發(fā)已成往事

    在去年一波限購政策的基礎上，4月各地房地產(chǎn)限購細則持續(xù)出臺，指向各種投機性開發(fā)及需求，這也意味著未來的房地產(chǎn)市場更加考驗的是房企的自身功底。

    過去的4月中，熱度不減的就是海南全島建設自由貿(mào)易試驗區(qū)。在黨中央的支持下，海南還將發(fā)展沙灘運動、水上運動、賽馬運動等項目，探索體育彩票業(yè)等。一時之間，海南概念股持續(xù)走高。只是，和雄安無異，都是被限住的熱土，企圖在海南投資性開發(fā)的房企將會面臨重重阻礙。

    據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，提出建設自貿(mào)區(qū)開始，海南合約發(fā)布了7條限購政策。當中包括實行最嚴節(jié)約用地制度，不增建設用地總量；在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購；甚至對假結(jié)婚、假離婚騙購住房等行為，與購房相關(guān)的戶籍政策作出了解釋。

    新晉的海南是個例之一，此前亦有不少房企受累于環(huán)京限購而陷于被動，現(xiàn)金流大幅削弱，而負債卻進一步飆升。

    從投資端來看，熱點城市的樓市調(diào)控動作也在繼續(xù)加碼。包括廣州、北京、濟南等多個城市都在4月份發(fā)布了房地產(chǎn)方面的條例，囊括銷售、土地、貸款、再上市交易等。可以預見，未來的數(shù)月內(nèi)，“因城施策、分類調(diào)控”的政策還將繼續(xù)發(fā)揮效力，出臺更加嚴厲的調(diào)控政策或者措施已經(jīng)是必然。

    在房地產(chǎn)投資屬性降低的趨勢下，如何結(jié)合房子的居住屬性，生產(chǎn)出符合消費者需求的產(chǎn)品，也是房企未來競爭的優(yōu)勢之一。