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    榜單點(diǎn)評(píng)：

    1. 50強(qiáng)門檻繼續(xù)走高，資源拉鋸戰(zhàn)中的利潤(rùn)漏斗

    觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)歷重點(diǎn)城市3月的基本面底部后，4月銷售輕微復(fù)蘇，房企開始扎堆取預(yù)售證，抓緊資金回籠。

    從銷售TOP100各個(gè)層次的門檻值變化來看，2018年1-4月房企的銷售業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高，TOP3的門檻已經(jīng)超過2000億元，較2017年同期增長(zhǎng)40%以上。至此前三強(qiáng)也由原來的千億級(jí)別正式躍升一個(gè)臺(tái)階。按照全年占比三分之一保守計(jì)算，2018年末迎來“6000億”房企將沒有懸念。

    緊隨其后的TOP5房企銷售規(guī)模已經(jīng)達(dá)到千億，同比上年增長(zhǎng)超過30%，考慮供貨后置的傳統(tǒng)習(xí)慣，這意味著要想在前五扎穩(wěn)腳跟，全年銷售至少要達(dá)到3500億元。對(duì)比2017年的420.5億元，2018年前4個(gè)月的TOP10門檻值也已經(jīng)超過500億元。綜合來看，前十的增長(zhǎng)速度基本一致，保持在36%左右的水平。

    最大的銷售門檻增幅來自TOP50強(qiáng)，接近61.31%，由去年同期的90億元上漲至141.5億元。與之對(duì)應(yīng)的，這也是房地產(chǎn)行業(yè)中競(jìng)爭(zhēng)最大的群體。在4月10日寶龍地產(chǎn)的2017年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)中，寶龍地產(chǎn)執(zhí)行董事兼總裁許華芳就透露，“從企業(yè)的角度，要保持在全國(guó)50強(qiáng)以內(nèi)，才能保證資源，不然就沒得玩了。”

    從整個(gè)行業(yè)來說，TOP50房企對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的感知是最敏感的。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入后規(guī)模時(shí)代，中小型房企的生存空間不斷被壓縮，優(yōu)勢(shì)資源不斷向大型房企傾斜。這也意味著，具有更強(qiáng)資源集聚效應(yīng)的TOP50房企，將引領(lǐng)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

    不過需要警惕的是，在銷售上馳騁的房企也需要警惕凈利潤(rùn)的變化。受益于過去幾年市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊升，不少企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)的凈利潤(rùn)也水漲船高。不過，這一波調(diào)控政策未見有放松的跡象，面粉競(jìng)爭(zhēng)壓力持續(xù)，而融資、成本等方面也繼續(xù)上漲，因此，在規(guī)模和利潤(rùn)之間保持平衡，對(duì)未來的長(zhǎng)遠(yuǎn)性發(fā)展來說顯得尤為關(guān)鍵。

    2.目標(biāo)完成率普遍超22%，行業(yè)分化中龍頭房企加速夯實(shí)地位

    要對(duì)2018年房企的全年銷售情況有大概預(yù)判，可能要從房企的銷售目標(biāo)完成率方面找答案。

    在3月的一波業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)中，不少房企發(fā)布了自己今年的“小目標(biāo)”，這不僅是他們向市場(chǎng)釋放的決心，更是基于行業(yè)環(huán)境做出的考量。從發(fā)布過銷售目標(biāo)的部分房企來看，2018年1-4月恒大的目標(biāo)完成率最高，接近40%，最低的是泰禾為22.45%，平均完成度為30%。對(duì)比去年同期TOP100房企1-4月平均目標(biāo)完成度31.8%來看，基本持平。

    從銷售業(yè)績(jī)占最終業(yè)績(jī)的比例來看，去年同期，觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)房企1-4月銷售占全年的平均比重為28%。若按此計(jì)算，恒大今年的銷售業(yè)績(jī)或許將觸及7000億元。當(dāng)然，今年的市場(chǎng)環(huán)境和去年不盡相同，因此也多了更多的不確定性。

    但是從數(shù)據(jù)來看，無疑2018年行業(yè)的分化程度會(huì)進(jìn)一步加深。2017年末，排名前三位的碧桂園、萬科、恒大全年銷售總額達(dá)到1.58萬億，占2017年全國(guó)商品房銷售額的12.15%。而前4個(gè)月來看，行業(yè)集中度無疑將再度提升，大型房企市場(chǎng)占有率會(huì)越來越高。

    如何搶占更高的市場(chǎng)份額？或許要留待未來8個(gè)月且行且看。

    3.逆流而上”融資1802.63億，投資高增長(zhǎng)難以持續(xù)

    房地產(chǎn)行業(yè)遭遇資金全面收緊已經(jīng)達(dá)一年多時(shí)間，為了安全度過這場(chǎng)堪稱漫長(zhǎng)的資金寒冬，4月房企在其他融資渠道積極尋找突破。

    從央行發(fā)布的2018年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告來看，2018年一季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額34.1萬億元，同比增長(zhǎng)20.3%，增速比2017年末低0.6個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)則顯示，2018年1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)3.1%至36770億元，增速則比1-2月份回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。于此，房地產(chǎn)貸款端的總體資金增速得到大幅縮減。

    回到比較具象的現(xiàn)實(shí)，截止2018年一季度，部分房企的現(xiàn)金短債之比均發(fā)生了比較大的下降。具體表現(xiàn)為在手現(xiàn)金較去年同期微增甚至是減少，而與之對(duì)應(yīng)的卻是短期負(fù)債的持續(xù)上升。受此影響，大部分房企的現(xiàn)金負(fù)債之比由原來的大于1，演變?yōu)楝F(xiàn)金已不能完全覆蓋負(fù)債，存在一定的債務(wù)償還壓力。

    過去的4月，可以形象地稱為房企的“融資高峰”月，其中資產(chǎn)證券化成為房企融資的新熱土。以觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)看來，2018年4月份，至少50家重點(diǎn)房企共發(fā)起64次融資（含擬發(fā)行），融資金額高達(dá)1802.63億元，較上月增長(zhǎng)17.78%，其中債券、各類票據(jù)、銀行貸款是主流融資方式。

    上述融資記錄中，僅票據(jù)和融資券就達(dá)到27筆，合計(jì)1068.44億元，占整體融資額的近60%，當(dāng)中最大的一筆為越秀地產(chǎn)間接全資附屬公司卓?？毓捎邢薰境晒υO(shè)立的有擔(dān)保中期票據(jù)計(jì)劃，融資金額達(dá)30億美元，折合人民幣189.7億元。此次票據(jù)發(fā)行的所得款項(xiàng)凈額將用于為越秀地產(chǎn)現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資以及用作一般企業(yè)用途。

    需要注意的是，在所有融資方式中REITs和CMBS也逐漸成為房企青睞的對(duì)象，合計(jì)融資金額達(dá)到137億元，占比為6%。

    4月25日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布通知指出，優(yōu)先支持大中城市、雄安等區(qū)域住房租賃資產(chǎn)證券化。對(duì)住房租賃資產(chǎn)證券化設(shè)綠色通道，試點(diǎn)REITs。政策上的“綠色通道”，給房企REITs帶來了窗口期。4月，陽光城獲批首單A股民企儲(chǔ)架式長(zhǎng)租REITs，規(guī)模不超過30億元。

    雖然住房租賃項(xiàng)目融資得到政策的利好，不過基金、信托、債券發(fā)行等方面金融監(jiān)管則是調(diào)控力度不變。4月，發(fā)改委等六部委支持國(guó)內(nèi)各類機(jī)構(gòu)參與出資對(duì)外投融資基金。同時(shí)，從今年4月25日起，央行決定下調(diào)部分金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。

    縱觀來看，前者加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的意愿不變，引導(dǎo)對(duì)外投融資基金健康發(fā)展；而后者釋放的資金大部分用于還其所借央行的中期借貸便利（MLF），因此不管是前者還是后者，給房企融資環(huán)境帶來的利好都將極為有限，融資難度還將進(jìn)一步升級(jí)。

    4.被限住的“熱土”，投機(jī)性開發(fā)已成往事

    在去年一波限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，4月各地房地產(chǎn)限購(gòu)細(xì)則持續(xù)出臺(tái)，指向各種投機(jī)性開發(fā)及需求，這也意味著未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加考驗(yàn)的是房企的自身功底。

    過去的4月中，熱度不減的就是海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)。在黨中央的支持下，海南還將發(fā)展沙灘運(yùn)動(dòng)、水上運(yùn)動(dòng)、賽馬運(yùn)動(dòng)等項(xiàng)目，探索體育彩票業(yè)等。一時(shí)之間，海南概念股持續(xù)走高。只是，和雄安無異，都是被限住的熱土，企圖在海南投資性開發(fā)的房企將會(huì)面臨重重阻礙。

    據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，提出建設(shè)自貿(mào)區(qū)開始，海南合約發(fā)布了7條限購(gòu)政策。當(dāng)中包括實(shí)行最嚴(yán)節(jié)約用地制度，不增建設(shè)用地總量；在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購(gòu)；甚至對(duì)假結(jié)婚、假離婚騙購(gòu)住房等行為，與購(gòu)房相關(guān)的戶籍政策作出了解釋。

    新晉的海南是個(gè)例之一，此前亦有不少房企受累于環(huán)京限購(gòu)而陷于被動(dòng)，現(xiàn)金流大幅削弱，而負(fù)債卻進(jìn)一步飆升。

    從投資端來看，熱點(diǎn)城市的樓市調(diào)控動(dòng)作也在繼續(xù)加碼。包括廣州、北京、濟(jì)南等多個(gè)城市都在4月份發(fā)布了房地產(chǎn)方面的條例，囊括銷售、土地、貸款、再上市交易等?？梢灶A(yù)見，未來的數(shù)月內(nèi)，“因城施策、分類調(diào)控”的政策還將繼續(xù)發(fā)揮效力，出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策或者措施已經(jīng)是必然。

    在房地產(chǎn)投資屬性降低的趨勢(shì)下，如何結(jié)合房子的居住屬性，生產(chǎn)出符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，也是房企未來競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)之一。