精品一区二区丝袜亚洲狼人综合|91高潮视频国产|青青青草成人视视频|色狠狠久久av筱田优网址|成人91激情久久|日韩欧美自拍另类|亚洲无码中出高清|大尺度网站播放直接入口|国产激情AV午夜|成人伊人日日夜夜

  在特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域奠定“嚴(yán)防一哄而上圈地開(kāi)發(fā)”的政策主調(diào)之后，國(guó)內(nèi)文旅地產(chǎn)也迎來(lái)了“去地產(chǎn)化”的明文規(guī)定。

  不久前，發(fā)改委等五部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，該意見(jiàn)要求嚴(yán)禁以主題公園建設(shè)名義占用各類(lèi)保護(hù)區(qū)或破壞生態(tài)，嚴(yán)格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不得與主題公園捆綁供地和審批。

  據(jù)悉，伴隨著國(guó)內(nèi)旅游熱及房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型細(xì)分領(lǐng)域，近兩年來(lái)國(guó)內(nèi)出現(xiàn)文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，包括萬(wàn)達(dá)、華僑城、恒大、世茂、雅居樂(lè)、佳兆業(yè)、中弘、藍(lán)光等多家房企均提出在文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)展規(guī)劃，一些房企甚至將文旅板塊的探索作為決勝行業(yè)下半場(chǎng)的戰(zhàn)略板塊。

  不過(guò)，對(duì)于占地面積動(dòng)輒逾千萬(wàn)畝的文旅大盤(pán)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)資金投入大，且對(duì)于運(yùn)營(yíng)能力要求高，而當(dāng)前國(guó)內(nèi)多數(shù)主題公園的開(kāi)發(fā)依舊依靠“地產(chǎn)反哺商業(yè)”模式。如若上述措施實(shí)施，意味著將對(duì)于這種項(xiàng)目的自我輸血模式進(jìn)行限制，或直接切斷。

  對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，嚴(yán)控主題公園中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并不意味著對(duì)“主題公園+地產(chǎn)”模式的全然堵塞，政策的出臺(tái)更為對(duì)主題公園開(kāi)發(fā)中亂象進(jìn)行管控，“大趨勢(shì)看，文旅地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展機(jī)會(huì)很多，但是會(huì)越來(lái)越強(qiáng)調(diào)有更好資金能力的房企進(jìn)入，也會(huì)強(qiáng)調(diào)物業(yè)的持有，而不允許有太多的散售或零售的概念”。

  嚴(yán)控主題公園開(kāi)發(fā)概念炒作

  近幾年來(lái)，主題行業(yè)迎來(lái)了井噴式增長(zhǎng)。據(jù)《2016中國(guó)主題公園發(fā)展報(bào)告》顯示，目前我國(guó)有2700多家各類(lèi)的主題公園，2015-2020年間，國(guó)內(nèi)預(yù)計(jì)還將增加64個(gè)主題公園，潛在入園人次預(yù)計(jì)達(dá)1.66億，總投資額達(dá)到238億美元。

  巨大的市場(chǎng)前景吸引了各路資本的青睞，其中憑借“主題公園+地產(chǎn)”模式，大批房企競(jìng)相涉足主題公園領(lǐng)域，不過(guò)，存在一些開(kāi)發(fā)商“醉翁之意不在酒”，借開(kāi)發(fā)主題公園之名，變相圈地大搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。事實(shí)上，過(guò)去十年，上述這些亂象長(zhǎng)期為業(yè)內(nèi)詬病，主題公園在中國(guó)的發(fā)展也是幾經(jīng)沉浮。

  對(duì)此，上述發(fā)布的《意見(jiàn)》中提及，主題公園建設(shè)出現(xiàn)概念不清、盲目建設(shè)、模仿抄襲、低水平重復(fù)等問(wèn)題，部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)化傾向。該文件提出要嚴(yán)格用地管理、嚴(yán)格核準(zhǔn)程序、嚴(yán)控房地產(chǎn)傾向。

  對(duì)于嚴(yán)控主題公園房地產(chǎn)化，《指導(dǎo)意見(jiàn)》有多處直接或相關(guān)表述，包括各地區(qū)要嚴(yán)格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，從嚴(yán)限制主題公園周邊住宅用地比例和建設(shè)規(guī)模，不得通過(guò)調(diào)整規(guī)劃為主題公園項(xiàng)目配套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地等。

  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，《意見(jiàn)》的出臺(tái)主要是為了防范各類(lèi)概念炒作，尤其是防范部分主題公園開(kāi)發(fā)不到位的情況。

  “因?yàn)槿绻还芸仡?lèi)似地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)，很可能會(huì)出現(xiàn)很多虛假營(yíng)銷(xiāo)。比如說(shuō)企業(yè)本身資金實(shí)力不到位，這個(gè)時(shí)候就是借此加快銷(xiāo)售周邊住宅項(xiàng)目。而類(lèi)似資金狀況不會(huì)因此而改變，這個(gè)時(shí)候反而會(huì)損害周邊住宅項(xiàng)目的業(yè)主利益，類(lèi)似各類(lèi)承諾不兌現(xiàn)。”

  事實(shí)上，為抑制國(guó)內(nèi)房企在大盤(pán)開(kāi)發(fā)中進(jìn)行“圈地”運(yùn)動(dòng)，相關(guān)部門(mén)早在自2015年興起的特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)熱潮中進(jìn)行嚴(yán)控。2017年5月，住建部辦公廳在下發(fā)的《關(guān)于做好第二批全國(guó)特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知》中，除了要求第二批300個(gè)國(guó)家級(jí)特色小鎮(zhèn)在6月30日前申報(bào)完成以外，還緊急叫停打著特色小鎮(zhèn)名義搞圈地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

  嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)于類(lèi)似概念來(lái)說(shuō)，特色小鎮(zhèn)本身強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)的特色，而主題公園則強(qiáng)調(diào)了文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。兩者都強(qiáng)調(diào)不允許進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這方面實(shí)際上是相通的。

  開(kāi)發(fā)模式變革考驗(yàn)

  然而，無(wú)論是在特色小鎮(zhèn)，或者是在主題公園中進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)范，在類(lèi)似文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中嚴(yán)控房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將意味著，房企項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式將受到考驗(yàn)。

  據(jù)了解，對(duì)于占地面積動(dòng)輒逾千萬(wàn)畝的文旅大盤(pán)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)多數(shù)主題公園的開(kāi)發(fā)依舊依靠“地產(chǎn)反哺商業(yè)”模式。在該模式中，由于投資規(guī)模大、回報(bào)周期長(zhǎng)，企業(yè)多采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式。其中，住宅、商鋪等可售型房地產(chǎn)產(chǎn)品通常率先推出，從而快速獲得現(xiàn)金回款，支持下一階段的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

  這也是房企運(yùn)營(yíng)綜合體項(xiàng)目的常規(guī)模式，有助于減輕項(xiàng)目的投資壓力。但整個(gè)項(xiàng)目能否做到資金平衡，則取決于后期開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度和企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。

  值得注意的是，文旅地產(chǎn)之所備受房企青睞的一大原因，在于獲取此類(lèi)項(xiàng)目上房企能夠享受更低的土地成本和優(yōu)厚的政策補(bǔ)貼。據(jù)悉，由于主題公園具備較強(qiáng)的社會(huì)影響力和經(jīng)濟(jì)外部性，不少地方政府都會(huì)把主題公園運(yùn)營(yíng)商當(dāng)作重點(diǎn)招商對(duì)象，除了傳統(tǒng)的稅費(fèi)減免、規(guī)劃調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施、交通配套外，甚至還會(huì)通過(guò)直接提供資金資助、優(yōu)惠配套住宅指標(biāo)用地等舉措來(lái)吸引主題公園落戶(hù)。

  通過(guò)“主題公園+地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)模式，越來(lái)越多的房企獲取了大量低成本的土地資源，典型代表是華僑城和萬(wàn)達(dá)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾多次公開(kāi)表示，萬(wàn)達(dá)獲取文旅項(xiàng)目的土地成本要低于同行，且萬(wàn)達(dá)“擁有主動(dòng)權(quán)”。2017年7月，萬(wàn)達(dá)將旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目授予融創(chuàng)。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)獲取的土地成本不到1600元/平方米?？紤]到這些項(xiàng)目大多位于熱點(diǎn)二線城市，這一成本顯得極低。

  然而，上述《意見(jiàn)》明確要求嚴(yán)控和切斷主題公園開(kāi)發(fā)中的房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，不僅要求對(duì)主題公園周邊的酒店、餐飲、購(gòu)物、住宅等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，必須單獨(dú)供地、單獨(dú)審批，不得與主題公園捆綁供地、捆綁審批，也不得通過(guò)在招拍掛中設(shè)置條件，變相將主題公園與周邊房地產(chǎn)捆綁開(kāi)發(fā)。

  不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，嚴(yán)控主題公園中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并不意味著對(duì)“主題公園+地產(chǎn)”模式的全然堵塞，政策的出臺(tái)更為對(duì)主題公園開(kāi)發(fā)中亂象進(jìn)行管控，“大趨勢(shì)看，文旅地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展機(jī)會(huì)很多，但是會(huì)越來(lái)越強(qiáng)調(diào)有更好資金能力的房企進(jìn)入，也會(huì)強(qiáng)調(diào)物業(yè)的持有，而不允許有太多的散售或零售的概念”。

  嚴(yán)躍進(jìn)也表示，對(duì)于文旅產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，接下來(lái)開(kāi)發(fā)更需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，即需要研究每個(gè)環(huán)節(jié)的資金狀況，做到環(huán)環(huán)相扣。同時(shí)應(yīng)該是適當(dāng)推出階段性的旅游項(xiàng)目，而不是一次性都做好，這樣利好在前期就導(dǎo)入市場(chǎng)需求。

  文化IP培育成關(guān)鍵

  值得注意的是，在政策重聲文化IP的重要性下，未來(lái)主題公園的開(kāi)發(fā)或?qū)⒃絹?lái)越需要對(duì)標(biāo)迪士尼等樂(lè)園模式。

  事實(shí)上，房企的蜂擁而入并不意味著主題公園是賺快錢(qián)的生意，目前的現(xiàn)狀能夠?qū)崿F(xiàn)盈利的主題公園屈指可數(shù)。根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)主題公園行業(yè)發(fā)展模式與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》顯示，國(guó)內(nèi)70%的主題公園處于虧損狀態(tài)，20%持平，只有10%實(shí)現(xiàn)盈利，約有1500億元資金套牢在主題公園投資之中。

  中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁此前就指，國(guó)內(nèi)主題公園還處于依靠政策紅利、土地紅利、初級(jí)階段的凈資產(chǎn)投入紅利來(lái)獲得發(fā)展的階段。地方政府有主題公園投資需求，企業(yè)通過(guò)補(bǔ)貼獲得發(fā)展也無(wú)可厚非。

  然而，當(dāng)政策補(bǔ)貼退潮之后，主題公園得開(kāi)發(fā)依靠的是園區(qū)的運(yùn)營(yíng)。迪士尼的運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)在全球范圍內(nèi)證明了園區(qū)文化IP的盈利價(jià)值。

  對(duì)此，《意見(jiàn)》在提升主題公園發(fā)質(zhì)量中提及，要豐富文化內(nèi)涵，講好中國(guó)故事，鼓勵(lì)文化創(chuàng)意。此外，要提高科技含量，支持主題公園企業(yè)促進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新、業(yè)態(tài)創(chuàng)新、內(nèi)容創(chuàng)新、模式創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，要壯大市場(chǎng)主體，加強(qiáng)自主創(chuàng)新，注重品牌建設(shè)，培育品牌企業(yè)。

  業(yè)內(nèi)人士指出，從文化創(chuàng)意和文化推廣角度說(shuō)，確立一個(gè)清晰的文化IP，具有積極的意義，這也會(huì)對(duì)此類(lèi)主題樂(lè)園的市場(chǎng)影響力和渲染力提升帶來(lái)積極的作用。總體上說(shuō)，類(lèi)似的IP概念要求企業(yè)項(xiàng)目推進(jìn)中抓住背后的文化精髓，同時(shí)以更易懂易傳播的方式進(jìn)行運(yùn)作，進(jìn)而能夠豐富主題公園相關(guān)業(yè)態(tài)的內(nèi)涵。

  據(jù)悉，擁有“歡樂(lè)谷”主題公園產(chǎn)品的華僑城，是國(guó)內(nèi)唯一已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利的主題公園。而憑借這一代表產(chǎn)品在全國(guó)的復(fù)制，華僑城已經(jīng)連續(xù)5年位居全球主題公園的四強(qiáng)，并穩(wěn)居亞洲第一。華僑城公布的2017年業(yè)績(jī)顯示，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入233.59億元，而其文化旅游業(yè)務(wù)也達(dá)到了185.30億元。