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  以往4月份，海南即進(jìn)入樓市的銷售淡季。但今年海南樓市卻格外引人關(guān)注。

  隨著中央支持海南建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、自由貿(mào)易港等一系列利好政策的公布，海南樓市應(yīng)聲而動(dòng)，其中不乏“連夜開盤，引發(fā)搶購(gòu)”“擅自代理銷售”“虛假宣傳”等違法違規(guī)行為。

  在密集處罰數(shù)十家違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)和中介之后，4月22日晚8時(shí)，海南緊急發(fā)布通知，開始實(shí)施“全域限購(gòu)”，非本省戶籍居民家庭在海南購(gòu)房至少要有2年及以上的社?；騻€(gè)稅。其中，?？凇⑷齺?、瓊海等原已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域，則需要累計(jì)5年及以上的個(gè)稅或社保。同時(shí)，不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)稅或社保購(gòu)房，首付不低于七成，5年后方可轉(zhuǎn)讓。

  隨后，海南省住建廳發(fā)布執(zhí)行細(xì)則，封死了各種騙購(gòu)住房的口子。例如，遏制假結(jié)婚、假離婚；對(duì)4月22日20時(shí)之后補(bǔ)交、補(bǔ)足首付款的不予認(rèn)可；海南各高校在校大學(xué)生集體戶口不視為本省戶籍等。

  海南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，目前其他的執(zhí)行細(xì)節(jié)還在討論中，如有進(jìn)展，會(huì)陸續(xù)發(fā)布。但該人士強(qiáng)調(diào)，總的基調(diào)已經(jīng)確定下來(lái)，一定會(huì)貫徹落實(shí)中共中央和海南省委省政府的政策，長(zhǎng)期穩(wěn)定實(shí)施下去。此外，海南省關(guān)于人才住房的相關(guān)政策也正在討論和加緊制定中。

  4月26日，時(shí)代周報(bào)記者走訪?？诙嗉覙潜P和中介機(jī)構(gòu)時(shí)發(fā)現(xiàn)，在嚴(yán)格管控之下，前來(lái)咨詢的看房者稀少，有工作人員正在打瞌睡，門店頗為冷清。

  海南現(xiàn)代管理研究院院長(zhǎng)、海南大學(xué)教授王毅武認(rèn)為，房地產(chǎn)是不能成為海南的支柱產(chǎn)業(yè)的。海南要擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，原來(lái)的路走不成，要實(shí)現(xiàn)變道超車，短期成本很高，但從長(zhǎng)期來(lái)看，是一個(gè)好事。“與其早晚必須要壯士斷腕，現(xiàn)在斷比將來(lái)斷損失要小，麻煩要少。”

  政府：政策頻出，嚴(yán)防炒房炒地

  為了防范用假結(jié)婚取得購(gòu)房資格的行為，海南省住建廳明確，對(duì)以購(gòu)房為目的的頻發(fā)離婚、結(jié)婚的，各市縣要對(duì)其購(gòu)房資格進(jìn)行嚴(yán)格審查。涉及假結(jié)婚、假離婚騙購(gòu)住房，將婚姻登記嚴(yán)重失信當(dāng)事人名單報(bào)送全國(guó)婚姻登記信用信息平臺(tái)，實(shí)施聯(lián)合懲戒。

  此外，夫妻一方是海南省戶籍，另一方非海南省戶籍，在4月22日20時(shí)以后，非海南省戶籍的一方隨另一方遷入海南戶籍，并以遷入的一方名義單獨(dú)購(gòu)房，需要提供2年或5年的個(gè)稅或社保證明，且只能購(gòu)買一套住房。

  海南省住建廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處的羅浩對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，下一步，住建廳將聯(lián)合相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序進(jìn)行整治。對(duì)各個(gè)市縣執(zhí)行限購(gòu)政策是否到位，進(jìn)行隨機(jī)抽查、定向督查和明察暗訪。如發(fā)現(xiàn)有執(zhí)行不力的情況，會(huì)提請(qǐng)進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)。

  據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，自今年3月31日以來(lái)，海南至少已經(jīng)四次加碼樓市調(diào)控政策。

  3月31日，海南省發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的通知》（簡(jiǎn)稱“房八條”），將原來(lái)的非本省戶籍居民1人限購(gòu)1套住房，調(diào)整為1個(gè)家庭限購(gòu)1套住房，首付比例由30%增加至70%。同時(shí)，在?？?、三亞、瓊海等7個(gè)市縣限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，必須提供累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)稅或社保繳納證明。

  4月16日，在中央宣布支持海南建設(shè)自貿(mào)區(qū)之后僅3天，海南省住建廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)要求的通知》，重點(diǎn)打擊惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)以及弄虛作假購(gòu)房的行為，對(duì)違法違規(guī)的房企、中介及其從業(yè)人員給予最嚴(yán)厲的處罰，直至清出海南市場(chǎng)。

  為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，4月20日，海南省住房公積金管理局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金有關(guān)政策的通知》，要求職工家庭購(gòu)買首套新建住房的，住房公積金貸款最低首付款比例由20%提升至30%。

  “政府這一次出手比較果斷。”海南行政學(xué)院原院長(zhǎng)廖遜對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，?？诜?jī)r(jià)從2004年2000多元漲到了今年的2萬(wàn)多元，一般老百姓很難承受。他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以有一些合理的利潤(rùn)，但不能有暴利。

  鏈家數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年海南購(gòu)房成交中，島外購(gòu)房占比高達(dá)88%，其中來(lái)自京津冀和東三省的購(gòu)房者最多。事實(shí)上，海南整體的收入水平并不高，仍是一個(gè)欠發(fā)達(dá)省份。2017年海南省人均GDP接近5萬(wàn)元，只相當(dāng)于廣東省的60%。

  開發(fā)商：房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型

  “這幾年春節(jié)前后，很多人來(lái)海南度假、買房，房?jī)r(jià)的漲幅都不小。今年受建省30周年等政策利好的影響，好一點(diǎn)的新房一平方米漲了五六千元，甚至有客戶半夜買房。”?？谀撤慨a(chǎn)中介李先生對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，全島限購(gòu)后，海南樓市又進(jìn)入到了淡季。

  4月18日晚，?？谟^瀾湖觀園項(xiàng)目因連夜開盤，引發(fā)搶購(gòu)，開發(fā)商和相關(guān)中介被處以150萬(wàn)元罰款。4月26日，時(shí)代周報(bào)記者在觀瀾湖地產(chǎn)接待中心走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，門店頗為冷清，有工作人員在打瞌睡。

  “政府不批地，沒(méi)地就沒(méi)房。還有一些房壓著，沒(méi)有銷量。”該接待中心的一位置業(yè)顧問(wèn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，他們銷售的房子均價(jià)每平方米2.2萬(wàn)左右，一般客戶都是先付定金，再交首付款。但4月22日發(fā)布的新政未留“緩沖時(shí)間”，要付完首付款才能購(gòu)房，現(xiàn)在好幾批交了定金的客戶失去了購(gòu)房資格，目前正在辦理退房手續(xù)。

  根據(jù)執(zhí)行細(xì)則，3月30日之前，非海南省戶籍居民家庭已簽訂購(gòu)房（含二手房）合同或認(rèn)購(gòu)協(xié)議，并已支付30%首付款，但尚未網(wǎng)簽備案的，可繼續(xù)辦理購(gòu)房手續(xù)。自3月30日至4月22日20時(shí)之間，則需要已支付70%首付款，才可以繼續(xù)辦理。4月22日20時(shí)之后補(bǔ)交、補(bǔ)足首付款的不予認(rèn)可。

  此次全域限購(gòu)之下，限購(gòu)的住房，包括商品住宅（普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓）、產(chǎn)權(quán)式酒店客房、符合轉(zhuǎn)讓條件的保障性住房，含新房和二手房。

  “現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)，外地人不讓買，本地人又買不起。”?？谑忻捞m區(qū)一位主要做二手房市場(chǎng)的中介對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，二手房的客戶主要都是本地人，新政的影響不大。二手房的價(jià)格主要受新舊程度、所在小區(qū)的位置、房東的心態(tài)等影響。不過(guò)該中介表示，新房的漲幅厲害，有的二手房也跟著漲了一些。本地人面臨的主要問(wèn)題是錢不夠。“估計(jì)二手房以后也要做租賃。”

  在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型。綠地控股集團(tuán)海南房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理黃高山在接受東方衛(wèi)視采訪時(shí)表示，企業(yè)將通過(guò)“房地產(chǎn)+”引領(lǐng)市場(chǎng)，做高品質(zhì)、高附加值為主的開發(fā)轉(zhuǎn)型。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，3月份，70個(gè)大中城市里，?？谛陆ㄉ唐纷≌瑑r(jià)格環(huán)比增幅排在首位，為2.1%。盡管門庭冷落，但多數(shù)中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為，政策利好之下，海南的房?jī)r(jià)不會(huì)下降，仍會(huì)穩(wěn)步上漲。“海南土地少，現(xiàn)在要保護(hù)生態(tài)環(huán)境，能蓋房子的地方就更少了，價(jià)格肯定是越來(lái)越高。”有中介表示。

  專家：海南房地產(chǎn)應(yīng)分層次，調(diào)結(jié)構(gòu)

  4月14日發(fā)布的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出，“要制定預(yù)案，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，堅(jiān)決防范炒房炒地投機(jī)行為”。海南省委主要領(lǐng)導(dǎo)多次強(qiáng)調(diào)，“海南不能變成房地產(chǎn)加工廠”，“不能島外要買多少，我們就建多少”。

  房地產(chǎn)調(diào)控措施密集出臺(tái)，并不意味著海南不再發(fā)展房地產(chǎn)。在海南省此前所確定的12個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，房地產(chǎn)依然在列。

  4月22日發(fā)布的調(diào)控新政明確，海南將建設(shè)用地向建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國(guó)特色自由貿(mào)易港亟需的基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展、民生需求等傾斜，外銷商品住宅項(xiàng)目用地將大幅減少直至停止供應(yīng)。政府還鼓勵(lì)已出讓尚未開發(fā)的商品住宅用地轉(zhuǎn)型用于發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)或共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房等。

  王毅武對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，這一次調(diào)控把主要的大漏洞都堵死了。新政落實(shí)后，一方面，逼著房地產(chǎn)商更換經(jīng)營(yíng)方式，如轉(zhuǎn)向房屋租賃或者旅游地產(chǎn)。另一方面，可以遏制炒房者，有住房需求，但又不符合個(gè)稅或社保年限的人群，可以選擇租房。

  王毅武建議，首先，海南房地產(chǎn)要重視規(guī)劃，按照規(guī)劃發(fā)展；其次，要把保障房和旅游地產(chǎn)分開，實(shí)現(xiàn)分層次管理和價(jià)格雙規(guī)制，由政府負(fù)責(zé)保障房，旅游地產(chǎn)交給市場(chǎng)；再次，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，把商務(wù)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、居住地產(chǎn)等分開，不能一股腦全部發(fā)展商品住宅。最后是惠民生，讓老百姓過(guò)上好日子，同時(shí)讓游客住得舒適。