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     一旦房地產(chǎn)稅方針落地，商場預(yù)期被反轉(zhuǎn)，住所持有環(huán)節(jié)本錢的上升，將可能成為壓垮房地產(chǎn)泡沫的"最終一根稻草"。

     最近，財務(wù)部部長肖捷撰文提出，將依照"立法先行、充沛授權(quán)、分步推動"的準(zhǔn)則，推動房地產(chǎn)稅立法和施行，對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住所依照評價值征收房地產(chǎn)稅。廣受重視的房地產(chǎn)稅看似"箭在弦上"。可是，筆者以為，短期內(nèi)房地產(chǎn)稅方針落地，除了面對立法授權(quán)、稅基和稅率確定、全國不動產(chǎn)信息共享等妨礙外，決議計劃者還可能需求應(yīng)對以下五方面兩難挑選。

     榜首，征收房地產(chǎn)稅與"擴(kuò)展中等收入集體"間的選擇。《我國家庭金融資產(chǎn)裝備危險陳述》數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，不動產(chǎn)在我國家庭金融資產(chǎn)裝備中的比重不斷攀升，2016年達(dá)到了68.8%，其間69.05%鄉(xiāng)鎮(zhèn)家庭僅有1套房產(chǎn)，15.44%家庭有2套房產(chǎn)，僅有3.63%的家庭具有3套及以上房產(chǎn)?？梢?，大部分居民購買房產(chǎn)意圖是滿意本身自住需求，僅有1套或2套房產(chǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民構(gòu)成了城市中等收入家庭的主體。若依照上海、重慶試點計劃中確定較高的免征額，則達(dá)不到構(gòu)建房地產(chǎn)商場長效機(jī)制、拓寬地方稅源的作用;若依照世界較為遍及的廣掩蓋方法征收，房地產(chǎn)稅一旦落地，中等收入家庭不但要承當(dāng)本來按揭借款，還需求新增新房地產(chǎn)稅擔(dān)負(fù)。明顯，這與十九大陳述屢次提出"擴(kuò)展中等收入集體"的開展方向不相符。

     第二，地方政府在房地產(chǎn)稅和土地出讓收入的選擇。從較為老練的商場經(jīng)驗看，美國房地產(chǎn)稅占地方政府財務(wù)收入比重在15%左右，我國香港物業(yè)稅占特區(qū)政府財務(wù)收入為5%左右，韓國占比大約為20%，日本不動產(chǎn)稅占地方收入大約為40%。這些國家或區(qū)域房地產(chǎn)稅均是依照房子評價值為根底征收房地產(chǎn)稅，構(gòu)成了一套完善的土地及房子價值評價體系，定時對房子估值進(jìn)行調(diào)整，房地產(chǎn)稅成為政府財務(wù)收入的重要組成部分。反觀我國房地產(chǎn)商場，從上海、重慶等試點城市看，2016年上海房產(chǎn)稅收入為171億元，僅占上海稅收收入總額5626.9億元的3%，重慶房產(chǎn)稅收入為56.88億元，占本級財務(wù)稅收收入1438.4億元的4%。與此同時，2016年上海土地出讓收入高達(dá)1578億元，重慶為705億元。房地產(chǎn)稅相對土地出讓收入可謂是"滄海一粟"。2013年，杭州曾作為房產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍城市之一，并制定了包含針對增量住所征收、以戶為單位的免征面積、超支面積累進(jìn)稅率等方針，但最終被緊迫叫停。彼時反對聲最大的仍然是房產(chǎn)稅將對本已十分低迷的房價構(gòu)成進(jìn)一步鎮(zhèn)壓，影響土地出讓收入。一旦房地產(chǎn)稅方針在全國范圍內(nèi)落地，地方政府必須在房地產(chǎn)稅和土地出讓收入之間作出挑選。

     第三，房地產(chǎn)稅落地與短期通脹壓力的選擇。從各國的長時間經(jīng)驗看，房地產(chǎn)稅與操控房價并沒有必定的聯(lián)絡(luò)。可是，就當(dāng)前房地產(chǎn)商場的預(yù)期而言，房地產(chǎn)稅在控房價的長時間目標(biāo)方面仍然被寄予厚望。特別是空置率較高、投機(jī)空氣較為稠密的區(qū)域，房地產(chǎn)稅方針一旦落地，投資者心態(tài)和商場預(yù)期將發(fā)作改變，不同收入家庭財富裝備結(jié)構(gòu)將發(fā)作調(diào)整。不動產(chǎn)持有本錢的上升，將可能引發(fā)時間短的兜售潮。而在曩昔十余年內(nèi)，央行發(fā)行過剩錢銀，之所以沒有引發(fā)通貨膨脹，主要是房地產(chǎn)商場在我國經(jīng)濟(jì)錢銀化進(jìn)程中扮演著最大的"錢銀蓄水池"人物，房地產(chǎn)稅方針落地導(dǎo)致的時間短兜售潮，流出的社會資金將可能進(jìn)入實體經(jīng)濟(jì)，過剩流動性將對通脹構(gòu)成壓力。與此同時，在沒有呈現(xiàn)兜售潮的區(qū)域，住所租金的壓力也將由于房地產(chǎn)稅落地而上升。總歸，房地產(chǎn)稅方針落地，將可能形成較大的短期通脹壓力。

     第四，房地產(chǎn)稅與防止房地產(chǎn)商場"明斯基時間"的選擇。目前，許多金融機(jī)構(gòu)的個人運營貸、小微企業(yè)貸的抵押物既有住所類房產(chǎn)，也有商業(yè)類地產(chǎn)，若房地產(chǎn)稅開征形成了部分區(qū)域短期的兜售潮，房價的跌落可能影響銀行抵押物的價值評價，由此引發(fā)一系列體系性金融危險。近期央行行長周小川關(guān)于"明斯基時間"的評論，印證了我國迸發(fā)體系性金融危險存在實際可能性。未來房地產(chǎn)調(diào)控方針要點，全體上需求防止房價過快回落，經(jīng)過時間換空間的方法，以居民收入穩(wěn)步增長，逐步消化過高的房價?？墒牵坏┓康禺a(chǎn)稅方針落地，商場預(yù)期被反轉(zhuǎn)，住所持有環(huán)節(jié)本錢的上升，將可能成為壓垮房地產(chǎn)泡沫的"最終一根稻草"。不掃除呈現(xiàn)以下景象:房地產(chǎn)稅方針全面落地之日，就是房地產(chǎn)商場"明斯基時間"到來之時。

     第五，房地產(chǎn)稅的高交稅本錢與短期低收益的選擇。房地產(chǎn)稅作為一個全新的稅種，要在全國推行并獲得預(yù)期作用，至少有四方面的作業(yè)需求全面推動:一是全國不動產(chǎn)信息共享;二是經(jīng)過各種渠道對交稅人進(jìn)行"教育與訓(xùn)練"，讓交稅人充沛了解相關(guān)的法律規(guī)定;三是在不同城市樹立完善的、可繼續(xù)調(diào)整的"個人住所評價值"體系;四是方針落地后要樹立房地產(chǎn)稅監(jiān)督機(jī)構(gòu)，樹立交稅申辯準(zhǔn)則，交稅人有途徑提出異議和申述。以上這些作業(yè)都需求地方政府支付昂揚的人力本錢、時間本錢和博弈本錢。因此，在許多三四線城市，房地產(chǎn)稅的開征本錢乃至可能高于其收益，這會按捺地方政府的積極性。假如依照中心有條件區(qū)域"分步推動"的準(zhǔn)則，地方政府可能墮入兩難挑選，特別是財務(wù)困難區(qū)域有拓寬財源、征收房地產(chǎn)稅的積極性，但房地產(chǎn)稅落地之后將削弱本地房地產(chǎn)商場的吸引力，惡化本地營商環(huán)境，進(jìn)一步鎮(zhèn)壓實體經(jīng)濟(jì)。

     不可否認(rèn)，全面征收房地產(chǎn)稅是構(gòu)建房地產(chǎn)商場開展長效機(jī)制的柱石之一，可是房地產(chǎn)稅的落地短期內(nèi)仍然面對一系列危險與難題，如何應(yīng)對這些應(yīng)戰(zhàn)，需求決議計劃部門和各級地方政府作出困難選擇，充沛評價房地產(chǎn)稅本錢、收益和相關(guān)危險。