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  多年以來(lái)，公募REITs在我國(guó)遲遲難以取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，隨著國(guó)家推動(dòng)建立租購(gòu)并舉的住房制度，公募REITS或許將在住房租賃領(lǐng)域取得重大突破。近日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在總結(jié)前期工作的基礎(chǔ)上，聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（下稱(chēng)《通知》），積極推動(dòng)多類(lèi)型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

  這是在政府層面首次出臺(tái)具體和專(zhuān)項(xiàng)的文件支持資產(chǎn)證券化發(fā)展。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，對(duì)長(zhǎng)租公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)等物業(yè)的持有者和運(yùn)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，將迎來(lái)巨大的政策“風(fēng)口”。但是在住房租賃金融化和資本證券化道路上，仍存在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、業(yè)主違約等風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該注意避免跑偏和入坑。

  1 資產(chǎn)證券化快速推進(jìn)

  對(duì)公募REITs來(lái)說(shuō)，《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》以從上而下的方式落實(shí)，或?qū)⒌玫娇焖偻七M(jìn)。

  《通知》指出，住房租賃資產(chǎn)證券化，將有助于盤(pán)活住房租賃存量資產(chǎn)，引導(dǎo)社會(huì)資金參與住房租賃市場(chǎng)建設(shè)，有利于降低住房租賃企業(yè)的杠桿率，豐富資本市場(chǎng)產(chǎn)品供給等。

  在窩趣創(chuàng)始人兼CEO劉輝看來(lái)，目前的長(zhǎng)租公寓現(xiàn)狀是，一次性投資十年，最快四年才能回本，回報(bào)率是4%-6%,需要很多年才能賺錢(qián)。但是資產(chǎn)證券化加速了這個(gè)過(guò)程，能夠讓十年二十年甚至更久的利潤(rùn)在今天兌現(xiàn)，這是資產(chǎn)證券化最核心的內(nèi)容。

  資產(chǎn)證券化快速推進(jìn)背后是近幾年來(lái)以長(zhǎng)租公寓為主的租賃市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)。據(jù)鏈家研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，目前中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模為1.1萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)2025年將增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億元，到2030年將超過(guò)4萬(wàn)億元。但是普遍遇到的問(wèn)題是，短時(shí)間內(nèi)難以盈利。而解決的辦法之一就是，降低建設(shè)運(yùn)營(yíng)和持有成本。

  這也使得過(guò)去幾年，類(lèi)REITS和ABS（是以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來(lái)的預(yù)期收益為保證，通過(guò)在資本市場(chǎng)發(fā)行債券來(lái)募集資金的一種項(xiàng)目融資方式。）呈現(xiàn)快速的增長(zhǎng)。據(jù)Wind資訊顯示，2017年中國(guó)類(lèi)REITs市場(chǎng)快速增長(zhǎng)，發(fā)行規(guī)模增長(zhǎng)顯著。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)共發(fā)行16單類(lèi)REITs產(chǎn)品，發(fā)行總額379.67億元，較2016年增長(zhǎng)156.10%。而在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，也出現(xiàn)了REITS和ABS案例，諸如魔方、自如成功發(fā)行ABS產(chǎn)品，新派公寓、保利地產(chǎn)、碧桂園等的長(zhǎng)租公寓成功發(fā)行類(lèi)REITs產(chǎn)品。

  租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展以及對(duì)于融資需求、資金流動(dòng)、盈利模式等問(wèn)題的亟須破局，都推動(dòng)著真正的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品落地。而住房租賃資產(chǎn)證券化文件的發(fā)布，給巨大需求以出口。

  不過(guò)距離真正的公募REITs落地仍有一段路要走，包括法律依據(jù)、股值問(wèn)題、稅收減免、配套融資、靠譜的基金管理人等等。不過(guò)劉輝認(rèn)為，真正的公募REITs在兩三年左右一定會(huì)出來(lái)。

  2 集體租賃房將獲優(yōu)先

  毫無(wú)疑問(wèn)，隨著資產(chǎn)證券化的進(jìn)一步推動(dòng)，住房租賃市場(chǎng)將迎來(lái)大的發(fā)展風(fēng)口，但這其中最大的利好莫過(guò)于集體租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展?！锻ㄖ分赋?，優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目及國(guó)家政策鼓勵(lì)的其他租賃項(xiàng)目開(kāi)展資產(chǎn)證券化。

  眾所周知，為了推動(dòng)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，2017年8月，國(guó)土資源部會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

  在北京，2017-2021年，將計(jì)劃供地1300公頃，建設(shè)50萬(wàn)套集體租賃住宅。“十三五規(guī)劃”中，上海提出未來(lái)供應(yīng)70萬(wàn)套租賃房的計(jì)劃。在廣州，2017-2021年，租賃住房用地計(jì)劃供應(yīng)825萬(wàn)平方米。未來(lái)五年，集體租賃住房將成為一二線(xiàn)城市租賃市場(chǎng)主要的供應(yīng)主體。

  事實(shí)上，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，這個(gè)潛在的巨大市場(chǎng)蛋糕，已經(jīng)有房企率先入場(chǎng)。以北京為例，此前，萬(wàn)科出資入股了大興一幅集體建設(shè)地塊，主導(dǎo)住房租賃項(xiàng)目的建設(shè)與后期產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)。還有首創(chuàng)置業(yè)等房企，正有序參與到大興集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目中來(lái)。

  在樂(lè)乎城市青年社區(qū)創(chuàng)始人、CEO羅意看來(lái)，北京五年50萬(wàn)套的集體租賃住房的供應(yīng)，雖然還沒(méi)有落地細(xì)則，但是在如火如荼地展開(kāi)，且單個(gè)地塊并不是很大，一個(gè)項(xiàng)目大概有七八百套的供應(yīng)，如果按照50萬(wàn)套計(jì)算，將有600-700個(gè)項(xiàng)目，盡管今天資產(chǎn)證券化合規(guī)性還存在問(wèn)題，但是國(guó)家在推動(dòng)租購(gòu)并舉國(guó)策的時(shí)候，頂層設(shè)計(jì)一定想得非常清楚。在集體租賃住宅領(lǐng)域，在資產(chǎn)證券化的支持下，如果要真正大規(guī)模實(shí)現(xiàn)退出不會(huì)有那么多風(fēng)險(xiǎn)存在。

  “每個(gè)城市集體租賃住房政策的落地速度比我們想象得要快，所有的運(yùn)營(yíng)企業(yè)都押注集體建設(shè)用地。”羅意如是說(shuō)。

  3 資本是蜜糖也是深坑

  《通知》明確發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)；二是物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；三是發(fā)起人（原始權(quán)益人）公司治理完善，具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力及較強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理能力，最近兩年無(wú)重大違法違規(guī)行為。

  在安歆公寓創(chuàng)始人兼CEO徐早霞看來(lái)，企業(yè)不管是推行ABS還是REITs等其他證券化方式，“不是你想做就能做的，什么叫很好的現(xiàn)金流？意味著收入是健康的。什么叫良好的公司治理？意味著合法合規(guī)納稅、社保一樣都不能少”。“想要獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)可，有一段很長(zhǎng)的路要走，一場(chǎng)艱難的仗要打。”

  即便是真正走上了資產(chǎn)證券化道路，也并非萬(wàn)事大吉。鉑頓國(guó)際公寓創(chuàng)始人CEO郝磊認(rèn)為，“走資產(chǎn)證券化道路要想清楚，如果走了這條路，沒(méi)有強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力，將來(lái)會(huì)出問(wèn)題的，這個(gè)將來(lái)是坑，如果你現(xiàn)在的運(yùn)營(yíng)基數(shù)打得好，對(duì)客戶(hù)體驗(yàn)、對(duì)產(chǎn)品、商家組合做得好，獲客能力強(qiáng)，內(nèi)部成本管控好，就有巨大的能力敢接這個(gè)球。”

  資產(chǎn)證券化只是手段，而無(wú)論是長(zhǎng)租公寓抑或是集體租賃住房，想要取得長(zhǎng)足的發(fā)展并得到資本市場(chǎng)的認(rèn)可，歸根結(jié)底還是產(chǎn)品、服務(wù)與運(yùn)營(yíng)要做好。

  在寓居CEO劉斌看來(lái)，REITs導(dǎo)入的結(jié)果能實(shí)現(xiàn)兩個(gè)增值：一是運(yùn)營(yíng)的收益，有利潤(rùn)股東才能分紅;二是REITs資產(chǎn)溢價(jià)，這可能是運(yùn)營(yíng)方控制不住的，只能錦上添花。

  輝盛國(guó)際管理有限公司中國(guó)北區(qū)總經(jīng)理潘英培表示，資產(chǎn)證券化不是為了退出而做，而應(yīng)該是為了更長(zhǎng)久的、可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)，也就是“賺錢(qián)”，必須要想著怎么給股東帶來(lái)回報(bào)、怎么給市場(chǎng)信心。

        來(lái)源：新京報(bào)