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  導(dǎo)讀

  “來(lái)找我們做融資的房地產(chǎn)企業(yè)，去年八九個(gè)點(diǎn)都能做的，現(xiàn)在很多包括一些大的房企都愿意接受12%、13%的成本了，而且項(xiàng)目特別多，都做不過(guò)來(lái)。”一位民營(yíng)資金中介人士稱。

  “公司最近發(fā)的通知，由于業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)，全部業(yè)務(wù)人員降薪25%，如果業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)還要繼續(xù)調(diào)整，準(zhǔn)備走了，在找房企的機(jī)會(huì)。”近日，上海一家信托公司的業(yè)務(wù)人員小張對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者如此表示。

  小張的情形并非孤例。據(jù)記者了解，今年以來(lái)針對(duì)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)和地方政府平臺(tái)的金融監(jiān)管進(jìn)一步趨嚴(yán)，以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和政信城投業(yè)務(wù)為兩大主要支撐的信托機(jī)構(gòu)人員正面臨著“業(yè)務(wù)荒”的窘境。

  與此相應(yīng)，面臨著債務(wù)償還高峰、融資渠道收縮、項(xiàng)目回報(bào)降低的房地產(chǎn)企業(yè)們，則處于嚴(yán)重的資金饑渴中。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從市場(chǎng)了解到，大量房企正開(kāi)出高薪在狂招融資人才，很多房企對(duì)有一定經(jīng)驗(yàn)和資源的人都開(kāi)出50萬(wàn)-80萬(wàn)的薪資。

  一邊是遭遇降薪和業(yè)務(wù)荒的金融機(jī)構(gòu)，另一邊則是高薪攬人的房地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)又一樣，無(wú)形之手的指揮下，信托經(jīng)理們紛紛出走金融機(jī)構(gòu)，流向房企。有意思的是，這批人中很大一部分當(dāng)初即從房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入的金融機(jī)構(gòu)，如此遷移，也折射出十幾年來(lái)房地產(chǎn)金融化和金融機(jī)構(gòu)由亂而治，以及這兩個(gè)領(lǐng)域之間相伴相生、河?xùn)|河西的變遷。

  融資收緊成本高企

  房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著來(lái)自“四面八方”的壓力。

  首先是債務(wù)到期高峰。2015和2016年前后是債市大牛，包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的公司集中發(fā)行了大量債券，期限多為3年，也就是說(shuō)今明兩年將進(jìn)入償債高峰。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，2018年和2019年的房地產(chǎn)企業(yè)債券總償還量分別為2850億和4038億。相比之下，此前三年則少得多，2015年-2017年的償還量分別為327億、612億、1424億。

  更為嚴(yán)重的是房企融資渠道的收緊。事實(shí)上，房企融資渠道的收緊并不是今年出現(xiàn)的新現(xiàn)象，而是最近幾年來(lái)在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下持續(xù)推進(jìn)的一個(gè)過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)的融資來(lái)源大體上可分為開(kāi)發(fā)貸和前端融資。

  所謂前端融資是相對(duì)于常規(guī)開(kāi)發(fā)貸而言，對(duì)于開(kāi)發(fā)貸監(jiān)管統(tǒng)一要求符合四證齊全（國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）的條件，同時(shí)還要滿足自有資金投入不低于30%的條件，所以大部分企業(yè)在拿地階段需要有其他融資突破。

  一位上市房企的融資總監(jiān)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，資金來(lái)源構(gòu)成中，開(kāi)發(fā)貸和前端融資差不多各占一半左右，前端融資的資金主要來(lái)源于信托、基金以及各類民間資本等，現(xiàn)在的監(jiān)管規(guī)范主要就是掐了前端融資部分，“這一塊幾乎沒(méi)有什么可做了。”

  一位給房企融資的金融機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者表示，去年雖然規(guī)范政策大體都已經(jīng)出臺(tái)，但是各地執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一樣，都還有些可操作和包裝的空間，今年就幾乎都沒(méi)法做了。

  融資渠道收緊的一個(gè)自然后果是融資成本的上升。多位房企融資人士對(duì)記者透露，即使保守來(lái)看，當(dāng)前房企的前端融資成本也幾乎相當(dāng)于去年上半年之前的1.5倍左右。“來(lái)找我們做融資的房地產(chǎn)企業(yè)，去年八九個(gè)點(diǎn)都能做的，現(xiàn)在很多包括一些大的房企都愿意接受12%、13%的成本了，而且項(xiàng)目特別多，都做不過(guò)來(lái)。”一位民營(yíng)資金中介人士稱。

  銀行渠道同樣面臨著額度緊和成本上升的問(wèn)題。上海地區(qū)一家房企的融資人士告訴記者，之前都還能談下來(lái)利率下浮的貸款，現(xiàn)在都是上浮。這還是其次，一些基本面不太好的小房企銀行基本都不愿意放了，湖北等一些內(nèi)地省份的銀行甚至直接不做房地產(chǎn)貸款。

  試水股權(quán)融資

  融資壓力驟增的另一面是項(xiàng)目回報(bào)驟降。上述上市房企融資總監(jiān)透露，以上海地區(qū)為例，房地產(chǎn)調(diào)控仍處于高位，項(xiàng)目壓價(jià)嚴(yán)重，新房和二手房倒掛，項(xiàng)目利潤(rùn)率相比之前有較大幅度的下降。

  資金壓力之下，房企正不惜高薪狂攬融資人才，而遭遇降薪、業(yè)務(wù)荒的信托經(jīng)理們開(kāi)始紛紛出走金融機(jī)構(gòu)，流向房地產(chǎn)企業(yè)。“現(xiàn)在特別多的信托經(jīng)理跳槽房地產(chǎn)企業(yè)，基本上每家信托公司都有那么一些人過(guò)去。”上海地區(qū)一位信托機(jī)構(gòu)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者如此表示。

  公開(kāi)招聘信息中即披露了大量房企融資崗位的需求信息。記者發(fā)現(xiàn)，高薪之下，其要求多為“具備一定的項(xiàng)目及資金端資源”、“根據(jù)公司發(fā)展需要，尋找融資資本，全面規(guī)劃投融資項(xiàng)目”、“建立與金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)、合作伙伴等良好的溝通關(guān)系”等。

  房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條壓力還迫使其加快項(xiàng)目周期。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者透露，現(xiàn)在大型房企都在快馬加鞭地上項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目的節(jié)奏要求大為提高，比如某大型房企要求項(xiàng)目從拿地到預(yù)售全程一共六個(gè)月時(shí)間，另一些大型房企則給出了八個(gè)月等不同的周期要求。對(duì)于小型房企，尤其是前幾年大量舉債擴(kuò)張的房企來(lái)說(shuō)，當(dāng)前環(huán)境下被迫出售項(xiàng)目或者尋求大房企共同開(kāi)發(fā)的的案例也不在少數(shù)。

  一個(gè)討論得頗熱的方向是股權(quán)融資。一位大型國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商人士對(duì)記者表示，現(xiàn)在的問(wèn)題是土地貸款管控嚴(yán)格，土地款融資對(duì)自有資金的要求是監(jiān)管紅線，以前通過(guò)明股實(shí)債做的，現(xiàn)在都要求穿透審查，“現(xiàn)在的思路就是找一部分真股權(quán)，但涉及股權(quán)投資機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商的矛盾比較多，機(jī)構(gòu)不擅長(zhǎng)，不敢投或者開(kāi)出的條件苛刻到開(kāi)發(fā)商無(wú)法接受。”不過(guò)，據(jù)記者了解，雖然目前還鮮有成功案例，但不少大型金融機(jī)構(gòu)均在試水真股權(quán)融資。

  房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一輪兼并整合的洗牌幾乎是業(yè)內(nèi)共識(shí)。

       來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道