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  導讀

  “來找我們做融資的房地產(chǎn)企業(yè)，去年八九個點都能做的，現(xiàn)在很多包括一些大的房企都愿意接受12%、13%的成本了，而且項目特別多，都做不過來。”一位民營資金中介人士稱。

  “公司最近發(fā)的通知，由于業(yè)績不達標，全部業(yè)務人員降薪25%，如果業(yè)績不達標還要繼續(xù)調整，準備走了，在找房企的機會。”近日，上海一家信托公司的業(yè)務人員小張對21世紀經(jīng)濟報道記者如此表示。

  小張的情形并非孤例。據(jù)記者了解，今年以來針對資金違規(guī)流入房地產(chǎn)和地方政府平臺的金融監(jiān)管進一步趨嚴，以房地產(chǎn)業(yè)務和政信城投業(yè)務為兩大主要支撐的信托機構人員正面臨著“業(yè)務荒”的窘境。

  與此相應，面臨著債務償還高峰、融資渠道收縮、項目回報降低的房地產(chǎn)企業(yè)們，則處于嚴重的資金饑渴中。21世紀經(jīng)濟報道記者從市場了解到，大量房企正開出高薪在狂招融資人才，很多房企對有一定經(jīng)驗和資源的人都開出50萬-80萬的薪資。

  一邊是遭遇降薪和業(yè)務荒的金融機構，另一邊則是高薪攬人的房地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務實質又一樣，無形之手的指揮下，信托經(jīng)理們紛紛出走金融機構，流向房企。有意思的是，這批人中很大一部分當初即從房地產(chǎn)企業(yè)進入的金融機構，如此遷移，也折射出十幾年來房地產(chǎn)金融化和金融機構由亂而治，以及這兩個領域之間相伴相生、河東河西的變遷。

  融資收緊成本高企

  房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著來自“四面八方”的壓力。

  首先是債務到期高峰。2015和2016年前后是債市大牛，包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的公司集中發(fā)行了大量債券，期限多為3年，也就是說今明兩年將進入償債高峰。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，2018年和2019年的房地產(chǎn)企業(yè)債券總償還量分別為2850億和4038億。相比之下，此前三年則少得多，2015年-2017年的償還量分別為327億、612億、1424億。

  更為嚴重的是房企融資渠道的收緊。事實上，房企融資渠道的收緊并不是今年出現(xiàn)的新現(xiàn)象，而是最近幾年來在房地產(chǎn)調控的大背景下持續(xù)推進的一個過程。房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源大體上可分為開發(fā)貸和前端融資。

  所謂前端融資是相對于常規(guī)開發(fā)貸而言，對于開發(fā)貸監(jiān)管統(tǒng)一要求符合四證齊全（國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）的條件，同時還要滿足自有資金投入不低于30%的條件，所以大部分企業(yè)在拿地階段需要有其他融資突破。

  一位上市房企的融資總監(jiān)對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，資金來源構成中，開發(fā)貸和前端融資差不多各占一半左右，前端融資的資金主要來源于信托、基金以及各類民間資本等，現(xiàn)在的監(jiān)管規(guī)范主要就是掐了前端融資部分，“這一塊幾乎沒有什么可做了。”

  一位給房企融資的金融機構人士對記者表示，去年雖然規(guī)范政策大體都已經(jīng)出臺，但是各地執(zhí)行標準不一樣，都還有些可操作和包裝的空間，今年就幾乎都沒法做了。

  融資渠道收緊的一個自然后果是融資成本的上升。多位房企融資人士對記者透露，即使保守來看，當前房企的前端融資成本也幾乎相當于去年上半年之前的1.5倍左右。“來找我們做融資的房地產(chǎn)企業(yè)，去年八九個點都能做的，現(xiàn)在很多包括一些大的房企都愿意接受12%、13%的成本了，而且項目特別多，都做不過來。”一位民營資金中介人士稱。

  銀行渠道同樣面臨著額度緊和成本上升的問題。上海地區(qū)一家房企的融資人士告訴記者，之前都還能談下來利率下浮的貸款，現(xiàn)在都是上浮。這還是其次，一些基本面不太好的小房企銀行基本都不愿意放了，湖北等一些內(nèi)地省份的銀行甚至直接不做房地產(chǎn)貸款。

  試水股權融資

  融資壓力驟增的另一面是項目回報驟降。上述上市房企融資總監(jiān)透露，以上海地區(qū)為例，房地產(chǎn)調控仍處于高位，項目壓價嚴重，新房和二手房倒掛，項目利潤率相比之前有較大幅度的下降。

  資金壓力之下，房企正不惜高薪狂攬融資人才，而遭遇降薪、業(yè)務荒的信托經(jīng)理們開始紛紛出走金融機構，流向房地產(chǎn)企業(yè)。“現(xiàn)在特別多的信托經(jīng)理跳槽房地產(chǎn)企業(yè)，基本上每家信托公司都有那么一些人過去。”上海地區(qū)一位信托機構人士對21世紀經(jīng)濟報道記者如此表示。

  公開招聘信息中即披露了大量房企融資崗位的需求信息。記者發(fā)現(xiàn)，高薪之下，其要求多為“具備一定的項目及資金端資源”、“根據(jù)公司發(fā)展需要，尋找融資資本，全面規(guī)劃投融資項目”、“建立與金融機構、投資機構、中介機構、合作伙伴等良好的溝通關系”等。

  房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條壓力還迫使其加快項目周期。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士對記者透露，現(xiàn)在大型房企都在快馬加鞭地上項目，對項目的節(jié)奏要求大為提高，比如某大型房企要求項目從拿地到預售全程一共六個月時間，另一些大型房企則給出了八個月等不同的周期要求。對于小型房企，尤其是前幾年大量舉債擴張的房企來說，當前環(huán)境下被迫出售項目或者尋求大房企共同開發(fā)的的案例也不在少數(shù)。

  一個討論得頗熱的方向是股權融資。一位大型國有房地產(chǎn)開發(fā)商人士對記者表示，現(xiàn)在的問題是土地貸款管控嚴格，土地款融資對自有資金的要求是監(jiān)管紅線，以前通過明股實債做的，現(xiàn)在都要求穿透審查，“現(xiàn)在的思路就是找一部分真股權，但涉及股權投資機構和開發(fā)商的矛盾比較多，機構不擅長，不敢投或者開出的條件苛刻到開發(fā)商無法接受。”不過，據(jù)記者了解，雖然目前還鮮有成功案例，但不少大型金融機構均在試水真股權融資。

  房地產(chǎn)行業(yè)將進入一輪兼并整合的洗牌幾乎是業(yè)內(nèi)共識。

       來源：21世紀經(jīng)濟報道