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  2018年已經(jīng)過去三分之一，各大房企交出的成績單頗為喜人。據(jù)克而瑞統(tǒng)計顯示，截至4月末，TOP100房企整體銷售規(guī)模達到2.65萬億元，同比增長28.5%。而強者恒強的判斷再次得到印證，龍頭房企的階段性規(guī)模再次創(chuàng)下新高，共有5家房企突破千億銷售額，碧桂園、恒大的銷售規(guī)模都已超2000億元，萬科、保利、融創(chuàng)也先后突破千億元。

  盡管業(yè)績飄紅，增速加快，但各大房企并不滿足于此，還想繼續(xù)沖刺規(guī)模高峰。作為資金密集型行業(yè)，依賴杠桿擴張來實現(xiàn)彎道超車是常用手段，而找錢是永恒的主題。

  與此同時，房地產(chǎn)融資監(jiān)管政策頻頻出臺，但房企的融資動作并未減緩，融資環(huán)境的改變意味著房企需要拓展更多融資渠道，其中資產(chǎn)證券化和海外融資有望借此進入發(fā)展的快車道，成為房企資金的有益補充。

  規(guī)模驅(qū)動下的資金壓力

  雖然“規(guī)模至上”的論點充滿爭議，但無法否認規(guī)模的重要性，罕有房企能擺脫規(guī)模的野心和焦慮。

  值得關(guān)注的是，一些中小型房企，對規(guī)模的渴望更加強烈，旭輝、泰禾等公司仍強調(diào)快速奔跑，其中，泰禾提出了2000億元的銷售目標，比2017年高出一倍 。

  土儲是規(guī)模的核心競爭力。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年前4月，50大城市，1-4月土地出讓金高達11882億元，同比2017年同期的7984億元上漲幅度高達48.8% 。

  而拿地的本質(zhì)是資源的搶奪和資金的較量。房地產(chǎn)企業(yè)在拿地過程產(chǎn)生了大量支出，負債率也隨之上漲。

  同時，房企紛紛開始“去地產(chǎn)化”，尋求多元化轉(zhuǎn)型，而跨入新行業(yè)需要時間培育，前期必然會有大量資金沉淀，這也往往會加重企業(yè)的財務(wù)負擔。

  于是，潛藏在市場深處的變化正在緩慢滋長，部分處在高速擴張時期的中小房企正面臨資金鏈緊張的考驗。在進入4月之后，危機案例頻發(fā)。

  華夏幸福就因資金鏈問題飽受關(guān)注，一時間“銀行停止向公司發(fā)放開發(fā)貸”“公司陷入資金鏈困局”等傳聞甚囂塵上。4月14日，華夏幸福收到了上交所發(fā)出的2017年年報的事后審核問詢函。問詢函提出18項問題，涉及公司的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、融資及資金情況等三大方面。

  目前，華夏幸福已對上述問題作出回應(yīng)，并澄清了資金鏈緊張的傳聞。但是房企“缺錢”的陰影猶在。根據(jù)恒盛地產(chǎn)發(fā)布的2017年年報顯示，其資本負債比率高達393.4%，公司逾期未還的貸款本金及相關(guān)利息為人民幣 47.6億元。

  海外融資和資產(chǎn)證券化贏得回旋空間

  “房地產(chǎn)行業(yè)嚴監(jiān)管、金融去杠桿的環(huán)境還在持續(xù)，企業(yè)過去依賴的銀行信貸受到限制。” 華創(chuàng)證券分析師魯星澤對時代周報記者說，“許多銀行對地產(chǎn)商的放貸已經(jīng)非常嚴格，有些銀行則是停止批準對房企的貸款”。

  除了銀行貸款，債券、信托、基金等融資渠道同樣受限。

  與此同時，境內(nèi)的融資成本也同步升高。據(jù)時代周報記者統(tǒng)計，2016年，房企內(nèi)地發(fā)債平均成本為4.6%左右。部分企業(yè)甚至低于4%，到2017年，平均成本普遍提升至5%以上。

  在境內(nèi)融資收緊下，海外融資成為很多房企的選擇。

  中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2018年前4月，房地產(chǎn)企業(yè)海外資本市場融資數(shù)據(jù)達到了233.2億元，同比2017年1-4月的112.35億美元上漲幅度達到了107%。4月單月發(fā)債金額達到了88億美元。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，在規(guī)模化競爭格局背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求更加迫切，隨著信貸市場的調(diào)控持續(xù)，海外發(fā)債成為房企短期融資渠道的主要選擇。除此之外，2018年是房地產(chǎn)企業(yè)美元債集中兌付的一年，企業(yè)面臨新資換舊債壓力，海外發(fā)債需求持續(xù)提高。

  雅居樂近幾個月更是馬不停蹄地在海外籌資。在2月底發(fā)行初始分派率為6.875%的優(yōu)先永續(xù)資本證券，籌募3億美元后，又完成兩筆各1億美元籌資。

  雅居樂方面向時代周報記者表示，截至3月底，雅居樂總債務(wù)為617億元，其中境內(nèi)占65.9%，境外占34.1%。境外債券融資比重將上升，成為公司資金來源的重要補充渠道。

  近日，有消息披露，雅居樂集團控股有限公司正在市場籌集一筆等值60億港元（7.65億美元）銀團貸款。公司以增加付息來吸引態(tài)度謹慎的銀行參貸。利息較香港銀行同業(yè)拆息（Hibor）加碼395個基點，最高綜合收益520個基點，平均期限為3.4年。

  這是雅居樂為離岸銀團貸款所提供的最豐厚的定價，同時也是2013年來所有地產(chǎn)商支付利息最高的貸款。

  高利息背后跟雅居的融資需求增多有關(guān)。截至到3月21日，雅居樂境內(nèi)的銀行批款占比73.7%，境外占26.3%。除此之外，4月份，越秀地產(chǎn)、融創(chuàng)也分別發(fā)行10億以上、兩種期限組合的美元票據(jù)。

  頻繁的融資動作之后，企業(yè)的負債率也略有攀升。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，中交地產(chǎn)、綠地控股、泰禾集團、*ST松江、陽光城、信達地產(chǎn)等近20家公司資產(chǎn)負債率超過85%，有近一半的企業(yè)資產(chǎn)負債率超過70%。

  “總體上說，開發(fā)商85%的負債數(shù)據(jù)是可以容忍的，所以其實目前上升是有壓力，但還不是最大的壓力，值得注意的是，當前要警惕各類兌付的壓力，因為銷售成長若不可持續(xù)，那么就會有各類流動性方面的壓力。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向時代周報記者分析道。

  在存量領(lǐng)域?qū)嵤┵Y產(chǎn)證券化，也被認為是解決資金壓力的有效途徑。

  4月25日，中國證監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），對開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領(lǐng)域、資產(chǎn)證券化開展程序以及資產(chǎn)價值評估方法等作出明確，并將在審核領(lǐng)域設(shè)立“綠色通道”。

  在政策的加持之下，租賃住房市場呈現(xiàn)繁榮趨勢。4月27日，碧桂園租賃住房REITs首期正式發(fā)行，首期產(chǎn)品規(guī)模17.17億元，優(yōu)先級規(guī)模15.453億元，發(fā)行利率5.75%，據(jù)悉，此計劃是國內(nèi)首單達到百億級儲架規(guī)模的租賃住房REITs。

  越秀、旭輝都相繼發(fā)行租賃住房類REITs產(chǎn)品。招商蛇口、陽光城發(fā)行針對長租公寓和底層物業(yè)的CMBS產(chǎn)品。

  據(jù)統(tǒng)計，截至今年3月，國內(nèi)市場已有12只租賃市場資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲批發(fā)行，總規(guī)模超過500億元。

  “資產(chǎn)證券化能夠為住房租賃運營商在盤活存量資產(chǎn)、快速擴張規(guī)模等方面提供有益的幫助。”嚴躍進表示，REITs產(chǎn)品流動性好，風險較，同時又可以拓寬居民的投資渠道，將部分資金從住宅引導(dǎo)到商業(yè)地產(chǎn)上。

      來源：時代周報