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  4月26日，由太平人壽、太平資產(chǎn)、保利地產(chǎn)三方共同出資成立的太平保利投資管理有限公司（下稱“太平保利”）在上海正式開業(yè)。據(jù)悉，作為一家股權(quán)投資基金公司，太平保利經(jīng)營范圍主要包括養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和金融投資。

  這并非保利地產(chǎn)首次與保險企業(yè)深度合作，早在2016年6月，保利地產(chǎn)便已通過定增方式引入泰康人壽及珠江人壽入股。保利管理層亦公開表態(tài)稱，公司將圍繞產(chǎn)業(yè)鏈打造多元化的金融服務(wù)功能，擇機進入保險、信托等領(lǐng)域。

  房地產(chǎn)企業(yè)為何垂青保險公司？保險業(yè)內(nèi)人士曾對媒體表示，因為保險公司有錢，而部分房地產(chǎn)公司缺錢。同時保險公司需要一些優(yōu)質(zhì)的項目進行投資，兩者各取所需自然走到一塊。

  克而瑞研究員陳楨穎指出，對于養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)等項目開發(fā)而言，前期大量的資金需求會給企業(yè)帶來一定的壓力。而保險公司擁有充足的資金量，且融資成本低，可有效補充企業(yè)的現(xiàn)金流，緩解債務(wù)壓力。“尤其如壽險資金的投資標的往往是投資周期較長，且能帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)。在國內(nèi)REITS缺位的背景下，保險資金的支持將利于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開展。”陳楨穎說。

  跨界聯(lián)姻

  時代周報記者查詢?nèi)珖髽I(yè)信用信息公示系統(tǒng)獲悉，太平保利成立于2018年1月30日，其經(jīng)營范圍主要包括投資管理，股權(quán)投資，資產(chǎn)管理等。

  據(jù)悉，太平保利注冊資本達1億元人民幣，其中保利地產(chǎn)認繳4900萬元人民幣占股49%，太平資產(chǎn)管理有限公司（太平資產(chǎn)）認繳2600萬元占股26%，太平人壽保險有限公司認繳2500萬占股25%。太平資產(chǎn)與太平人壽均系中國太平保險集團（下稱“中國太平”）旗下子公司，這意味著中國太平間接合計持股太平保利51%股份。

  保利地產(chǎn)總經(jīng)理劉平透露，中國太平擁有基數(shù)龐大的客戶資源、大健康產(chǎn)品的研發(fā)經(jīng)驗與險資的金融優(yōu)勢，將是保利健康養(yǎng)老戰(zhàn)略實踐的重要伙伴。從劉平的表態(tài)不難看出，保利選擇與中國太平這樣的保險企業(yè)合作，主要看中其背后龐大的客戶資源及資金優(yōu)勢。

  這與碧桂園引入平安類似。2015年4月，碧桂園在引入中國平安成為其第二大股東后，138.6萬平安壽險代理人（2017年底數(shù)據(jù)）也同時成為了碧桂園的銷售顧問，而中國平安的個人客戶數(shù)達1.66 億。據(jù)悉，目前中國太平擁有47萬名員工和近2000家各級營業(yè)機構(gòu)，經(jīng)營區(qū)域涉及中國、北美、歐洲、大洋洲等國家和地區(qū)，而中國太平人壽保險業(yè)務(wù)個人客戶數(shù)量達963萬（2017年底數(shù)據(jù)）。

  而在大健康產(chǎn)品研發(fā)經(jīng)驗上，中國太平下設(shè)專門從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理的子公司-太平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理有限公司。據(jù)悉，該公司主要從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資、建設(shè)與運營管理，資產(chǎn)管理，與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)的健康和醫(yī)療投資業(yè)務(wù)等。中國太平還在上海斥資40億元投資興建“梧桐人家”養(yǎng)老社區(qū)。據(jù)悉，該社區(qū)總建筑面積38.4萬平方米，建成后可為約3500位老人提供養(yǎng)老護理服務(wù)。

  更為重要的是資金。此前泰康人壽、珠江人壽分別參與了保利地產(chǎn)的90億定增計劃,成為保利地產(chǎn)股東，而保利則將定增資金直接投向了南京保利中央公園、珠海保利國際廣場、成都保利玫瑰花語在內(nèi)的11個項目。

  “對多數(shù)房企而言，資金鏈是一個很大困擾，必須通過其他渠道解決資金來源。”中歐國際金融研究院執(zhí)行副院長劉勝軍告訴時代周報記者，而保險企業(yè)的優(yōu)勢恰恰在于資金雄厚，且資金比較靈活。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴時代周報記者，房企積極與保險公司合作，也是其金融化發(fā)展的一個必然。通過入合作，能夠使得一些資本投入不再依賴傳統(tǒng)的土地開發(fā)，屬于過剩產(chǎn)能輸出的模式。

  道阻且長

  雖然保利地產(chǎn)和中國太平均表示這次合作是推動健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展的新嘗試。但在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)普遍盈利狀況不佳的當下，雙方仍有很長一段路要走。

  不能否認，在中國老齡化程度日趨明顯之下，億萬老人背后潛在著巨大“隱性剛需”。據(jù)中國社科院老年研究所測算，中國養(yǎng)老市場的商機到2030年有望增加至13萬億元。

  這也讓不少的上市公司嗅到了商機，比如較早進入養(yǎng)老行業(yè)的保利地產(chǎn)。據(jù)時代周報記者了解，早在2008年，保利地產(chǎn)就派高層到日本考察養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式。2012年開始，保利地產(chǎn)開始在各地復(fù)制自己的養(yǎng)老地產(chǎn)項目-和熹會”。

  時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，盡管市場里已出現(xiàn)學(xué)院式、會員制、社區(qū)物業(yè)、保姆式等繁多的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，但大家都還在“試水”。“在各路資本瘋狂涌進的當下，養(yǎng)老地產(chǎn)的運營、盈利模式卻尚未找到合適出口，”中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會理事烏丹星表示，國內(nèi)很多的養(yǎng)老地產(chǎn)存在同質(zhì)化問題，在內(nèi)容上有缺陷，現(xiàn)在地產(chǎn)雖然沖在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前面，但后續(xù)問題和困境也很顯著，比如缺政策、缺資金、缺運營、缺盈利模式以及缺供需吻合政策人才等。

  保利地產(chǎn)董事長宋廣菊也坦承，養(yǎng)老地產(chǎn)這種長期投入、持有運營型的地產(chǎn)模式，與以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一點前期的預(yù)估不足，都可能造成投資風(fēng)險。“在此情況下，保利將養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式定位為“微利”。盈利路徑是：短期，投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產(chǎn)品研發(fā)建設(shè)以及適老配套改造；中期，用3-5年的時間進入穩(wěn)健運營階段，實現(xiàn)營虧平衡；從長期來看，用8-10年的時間達到發(fā)達國家的盈利水平，打通金融通道、實現(xiàn)REITs上市。”宋廣菊如是稱。