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　　2017年10月，華潤置地經(jīng)過40多輪的鏖戰(zhàn)，拿下東莞大朗的一宗住宅＋商服用地。半年過去，如今此宗地尚未開工。

　　華潤置地正為此尋求資金，希望以增資方式引入1～4個投資方來完成宗地的開發(fā)。目前，華潤置地正在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓此項目的項目公司20%～80%股權(quán)。

　　同期，更多中小房企在北京產(chǎn)權(quán)交易所、上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所等轉(zhuǎn)讓出售項目或股權(quán)，如重慶渝能產(chǎn)業(yè)公司等以21.5億的底價掛牌出售100%股權(quán)。

　　這是房企在資金壓力下的生存?zhèn)让妗?月，同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企融資總額創(chuàng)下近9個月來的最高值，但多家房企資金鏈依然偏緊，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額出現(xiàn)下滑。

　　此際，在國內(nèi)融資環(huán)境得不到放松的情況下，房企海外融資發(fā)債或也將面臨收緊，好在，房企仍可通過資產(chǎn)證券化融資。4月27日，碧桂園租賃住房類REITs產(chǎn)品首期發(fā)行。進(jìn)入5月，恒大等公司傳出發(fā)行租賃住房資產(chǎn)證券計劃的消息。

　　融資放量但依然缺錢

　　同策研究院監(jiān)測40家典型上市房企完成融資情況發(fā)現(xiàn)，2018年4月，融資總額折合人民幣共計769.12億元，環(huán)比3月增加22.65%。

　　4月，40家典型上市房企的融資總額自2017年4月以來，僅次于最高月2017年7月（816.15億元），創(chuàng)下連續(xù)9個月以來的最高值。

　　房企融資分為股權(quán)融資和債權(quán)融資兩種，為了不冒股權(quán)被稀釋的風(fēng)險，房企往往更青睞債權(quán)融資。4月，債權(quán)融資總額達(dá)747.57億元，占融資總額的97.20%，環(huán)比上升20.78%。

　　其中，房企融資的戰(zhàn)場主要集中在海外資本市場。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，4月，采用發(fā)行公司債方式的融資總額位居第一，融資規(guī)模達(dá)470.13億元，占房企融資總額的61.12%。其中境內(nèi)發(fā)行116億元，占比24.67%，境外發(fā)行354.13億元，占比75.33%。

　　然而日前，國家外匯管理局表示，強(qiáng)化對重點領(lǐng)域、重點行業(yè)借用外債的管理，除有特殊規(guī)定外，房地產(chǎn)企業(yè)不得借用外債。

　　同時，房企在海外發(fā)債有資金成本升高的趨勢。從房企4月披露的融資消息來看，融資成本最高的一筆是融創(chuàng)中國發(fā)行的、2023年到期的4.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為8.35%。

　　外界多將此解讀為房企的境外融資環(huán)境可能會惡化。不過，天風(fēng)證券研究所固收團(tuán)隊認(rèn)為，隨著中資房企境外發(fā)債的放量，監(jiān)管機(jī)構(gòu)或會稍微控制一下節(jié)奏和規(guī)模，保障債務(wù)的安全性。“從目前的融資規(guī)模和政策文件來看，監(jiān)管對于房企的境外融資并未出現(xiàn)明顯的態(tài)度惡化轉(zhuǎn)向，而是在全球宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，就原來對于房企借外債審慎態(tài)度的強(qiáng)調(diào)。”

　　融資活動的政策環(huán)境依然只緊不松，地產(chǎn)開發(fā)銷售依然處處受限，以致房企資金緊張已成事實。實際上，從房企披露的一季報來看，多家公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)數(shù)。

　　如今年一季度，金融街控股的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-76.19億元，而去年同期為9.23億元。金融街解釋，“主要原因是公司項目投資額較去年同期增加。同時，受行業(yè)調(diào)控政策影響，公司開發(fā)業(yè)務(wù)銷售簽約和回款較去年同期減少。”

　　而今年立志要沖破千億銷售的金科，一季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為－10.06億元，不過同比有所改善，增加83.53%；而正在與大悅城地產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)重組的中糧地產(chǎn)，一季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為－21.44億元。

　　融資不暢、銷售承壓，資金緊張，這也是部分房企選擇以增資方式引入外部資金，或索性出售非核心資產(chǎn)來回籠資金的直接原因。

　　資產(chǎn)證券化融資異軍突起

　　與傳統(tǒng)融資模式的收緊相比，政策對資產(chǎn)證券化的支持使其在房企融資中得以異軍突起，尤其是住房租賃方面。

　　通過資產(chǎn)證券化，房企可將這些缺乏流動性，但未來又有較好現(xiàn)金流的資產(chǎn)，打包出售在資本市場上轉(zhuǎn)讓，其邏輯是債權(quán)、未來收益權(quán)等任何可以在未來產(chǎn)生現(xiàn)金流量的權(quán)利都可以進(jìn)行資產(chǎn)證券化融資。

　　最近的一次房企通過住房租賃發(fā)行ABS的消息來自恒大。5月2日，上交所披露的信息顯示，恒大提交的“中聯(lián)前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產(chǎn)支持專項計劃”已被受理。

　　而在此之前，4月27日，碧桂園租賃住房ABS產(chǎn)品首期發(fā)行，總規(guī)模17.17億，優(yōu)先級15.453億，評級為AAA級，以碧桂園持有租賃物業(yè)為底層資產(chǎn)，發(fā)行利率5.75%。

　　一位銀行業(yè)人士告訴第一財經(jīng)，“面對使用相對高成本的資金，更多房企寧愿發(fā)行ABS來解決，畢竟不足6%的發(fā)行利率依然優(yōu)于發(fā)債等融資方式，如今資產(chǎn)證券化綠燈大開。”

　　4月25日，證監(jiān)會、住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（下稱《通知》），這是國務(wù)院提出加快發(fā)展住房租賃市場之后，首份具體操作性文件正式落地。

　　天風(fēng)證券分析師陳天誠指出，從受益面來看，在人口凈流入的大中城市、國家重點支持區(qū)域如雄安新區(qū)、粵港澳灣區(qū)等地可能得到優(yōu)先支持，而在核心城市和地區(qū)擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的大型和專業(yè)化運營的房企也將更易成為資產(chǎn)證券化的發(fā)起人。

　　2017年2月，魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃在上交所掛牌，這是國內(nèi)首單公寓行業(yè)ABS。此后，鏈家旗下長租公寓品牌自如、新派公寓、保利地產(chǎn)、招商蛇口等公司先后宣布發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。去年至今，住房租賃領(lǐng)域，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已發(fā)行近20筆，融資規(guī)模將近千億元。

　　同策研究院總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“目前我國公寓市場尚未完整與成熟，加之未來在明確的法律法規(guī)指導(dǎo)下資產(chǎn)證券化與REITs等創(chuàng)新金融渠道的拓寬，長租公寓發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U。”

　　而業(yè)界擔(dān)心的是，是否會出現(xiàn)房企借住房租賃之名融資，卻行房地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)銷售之實。

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