九八房改之后的二十年來，我國的房地產(chǎn)市場，一直是個百花齊放、與時俱進的試驗場，調控政策和人民智慧相互博弈的戰(zhàn)場。
2015年至今的這輪全國性的房價暴漲，速度之快、幅度之大前所未有。去庫存大計、供給側改革任務基本完成之后，在十九大“房住不炒”的宗旨下，國家開始著手抑制房價繼續(xù)上漲。但在巨大的上漲慣性和全民炒房的背景下，原本限購、限貸的政策已經(jīng)免疫，難以實現(xiàn)調控目標，因此，史上最嚴、最直接有效的限價和搖號就應運而生。
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限價之殤
2017年初，國內(nèi)房價上漲過快的城市陸續(xù)開始限價，為了保證當?shù)胤績r統(tǒng)計數(shù)據(jù)的下降，要求新開樓盤預售備案價不能高于周邊二手房價，分多期開發(fā)的項目，后竣工的價格必須明顯低于先竣工的價格，有些城市更是要求必須按照一年前的均價來確定新房的開盤價。目前，除了還有棚改、去庫存需求的三四線城市外，這種人為的限價機制已經(jīng)覆蓋國內(nèi)所有一二線城市，效果立竿見影，隱患不乏其中。
比如，剛剛榮獲新一線城市榜首的網(wǎng)紅城市成都，可謂是全國限價最嚴厲、最普遍的城市。在成都主城區(qū)、天府新區(qū)直管區(qū)和部分郊區(qū)，一二手房價差通常在5000-10000元。2018年3月初，成都市東二環(huán)外的招商中央華城項目精裝開盤，單價1.2萬-1.5萬，而附近的二手房中房紅楓嶺1.8萬，萬科金色樂府2萬+，倒掛5000-8000元。
還有去年11月15日由于限價轟動一時的南京河西萬人通宵排隊搶房事件。當時，河西南的新房開盤單價不超過3.5萬，河西中的新房不超過4.5萬，但河西區(qū)域二手房的單價普遍在5萬-6萬之間，一二手房嚴重倒掛。
一線城市上海同樣是滿城限價，倒掛價差幾千至幾萬不等。2018年4月，上海翠湖天地開盤，單價12萬-19萬，然而2015年時該小區(qū)最高報價就已經(jīng)達到22萬，換句話說，每套房利潤都在1000萬-2000萬之間。
近日，鏈家研究院發(fā)布了2018年一季度全國典型城市的新房二手房價格倒掛的比重。數(shù)據(jù)顯示，成都的新房價格普遍低于同區(qū)域二手房價的比重高達88%，居全國首位，長沙、武漢、杭州、佛山、廈門、重慶、深圳比重均達到50%以上，廣州、沈陽、西安、大連、北京比重都超過30%。
不可否認，限價的初衷是好的，政府通過把開發(fā)商的利潤極度壓縮，甚至不惜讓開盤價低于樓板價，從而讓利給購房者、剛需改善者，讓老百姓也有機會享受到政策紅利。此外，限價的確在短時間內(nèi)直接有效的遏制了一二手房的房價上漲，是各地方政府踐行“房住不炒”最強有力的手段，也是向中央表態(tài)的決心所在。但是，限價政策從長期來看，對房地產(chǎn)行業(yè)的傷害、剛需購房者的傷害和社會風氣的破壞都是非常顯著的。
第一，人為限價導致開發(fā)商利潤縮小，開發(fā)商只能變相通過加快資金周轉率來實現(xiàn)利益最大化。之前，碧桂園內(nèi)部曝光的從拿地到開盤3個月的事件，就可以體現(xiàn)出快周轉對企業(yè)生存的意義所在。因此，限價就會造成開發(fā)商嫌貧愛富，主觀篩選全款客戶，歧視貸款購房者，“全款的優(yōu)先選房，按揭的不要堵門口，公積金的請把小黃車挪走”，這種情景現(xiàn)在很多地方仍然十分普遍。限價實施到最后，限制的是首套剛需購房的可能性，提供的是全款有錢人撿便宜的機會。
第二，由于限價，開發(fā)商無利可圖，只好另辟蹊徑，在網(wǎng)簽合同之外，捆綁高價車位，高價裝修進行銷售，茶水費、號子費、選房費層出不窮，而且，這些都不體現(xiàn)在購房合同上，必須全款提前支付，不得貸款，導致購房者首付增加，壓力增大。限價的結果就是，顯性房價下降，隱形房價上漲，剛需買房不僅難度增大，而且首付增加，總價變高。
第三、開發(fā)商的目的就是逐利。全城限價之下，曾經(jīng)的地王，高價拍得的地塊，在后期開發(fā)建設中，只能通過降低房屋質量來以次充好，精裝變簡裝，簡裝變毛坯，毛坯變危房。這種質量差的房子，對于投資客來說，不自住根本無所謂，只要價格足夠便宜，上漲后拋售變現(xiàn)賺一票走人即可。而剛需客才是最終的受害者，原本以為買到了打折優(yōu)惠的新房，入住后才剛剛開啟了維權之路。天上永遠不會掉餡餅，即使真是餡餅，也輪不到剛需。這種逼良為娼式限價的結果就是，價格打折，質量同樣打折。限質遲早會與限價統(tǒng)一，這就是市場經(jīng)濟的力量。
第四、限價對于投資客的激勵遠遠大于剛需，任何不健全的制度漏洞，都勢必是投資客逐利的天堂。2018年4月，上海翠湖天地開盤，單價12萬-19萬，由于限價導致這個豪宅小區(qū)每套都有至少1000萬-2000萬的利潤空間，所以這次搖號名單里55.6%是以公司名義破限購買房。貧窮限制了我們的想象力，剛需們只好自我安慰，公司買房稅費高不劃算，殊不知稅費可以抵扣，限價的利潤早已遠遠超過那點稅費。投資客永遠比剛需客想的遠、看的遠，不完善的限價政策，就是富豪攫取社會財富的人造收割機。
第五、當限價導致的一二手房價嚴重倒掛，利潤清晰可見時，國人投機的潛在意識就會被極大的激發(fā)出來。有條件要買，沒有條件創(chuàng)造條件也要買。所以，我們看到很多地方，一家老小全部上陣，上到80歲，下到10多歲，萬人空巷，排隊買房，而其中，真正的剛需客有多少呢?限價的本意是惠及百姓，實質則是鼓勵投機，限價讓投機披著剛需的外衣，堂而皇之的合理化、合法化。
第六、限價是地方房價統(tǒng)計報表的直接產(chǎn)物。同比下降，環(huán)比下跌，是從上至下都希望看到的結果。但是限價只能限制新房價格，二手房價不受管控，所以會導致地方和全國房價數(shù)據(jù)失真，失去統(tǒng)計意義，喪失宏觀政策參考價值。另一方面，包括北京上海在內(nèi)的很多一二線城市，現(xiàn)狀是，新房市場異常火爆，二手房市場卻冷若冰霜，一邊是供不應求，另一邊是供大于求，一個市場兩個極端，罕見至極。漂亮的統(tǒng)計報表，分化的一二手市場，注定是新房搶不上，舊房買不起。
在房地產(chǎn)行業(yè)中，我們的問題永遠都是頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳，查不出病因，直接用藥。不管你是嗓子發(fā)炎，還是食物中毒，只要是發(fā)燒就先吃退燒藥，燒退了就大功告成，燒退了就論功行賞，沒人關心病根在哪里，病因是否找到!
房住不炒的精髓是體現(xiàn)房子的居住性質，限價的本質就是無限放大房子的投機屬性，不過炒房的難度已經(jīng)升級，門檻已經(jīng)提高，要憑本事、憑關系、憑運氣，還要憑多金。限價的實施只會讓剛需們離房住不炒漸行漸遠。
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搖號之痛
由于限價導致的種種亂象，已經(jīng)嚴重損害了房地產(chǎn)市場的公平公正。所以，從2017年5月開始，南京、上海、長沙、成都陸續(xù)出臺新房搖號政策，今年3月份，武漢、杭州和西安也相繼加入搖號陣營。截止目前，全國共有7個城市實施新房搖號。
其中，武漢、成都、長沙都明確將優(yōu)先滿足剛需選房。武漢提出年內(nèi)將60%的房源傾向于剛需優(yōu)先選房，成都也提出按照棚改安置、剛需家庭、普通購房人的順序依次選房，長沙也會落實相關措施優(yōu)先滿足首套剛需購房群體。
但是，限價、搖號、剛需三重因素疊加起來的效果卻遠遠出乎所有人意料。喪失了開發(fā)商篩選客戶的環(huán)節(jié)后，看似更加公平公正的搖號制度喚醒了所有人的炒房意識，喚醒了所有的非剛性需求，購房人數(shù)不降反增。沒有了全款優(yōu)先、沒有了關系優(yōu)先、沒有了附加費優(yōu)先之后，所有人都變成了剛需、所有人都回到同一起跑線，結果就是全民炒房，中標率屢創(chuàng)新低。
以成都為例，2018年1月底，成都三環(huán)內(nèi)電建洺悅府，搖號人數(shù)破萬，中簽率2%;2018年3月初，成都東二環(huán)外的招商中央華城項目搖號人數(shù)突破4萬，中簽率不足1%;2018年3月底開始，數(shù)萬人搖號已是常態(tài)。
新房搖號的制度沒有問題，是公平公正的體現(xiàn)。但是，在限價的基礎上搖號，就是告訴全社會:房產(chǎn)投機、人人有責。搖號助長的是機會主義，當有利可圖的時候，就勢必會引導大量的從眾行為，加劇社會焦慮，形成惡性循環(huán)。而在這場投機盛宴中，真正受傷的是那些沒房沒錢的首套剛需!
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制度之光
過去二十年，房產(chǎn)市場的火爆教會了大家投機，教會了大家不勞而獲。在這個功利、浮躁的社會中，很多人失去了潛心研究的耐心。中美貿(mào)易戰(zhàn)中興遭封殺事件體現(xiàn)出，我們最缺乏的就是匠人精神，而我們最該摒棄的則是投機精神。朝鮮的一句放棄核實驗和改革開放，國人就能將遼寧省經(jīng)濟倒數(shù)第一，財政滑坡、人口流失的丹東在兩天內(nèi)將房價炒高57%。靠投機，我們走不遠，靠炒房，我們到不了終點。
人之初，性本善，沒有人生來就會炒房，都是為了適應這個社會而生的。不要高估制度的力量，也不要低估人性的貪婪，只有完善的制度，才是社會有序公平的唯一保障。
十九大提出的“房住不炒，多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，這個方向是非常好的，只不過我們過去欠賬太多，形成了機會主義、形式主義的管理思維，在具體操作落實中始終會偏離正軌。
限價這種短期見效的行政手段長期來看，必定會形成更多的不公平和社會隱患，在此基礎上的搖號，只會變相強化投機意識和人性貪婪，滿足剛需也就成了投機和貪婪的保護傘。房產(chǎn)政策最重要、最關鍵的其實就是，市場歸市場，計劃歸計劃。
人性本來貪婪，好的制度是把人性的貪婪關在籠子里，而不是激起人的貪欲?？上驳氖?，我們正在朝這個方向努力!
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