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    九八房改之后的二十年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一直是個(gè)百花齊放、與時(shí)俱進(jìn)的試驗(yàn)場(chǎng)，調(diào)控政策和人民智慧相互博弈的戰(zhàn)場(chǎng)。

    2015年至今的這輪全國(guó)性的房?jī)r(jià)暴漲，速度之快、幅度之大前所未有。去庫(kù)存大計(jì)、供給側(cè)改革任務(wù)基本完成之后，在十九大“房住不炒”的宗旨下，國(guó)家開(kāi)始著手抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。但在巨大的上漲慣性和全民炒房的背景下，原本限購(gòu)、限貸的政策已經(jīng)免疫，難以實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)，因此，史上最嚴(yán)、最直接有效的限價(jià)和搖號(hào)就應(yīng)運(yùn)而生。  

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    限價(jià)之殤

    2017年初，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市陸續(xù)開(kāi)始限價(jià)，為了保證當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的下降，要求新開(kāi)樓盤(pán)預(yù)售備案價(jià)不能高于周邊二手房?jī)r(jià)，分多期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，后竣工的價(jià)格必須明顯低于先竣工的價(jià)格，有些城市更是要求必須按照一年前的均價(jià)來(lái)確定新房的開(kāi)盤(pán)價(jià)。目前，除了還有棚改、去庫(kù)存需求的三四線城市外，這種人為的限價(jià)機(jī)制已經(jīng)覆蓋國(guó)內(nèi)所有一二線城市，效果立竿見(jiàn)影，隱患不乏其中。

    比如，剛剛榮獲新一線城市榜首的網(wǎng)紅城市成都，可謂是全國(guó)限價(jià)最嚴(yán)厲、最普遍的城市。在成都主城區(qū)、天府新區(qū)直管區(qū)和部分郊區(qū)，一二手房?jī)r(jià)差通常在5000-10000元。2018年3月初，成都市東二環(huán)外的招商中央華城項(xiàng)目精裝開(kāi)盤(pán)，單價(jià)1.2萬(wàn)-1.5萬(wàn)，而附近的二手房中房紅楓嶺1.8萬(wàn)，萬(wàn)科金色樂(lè)府2萬(wàn)+，倒掛5000-8000元。

    還有去年11月15日由于限價(jià)轟動(dòng)一時(shí)的南京河西萬(wàn)人通宵排隊(duì)搶房事件。當(dāng)時(shí)，河西南的新房開(kāi)盤(pán)單價(jià)不超過(guò)3.5萬(wàn)，河西中的新房不超過(guò)4.5萬(wàn)，但河西區(qū)域二手房的單價(jià)普遍在5萬(wàn)-6萬(wàn)之間，一二手房嚴(yán)重倒掛。

    一線城市上海同樣是滿(mǎn)城限價(jià)，倒掛價(jià)差幾千至幾萬(wàn)不等。2018年4月，上海翠湖天地開(kāi)盤(pán)，單價(jià)12萬(wàn)-19萬(wàn)，然而2015年時(shí)該小區(qū)最高報(bào)價(jià)就已經(jīng)達(dá)到22萬(wàn)，換句話(huà)說(shuō)，每套房利潤(rùn)都在1000萬(wàn)-2000萬(wàn)之間。

     近日，鏈家研究院發(fā)布了2018年一季度全國(guó)典型城市的新房二手房?jī)r(jià)格倒掛的比重。數(shù)據(jù)顯示，成都的新房?jī)r(jià)格普遍低于同區(qū)域二手房?jī)r(jià)的比重高達(dá)88%，居全國(guó)首位，長(zhǎng)沙、武漢、杭州、佛山、廈門(mén)、重慶、深圳比重均達(dá)到50%以上，廣州、沈陽(yáng)、西安、大連、北京比重都超過(guò)30%。

    不可否認(rèn)，限價(jià)的初衷是好的，政府通過(guò)把開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)極度壓縮，甚至不惜讓開(kāi)盤(pán)價(jià)低于樓板價(jià)，從而讓利給購(gòu)房者、剛需改善者，讓老百姓也有機(jī)會(huì)享受到政策紅利。此外，限價(jià)的確在短時(shí)間內(nèi)直接有效的遏制了一二手房的房?jī)r(jià)上漲，是各地方政府踐行“房住不炒”最強(qiáng)有力的手段，也是向中央表態(tài)的決心所在。但是，限價(jià)政策從長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的傷害、剛需購(gòu)房者的傷害和社會(huì)風(fēng)氣的破壞都是非常顯著的。

    第一，人為限價(jià)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)縮小，開(kāi)發(fā)商只能變相通過(guò)加快資金周轉(zhuǎn)率來(lái)實(shí)現(xiàn)利益最大化。之前，碧桂園內(nèi)部曝光的從拿地到開(kāi)盤(pán)3個(gè)月的事件，就可以體現(xiàn)出快周轉(zhuǎn)對(duì)企業(yè)生存的意義所在。因此，限價(jià)就會(huì)造成開(kāi)發(fā)商嫌貧愛(ài)富，主觀篩選全款客戶(hù)，歧視貸款購(gòu)房者，“全款的優(yōu)先選房，按揭的不要堵門(mén)口，公積金的請(qǐng)把小黃車(chē)挪走”，這種情景現(xiàn)在很多地方仍然十分普遍。限價(jià)實(shí)施到最后，限制的是首套剛需購(gòu)房的可能性，提供的是全款有錢(qián)人撿便宜的機(jī)會(huì)。

    第二，由于限價(jià)，開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖，只好另辟蹊徑，在網(wǎng)簽合同之外，捆綁高價(jià)車(chē)位，高價(jià)裝修進(jìn)行銷(xiāo)售，茶水費(fèi)、號(hào)子費(fèi)、選房費(fèi)層出不窮，而且，這些都不體現(xiàn)在購(gòu)房合同上，必須全款提前支付，不得貸款，導(dǎo)致購(gòu)房者首付增加，壓力增大。限價(jià)的結(jié)果就是，顯性房?jī)r(jià)下降，隱形房?jī)r(jià)上漲，剛需買(mǎi)房不僅難度增大，而且首付增加，總價(jià)變高。

    第三、開(kāi)發(fā)商的目的就是逐利。全城限價(jià)之下，曾經(jīng)的地王，高價(jià)拍得的地塊，在后期開(kāi)發(fā)建設(shè)中，只能通過(guò)降低房屋質(zhì)量來(lái)以次充好，精裝變簡(jiǎn)裝，簡(jiǎn)裝變毛坯，毛坯變危房。這種質(zhì)量差的房子，對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，不自住根本無(wú)所謂，只要價(jià)格足夠便宜，上漲后拋售變現(xiàn)賺一票走人即可。而剛需客才是最終的受害者，原本以為買(mǎi)到了打折優(yōu)惠的新房，入住后才剛剛開(kāi)啟了維權(quán)之路。天上永遠(yuǎn)不會(huì)掉餡餅，即使真是餡餅，也輪不到剛需。這種逼良為娼式限價(jià)的結(jié)果就是，價(jià)格打折，質(zhì)量同樣打折。限質(zhì)遲早會(huì)與限價(jià)統(tǒng)一，這就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的力量。

    第四、限價(jià)對(duì)于投資客的激勵(lì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于剛需，任何不健全的制度漏洞，都勢(shì)必是投資客逐利的天堂。2018年4月，上海翠湖天地開(kāi)盤(pán)，單價(jià)12萬(wàn)-19萬(wàn)，由于限價(jià)導(dǎo)致這個(gè)豪宅小區(qū)每套都有至少1000萬(wàn)-2000萬(wàn)的利潤(rùn)空間，所以這次搖號(hào)名單里55.6%是以公司名義破限購(gòu)買(mǎi)房。貧窮限制了我們的想象力，剛需們只好自我安慰，公司買(mǎi)房稅費(fèi)高不劃算，殊不知稅費(fèi)可以抵扣，限價(jià)的利潤(rùn)早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)那點(diǎn)稅費(fèi)。投資客永遠(yuǎn)比剛需客想的遠(yuǎn)、看的遠(yuǎn)，不完善的限價(jià)政策，就是富豪攫取社會(huì)財(cái)富的人造收割機(jī)。

    第五、當(dāng)限價(jià)導(dǎo)致的一二手房?jī)r(jià)嚴(yán)重倒掛，利潤(rùn)清晰可見(jiàn)時(shí)，國(guó)人投機(jī)的潛在意識(shí)就會(huì)被極大的激發(fā)出來(lái)。有條件要買(mǎi)，沒(méi)有條件創(chuàng)造條件也要買(mǎi)。所以，我們看到很多地方，一家老小全部上陣，上到80歲，下到10多歲，萬(wàn)人空巷，排隊(duì)買(mǎi)房，而其中，真正的剛需客有多少呢?限價(jià)的本意是惠及百姓，實(shí)質(zhì)則是鼓勵(lì)投機(jī)，限價(jià)讓投機(jī)披著剛需的外衣，堂而皇之的合理化、合法化。

    第六、限價(jià)是地方房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)報(bào)表的直接產(chǎn)物。同比下降，環(huán)比下跌，是從上至下都希望看到的結(jié)果。但是限價(jià)只能限制新房?jī)r(jià)格，二手房?jī)r(jià)不受管控，所以會(huì)導(dǎo)致地方和全國(guó)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)失真，失去統(tǒng)計(jì)意義，喪失宏觀政策參考價(jià)值。另一方面，包括北京上海在內(nèi)的很多一二線城市，現(xiàn)狀是，新房市場(chǎng)異?；鸨?，二手房市場(chǎng)卻冷若冰霜，一邊是供不應(yīng)求，另一邊是供大于求，一個(gè)市場(chǎng)兩個(gè)極端，罕見(jiàn)至極。漂亮的統(tǒng)計(jì)報(bào)表，分化的一二手市場(chǎng)，注定是新房搶不上，舊房買(mǎi)不起。

    在房地產(chǎn)行業(yè)中，我們的問(wèn)題永遠(yuǎn)都是頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳，查不出病因，直接用藥。不管你是嗓子發(fā)炎，還是食物中毒，只要是發(fā)燒就先吃退燒藥，燒退了就大功告成，燒退了就論功行賞，沒(méi)人關(guān)心病根在哪里，病因是否找到!

    房住不炒的精髓是體現(xiàn)房子的居住性質(zhì)，限價(jià)的本質(zhì)就是無(wú)限放大房子的投機(jī)屬性，不過(guò)炒房的難度已經(jīng)升級(jí)，門(mén)檻已經(jīng)提高，要憑本事、憑關(guān)系、憑運(yùn)氣，還要憑多金。限價(jià)的實(shí)施只會(huì)讓剛需們離房住不炒漸行漸遠(yuǎn)。

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    搖號(hào)之痛

    由于限價(jià)導(dǎo)致的種種亂象，已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p害了房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平公正。所以，從2017年5月開(kāi)始，南京、上海、長(zhǎng)沙、成都陸續(xù)出臺(tái)新房搖號(hào)政策，今年3月份，武漢、杭州和西安也相繼加入搖號(hào)陣營(yíng)。截止目前，全國(guó)共有7個(gè)城市實(shí)施新房搖號(hào)。

    其中，武漢、成都、長(zhǎng)沙都明確將優(yōu)先滿(mǎn)足剛需選房。武漢提出年內(nèi)將60%的房源傾向于剛需優(yōu)先選房，成都也提出按照棚改安置、剛需家庭、普通購(gòu)房人的順序依次選房，長(zhǎng)沙也會(huì)落實(shí)相關(guān)措施優(yōu)先滿(mǎn)足首套剛需購(gòu)房群體。

    但是，限價(jià)、搖號(hào)、剛需三重因素疊加起來(lái)的效果卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)出乎所有人意料。喪失了開(kāi)發(fā)商篩選客戶(hù)的環(huán)節(jié)后，看似更加公平公正的搖號(hào)制度喚醒了所有人的炒房意識(shí)，喚醒了所有的非剛性需求，購(gòu)房人數(shù)不降反增。沒(méi)有了全款優(yōu)先、沒(méi)有了關(guān)系優(yōu)先、沒(méi)有了附加費(fèi)優(yōu)先之后，所有人都變成了剛需、所有人都回到同一起跑線，結(jié)果就是全民炒房，中標(biāo)率屢創(chuàng)新低。

    以成都為例，2018年1月底，成都三環(huán)內(nèi)電建洺悅府，搖號(hào)人數(shù)破萬(wàn)，中簽率2%;2018年3月初，成都東二環(huán)外的招商中央華城項(xiàng)目搖號(hào)人數(shù)突破4萬(wàn)，中簽率不足1%;2018年3月底開(kāi)始，數(shù)萬(wàn)人搖號(hào)已是常態(tài)。

    新房搖號(hào)的制度沒(méi)有問(wèn)題，是公平公正的體現(xiàn)。但是，在限價(jià)的基礎(chǔ)上搖號(hào)，就是告訴全社會(huì):房產(chǎn)投機(jī)、人人有責(zé)。搖號(hào)助長(zhǎng)的是機(jī)會(huì)主義，當(dāng)有利可圖的時(shí)候，就勢(shì)必會(huì)引導(dǎo)大量的從眾行為，加劇社會(huì)焦慮，形成惡性循環(huán)。而在這場(chǎng)投機(jī)盛宴中，真正受傷的是那些沒(méi)房沒(méi)錢(qián)的首套剛需!

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    制度之光

    過(guò)去二十年，房產(chǎn)市場(chǎng)的火爆教會(huì)了大家投機(jī)，教會(huì)了大家不勞而獲。在這個(gè)功利、浮躁的社會(huì)中，很多人失去了潛心研究的耐心。中美貿(mào)易戰(zhàn)中興遭封殺事件體現(xiàn)出，我們最缺乏的就是匠人精神，而我們最該摒棄的則是投機(jī)精神。朝鮮的一句放棄核實(shí)驗(yàn)和改革開(kāi)放，國(guó)人就能將遼寧省經(jīng)濟(jì)倒數(shù)第一，財(cái)政滑坡、人口流失的丹東在兩天內(nèi)將房?jī)r(jià)炒高57%?？客稒C(jī)，我們走不遠(yuǎn)，靠炒房，我們到不了終點(diǎn)。

    人之初，性本善，沒(méi)有人生來(lái)就會(huì)炒房，都是為了適應(yīng)這個(gè)社會(huì)而生的。不要高估制度的力量，也不要低估人性的貪婪，只有完善的制度，才是社會(huì)有序公平的唯一保障。

    十九大提出的“房住不炒，多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，這個(gè)方向是非常好的，只不過(guò)我們過(guò)去欠賬太多，形成了機(jī)會(huì)主義、形式主義的管理思維，在具體操作落實(shí)中始終會(huì)偏離正軌。

    限價(jià)這種短期見(jiàn)效的行政手段長(zhǎng)期來(lái)看，必定會(huì)形成更多的不公平和社會(huì)隱患，在此基礎(chǔ)上的搖號(hào)，只會(huì)變相強(qiáng)化投機(jī)意識(shí)和人性貪婪，滿(mǎn)足剛需也就成了投機(jī)和貪婪的保護(hù)傘。房產(chǎn)政策最重要、最關(guān)鍵的其實(shí)就是，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，計(jì)劃歸計(jì)劃。

    人性本來(lái)貪婪，好的制度是把人性的貪婪關(guān)在籠子里，而不是激起人的貪欲?？上驳氖牵覀冋诔@個(gè)方向努力!

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