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    發(fā)出命令和執(zhí)行命令是兩個(gè)階段。

    目前我們看到“發(fā)出命令”這個(gè)階段的信息全是高大上的，利好剛需的藍(lán)圖。房住不炒，租購(gòu)并舉，租房和買(mǎi)房同等待遇等等。

    但命令執(zhí)行的可行性，命令執(zhí)行人員愿不愿意配合，這些才是與我們這些小老百姓密切相關(guān)的。

    就說(shuō)租購(gòu)并舉吧，租房買(mǎi)房同等待遇吧，有幾個(gè)城市真正做到了?幾乎沒(méi)有。你們看到的幾乎都有類(lèi)似這樣的措辭“有條件的地方可以XXX”“符合條件的XXX人可以租房入學(xué)”“積分符合標(biāo)準(zhǔn)的XXX人可以租房入學(xué)”，這些定語(yǔ)就是門(mén)檻。

也別怪這些城市，客觀條件不允許，資源完全不夠，真的放開(kāi)了，同權(quán)了，要出大事。

    看看現(xiàn)在的二線城市吧，住房供應(yīng)完全跟不上，卻在大力引進(jìn)人口，搞得現(xiàn)在房子買(mǎi)不到，房?jī)r(jià)還在漲。

    再來(lái)說(shuō)說(shuō)題主問(wèn)的這個(gè)問(wèn)題。國(guó)家的確支持剛需買(mǎi)房，但首付和貸款利率也確實(shí)在提高，這是為什么?

    首付比例就不說(shuō)了，這是政策規(guī)定的，目前還算支持剛需，首套房3成居多。但房貸利率確實(shí)漲得比較厲害。

    現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率是2015年10月份調(diào)整的，兩年多沒(méi)動(dòng)了，但房貸利率不斷上調(diào)，目前大中城市很少有基準(zhǔn)利率的，首套房貸利率基本都是上浮10%以上，有的甚至上浮20%，比肩二套房貸利率。

    “支持剛需買(mǎi)房”的命令是好的，但你知道剛需有多少嗎?銀行有沒(méi)有這個(gè)意愿配合批貸嗎?

    現(xiàn)在銀行可有點(diǎn)不爽了，你讓我支持剛需，資金充裕的時(shí)候沒(méi)問(wèn)題啊，2015年到2016年，銀行批房貸可快了，利率也經(jīng)常低至0.8倍甚至0.7倍。房貸是不怎么賺錢(qián)的業(yè)務(wù)，還款周期又非常長(zhǎng)，他們這么積極是因?yàn)樵谄渌矫嬗懈噘嶅X(qián)的路子，比如通道業(yè)務(wù)，這些不體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表里面，屬于監(jiān)管燈下黑。量大了就可能給金融系統(tǒng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

    現(xiàn)在不行了，金融去杠桿，資管新規(guī)又來(lái)了，金融業(yè)超百萬(wàn)億規(guī)模的資管業(yè)務(wù)要被壓縮，未來(lái)幾年至少要縮水20萬(wàn)-30萬(wàn)億。銀行表外賺錢(qián)的路子少了很多。

    銀行賺不到錢(qián)了，負(fù)債端(吸納存款)成本在提高，資產(chǎn)端(批出去的貸款)的價(jià)格肯定也要提高。房貸業(yè)務(wù)肯定也要受到波及，房貸利率上漲是必然的，你讓我支持剛需，可以，盡可能批貸給剛需首套房，但剛需房貸利率也得漲。我得賺錢(qián)不是?

    所以上面也就默認(rèn)了，你問(wèn)我為什么保剛需，首套房貸利率還在漲，解釋起來(lái)也容易:利率早就市場(chǎng)化了，銀行有自主定價(jià)權(quán)。

    這里僅從銀行經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)解釋房貸利率為什么漲，其實(shí)房貸利率上漲還有很多原因，比如調(diào)控最有效的手段還是房貸利率，這么多剛需嗷嗷待哺，保剛需也得悠著點(diǎn)不是?否則貸款發(fā)多了，流入樓市的錢(qián)多了，房?jī)r(jià)還怎么穩(wěn)?

不執(zhí)著財(cái)經(jīng) 上海富大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)師 知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家:

    國(guó)家當(dāng)然支持剛需買(mǎi)房者，我買(mǎi)房自己住，無(wú)可厚非，但是有二種類(lèi)型的剛需是存在問(wèn)題的:一種剛需是看到了房?jī)r(jià)上漲，觸發(fā)了購(gòu)房者想趁機(jī)將房子以舊換新、以小換大，其實(shí)這類(lèi)改善型住房要求也沒(méi)錯(cuò)，只是突然之間為了買(mǎi)新房而賣(mài)舊房，大家一窩蜂的趕進(jìn)樓市，會(huì)使房地產(chǎn)的供求一下子失衡。

    還有一種本來(lái)不是剛需硬要打政策擦邊球做剛需，拼命給自己加杠桿，比如是假離婚，還有就是用消費(fèi)貸來(lái)付銀行的首付，這樣的剛需也必需要制止住。因?yàn)橥ㄟ^(guò)假離婚，讓夫妻一方凈身出戶，然后再獲得買(mǎi)房?jī)?yōu)惠首付和貸款利率，到后來(lái)這部分群體可能因房貸都還不出，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)隱患。此外，一部分剛需根本沒(méi)實(shí)力購(gòu)房，連首付的錢(qián)也沒(méi)有，只能靠向銀行進(jìn)行短期消費(fèi)貸款，用短期的貸款來(lái)支付首付款和長(zhǎng)期的房貸，這是我們國(guó)家所不允許的。

    國(guó)家支持剛需買(mǎi)房沒(méi)有錯(cuò)，就是我之前真的沒(méi)有房子，國(guó)家就會(huì)給你一次買(mǎi)房的機(jī)會(huì)，給你首付和貸款利率的優(yōu)惠，但很多人就是要鉆這個(gè)空子，明明不是剛需，或者對(duì)住房改善的要求并不是那么急的，卻因房?jī)r(jià)上漲，而急著要進(jìn)行換房，這種人造成剛需，還是需要遏制一下的。

    上調(diào)買(mǎi)房首付，以及貸款利率，就是讓那些看到房?jī)r(jià)上漲，就想買(mǎi)房的剛需冷靜一下，你現(xiàn)在買(mǎi)房是否有這個(gè)必要?讓那些想通過(guò)假離婚來(lái)騙優(yōu)惠利率者無(wú)空可鉆。我不否認(rèn)在短期內(nèi)可能會(huì)誤傷一些真正要買(mǎi)一套房的剛需，但是可以把那些硬要擠到剛需隊(duì)伍中來(lái)的購(gòu)房者群體擋在房地產(chǎn)市場(chǎng)門(mén)外。只要這類(lèi)需求少了，房地產(chǎn)供需平衡優(yōu)化了，房?jī)r(jià)就會(huì)逐步回歸居住屬性，未來(lái)剛需可以買(mǎi)到更便宜的房子，這也是暫時(shí)犧牲部分剛需的利益的無(wú)奈之舉。

    中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)理事 知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員:

    “房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”要求，非常明確，遏制炒房，支持剛性需求，也包括改善性需求。但是，從目前金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行政策的做法來(lái)看，確實(shí)存在很大的問(wèn)題，通過(guò)頻繁上調(diào)房貸利率，把剛性需求也嚴(yán)重壓制了，導(dǎo)致許多無(wú)房者更加難以買(mǎi)房。

    值得注意的是，金融機(jī)構(gòu)的行為，可謂是顛三倒四、或冷或熱。去年8月前的一段時(shí)間，在企業(yè)投資需求不足的情況下，不顧一切地發(fā)放住房貸款，以至于每月新增貸款的一半以上都是個(gè)人房貸。隨著調(diào)控要求的進(jìn)一步增強(qiáng)，特別是“房子是用來(lái)住的”要求的提出，立即來(lái)了個(gè)180度大轉(zhuǎn)彎，不僅房貸越收越緊、首付比例越調(diào)越高，而且貸款利率持續(xù)上調(diào)，導(dǎo)致相當(dāng)一部分居民無(wú)力再用房貸來(lái)購(gòu)房。

    很顯然，這樣的行為，是與中央的要求相悖的，是不符合“房子是用來(lái)住的”要求的。中央提出“房子是用來(lái)住的”要求，目標(biāo)是房子不能用來(lái)炒，不能用于過(guò)度投資。而對(duì)剛性需求和改善性需求是支持與鼓勵(lì)的。金融機(jī)構(gòu)這種將水和孩子一起倒掉的做法，實(shí)質(zhì)是自我封閉、經(jīng)營(yíng)理念不清、經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范的表現(xiàn)。

    所以，面對(duì)金融機(jī)構(gòu)的這種或冷或熱、或緊或松現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)有一定的制度約束。否則，不僅在房貸問(wèn)題上，在如何支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)、尤其是中小企業(yè)發(fā)展問(wèn)題上，同樣會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、中小企業(yè)發(fā)展是相當(dāng)不利的。相信中央也已經(jīng)看到了這個(gè)問(wèn)題，出臺(tái)資管辦法，很大程度上，也是為了規(guī)范金融機(jī)構(gòu)的行為，讓金融機(jī)構(gòu)能夠嚴(yán)格按照規(guī)范要求進(jìn)行。

    來(lái)源:落筆如有神