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　　今年5月，繼首套房貸利率上浮至1.1倍后，北京樓市為“房住不炒”又出組合拳——《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》（征求意見稿）公布。此次新政目的是保障剛需和改善型，持續(xù)打壓投機(jī)投資性購(gòu)房。

　　關(guān)鍵詞1 85%比例

　　隨著北京市住建委起草的《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》公開征求意見，之前關(guān)于北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售方式的種種猜測(cè)終于有了答案。

　　北京市住建委明確起草《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》的目的，是切實(shí)保障限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的住房是用來住的，其中規(guī)定限房?jī)r(jià)項(xiàng)目可售住房銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位按限價(jià)規(guī)定自行銷售；比值不高于85%的，由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　此次新政中將設(shè)定比例暫定為85%，在實(shí)施過程中可根據(jù)市場(chǎng)變化和銷售狀況適當(dāng)調(diào)整。85%成為了一條紅線。

　　關(guān)鍵詞2 5年上市

　　根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》（征求意見稿）的規(guī)定，北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售有兩種情況。第一種情況是，對(duì)于限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位面向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售，所售住房為商品房。

　　值得注意的是，盡管此類房源與當(dāng)前市場(chǎng)上的商品房銷售規(guī)則無太大差別，但是在上市交易方面存有差異——在應(yīng)取得分戶不動(dòng)產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易。
　　關(guān)鍵詞3 轉(zhuǎn)化共有產(chǎn)權(quán)房

　　根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》（征求意見稿）的規(guī)定，北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售的第二種情況是，北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的比值不高于設(shè)定比例的，由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，購(gòu)房人獲得銷售限價(jià)占評(píng)估價(jià)比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。

　　市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭均可申購(gòu)。搖號(hào)配售時(shí)，項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。

　　關(guān)鍵詞4 剩余房源

　　《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》（征求意見稿）對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房被選購(gòu)后的 剩余房源處理做了明確規(guī)定，具備共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭選購(gòu)后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購(gòu)房資格的無房居民家庭進(jìn)行銷售，其中建筑面積大于140平米的住房可向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售。

　　北京晨報(bào)記者 武新

　　■樓市圓桌

　　觀點(diǎn)1 新政有利于穩(wěn)定市場(chǎng)

　　我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉表示，“2016年出臺(tái)‘930新政’后，北京推出了大量的限價(jià)房土地，目的就是為了穩(wěn)定市場(chǎng)，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，平抑房?jī)r(jià)。如今，這批限房?jī)r(jià)項(xiàng)目開始批量入市，為避免大批限價(jià)房對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)秩序帶來較大影響，并讓限價(jià)房發(fā)揮政策設(shè)計(jì)的初衷，北京特意在此時(shí)出臺(tái)新政，堵住了限價(jià)房存在的一些漏洞，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)，保住樓市調(diào)控效果很有意義。此次新政對(duì)全國(guó)也有著明顯的示范作用, 是對(duì)國(guó)家‘房住不炒’政策的進(jìn)一步落實(shí)。”

　　觀點(diǎn)2 中低收入家庭增加居于內(nèi)城的可能

　　思源地產(chǎn)副總經(jīng)理、首席分析師郭毅認(rèn)為，首先，市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估可能會(huì)依據(jù)二手及新房?jī)r(jià)格做出綜合評(píng)定。隨著去年開始北京對(duì)新房預(yù)售價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格管控，限價(jià)房與商品房的價(jià)格差距已經(jīng)有所收窄。此外，二手房?jī)r(jià)雖然因限購(gòu)限貸導(dǎo)致需求大減，房?jī)r(jià)回落，但明顯降價(jià)的項(xiàng)目卻存在房齡老、面積小、物業(yè)差的短板，與新房的產(chǎn)品品質(zhì)存在明顯落差。如果評(píng)估價(jià)格是綜合新房與二手房售價(jià)而定，那么首先可以剔除五環(huán)外限價(jià)房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。其次，無論是對(duì)標(biāo)新房，還是二手房?jī)r(jià)格，城北五環(huán)內(nèi)，特別是二環(huán)三環(huán)的限價(jià)房有可能會(huì)達(dá)到限售價(jià)占評(píng)估價(jià)的比值低于85%的標(biāo)準(zhǔn)，從而被轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　“政府收購(gòu)并轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房后，為中低收入家庭增加了居于內(nèi)城的可能，體現(xiàn)出住房保障的真意。”郭毅說。

　　觀點(diǎn)3 保障剛需購(gòu)房權(quán)益

　　諸葛找房分析師陳蕾告訴北京晨報(bào)記者，“由于限價(jià)房的價(jià)格是在土拍時(shí)制定，不會(huì)變動(dòng)，因此變動(dòng)的只是周邊市場(chǎng)均價(jià)，如果周邊市場(chǎng)均價(jià)漲幅較大，其與限價(jià)房的價(jià)格差超過15%，則限價(jià)房將自動(dòng)轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，通過共有產(chǎn)權(quán)房的形式來保護(hù)剛需在房?jī)r(jià)高企環(huán)境下的居住權(quán)益。如果市場(chǎng)均價(jià)漲幅有限，其與限價(jià)房的價(jià)格差并未超過15%，即表明市場(chǎng)價(jià)格較為穩(wěn)定，限價(jià)房依然是商品房，同時(shí)又通過限售的調(diào)控政策，進(jìn)一步穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)。”

　　“由于2017年至今的土地市場(chǎng)中，所有住宅地塊僅有共有產(chǎn)權(quán)地塊和限價(jià)房地塊兩種類型，這也就意味著，未來這些項(xiàng)目在辦理施工許可時(shí)，要么市場(chǎng)穩(wěn)定，限價(jià)房可以發(fā)揮起真正限價(jià)的作用，要么房?jī)r(jià)上漲，該項(xiàng)目轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，保障剛需能夠享有共有產(chǎn)權(quán)房帶來的較低購(gòu)房門檻福利。”陳蕾說，不管何種情況，剛需這一次都不會(huì)受傷，而且此次新政能夠最大限度保證“房住不炒” 的戰(zhàn)略方針，完成“住有所居”的調(diào)控目標(biāo)。
　　觀點(diǎn)4 85%比例是適度和合理的

　　北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志表示，關(guān)于暫定85%的設(shè)定比例，這個(gè)比例的掌握是適度的、合理的。按照這個(gè)比例，目前已推出的限房?jī)r(jià)地塊，經(jīng)初步測(cè)算80%左右的項(xiàng)目應(yīng)該不會(huì)被收購(gòu)，將按照普通商品房由開發(fā)企業(yè)銷售，因此對(duì)這類項(xiàng)目總體影響不大。而且，設(shè)定比例暫定為85%，在實(shí)施過程中，還有隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況變化等進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整的機(jī)制，而不是機(jī)械地固定在某個(gè)比例，體現(xiàn)了管理方既兼顧當(dāng)下又著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，既兼顧各方利益又突出剛需導(dǎo)向的考慮。