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　　今年5月，繼首套房貸利率上浮至1.1倍后，北京樓市為“房住不炒”又出組合拳——《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》（征求意見稿）公布。此次新政目的是保障剛需和改善型，持續(xù)打壓投機投資性購房。

　　關(guān)鍵詞1 85%比例

　　隨著北京市住建委起草的《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》公開征求意見，之前關(guān)于北京限房價項目銷售方式的種種猜測終于有了答案。

　　北京市住建委明確起草《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》的目的，是切實保障限房價項目的住房是用來住的，其中規(guī)定限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位按限價規(guī)定自行銷售；比值不高于85%的，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　此次新政中將設(shè)定比例暫定為85%，在實施過程中可根據(jù)市場變化和銷售狀況適當(dāng)調(diào)整。85%成為了一條紅線。

　　關(guān)鍵詞2 5年上市

　　根據(jù)《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》（征求意見稿）的規(guī)定，北京限房價項目銷售有兩種情況。第一種情況是，對于限房價項目的比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售，所售住房為商品房。

　　值得注意的是，盡管此類房源與當(dāng)前市場上的商品房銷售規(guī)則無太大差別，但是在上市交易方面存有差異——在應(yīng)取得分戶不動產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易。
　　關(guān)鍵詞3 轉(zhuǎn)化共有產(chǎn)權(quán)房

　　根據(jù)《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》（征求意見稿）的規(guī)定，北京限房價項目銷售的第二種情況是，北京限房價項目的比值不高于設(shè)定比例的，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。

　　市保障房中心收購轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭均可申購。搖號配售時，項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。

　　關(guān)鍵詞4 剩余房源

　　《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》（征求意見稿）對于共有產(chǎn)權(quán)住房被選購后的 剩余房源處理做了明確規(guī)定，具備共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建筑面積大于140平米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。

　　北京晨報記者 武新

　　■樓市圓桌

　　觀點1 新政有利于穩(wěn)定市場

　　我愛我家集團市場研究院院長胡景暉表示，“2016年出臺‘930新政’后，北京推出了大量的限價房土地，目的就是為了穩(wěn)定市場，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，平抑房價。如今，這批限房價項目開始批量入市，為避免大批限價房對現(xiàn)有市場秩序帶來較大影響，并讓限價房發(fā)揮政策設(shè)計的初衷，北京特意在此時出臺新政，堵住了限價房存在的一些漏洞，對于穩(wěn)定市場，保住樓市調(diào)控效果很有意義。此次新政對全國也有著明顯的示范作用, 是對國家‘房住不炒’政策的進一步落實。”

　　觀點2 中低收入家庭增加居于內(nèi)城的可能

　　思源地產(chǎn)副總經(jīng)理、首席分析師郭毅認(rèn)為，首先，市場價格的評估可能會依據(jù)二手及新房價格做出綜合評定。隨著去年開始北京對新房預(yù)售價格進行嚴(yán)格管控，限價房與商品房的價格差距已經(jīng)有所收窄。此外，二手房價雖然因限購限貸導(dǎo)致需求大減，房價回落，但明顯降價的項目卻存在房齡老、面積小、物業(yè)差的短板，與新房的產(chǎn)品品質(zhì)存在明顯落差。如果評估價格是綜合新房與二手房售價而定，那么首先可以剔除五環(huán)外限價房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)的風(fēng)險。其次，無論是對標(biāo)新房，還是二手房價格，城北五環(huán)內(nèi)，特別是二環(huán)三環(huán)的限價房有可能會達到限售價占評估價的比值低于85%的標(biāo)準(zhǔn)，從而被轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　“政府收購并轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房后，為中低收入家庭增加了居于內(nèi)城的可能，體現(xiàn)出住房保障的真意。”郭毅說。

　　觀點3 保障剛需購房權(quán)益

　　諸葛找房分析師陳蕾告訴北京晨報記者，“由于限價房的價格是在土拍時制定，不會變動，因此變動的只是周邊市場均價，如果周邊市場均價漲幅較大，其與限價房的價格差超過15%，則限價房將自動轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，通過共有產(chǎn)權(quán)房的形式來保護剛需在房價高企環(huán)境下的居住權(quán)益。如果市場均價漲幅有限，其與限價房的價格差并未超過15%，即表明市場價格較為穩(wěn)定，限價房依然是商品房，同時又通過限售的調(diào)控政策，進一步穩(wěn)定房產(chǎn)市場。”

　　“由于2017年至今的土地市場中，所有住宅地塊僅有共有產(chǎn)權(quán)地塊和限價房地塊兩種類型，這也就意味著，未來這些項目在辦理施工許可時，要么市場穩(wěn)定，限價房可以發(fā)揮起真正限價的作用，要么房價上漲，該項目轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，保障剛需能夠享有共有產(chǎn)權(quán)房帶來的較低購房門檻福利。”陳蕾說，不管何種情況，剛需這一次都不會受傷，而且此次新政能夠最大限度保證“房住不炒” 的戰(zhàn)略方針，完成“住有所居”的調(diào)控目標(biāo)。
　　觀點4 85%比例是適度和合理的

　　北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，關(guān)于暫定85%的設(shè)定比例，這個比例的掌握是適度的、合理的。按照這個比例，目前已推出的限房價地塊，經(jīng)初步測算80%左右的項目應(yīng)該不會被收購，將按照普通商品房由開發(fā)企業(yè)銷售，因此對這類項目總體影響不大。而且，設(shè)定比例暫定為85%，在實施過程中，還有隨著房地產(chǎn)市場的實際情況變化等進行動態(tài)調(diào)整的機制，而不是機械地固定在某個比例，體現(xiàn)了管理方既兼顧當(dāng)下又著眼長遠，既兼顧各方利益又突出剛需導(dǎo)向的考慮。