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  進入5月，北京新房市場也在逐漸恢復元氣。各大樓盤售樓處客戶來訪數(shù)量顯著上升，北京商報記者多處走訪發(fā)現(xiàn)，除了正在排隊取證的大批量限房價項目外，其他商品房也正在積極調(diào)整準備入市，其中有些項目降低身段迎合購房人對總價的需求，而另有一些項目則看準了穩(wěn)定的高端客群，以求利潤。在分析人士看來，調(diào)控背景下，北京新房市場分化趨勢持續(xù)。

  改善型產(chǎn)品升溫

  與二手房網(wǎng)簽創(chuàng)近一年來新高不同，4月北京新房成交卻連續(xù)4個月跌破1200套。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在剛過去的2018年4月，北京樓市成交繼續(xù)低迷，新建住宅簽約1161套，連續(xù)4個月新建住宅簽約量低于1200套。

  但新房市場則潛藏升溫跡象，傳統(tǒng)的“紅五月”有望伴隨著夏天的腳步悄然來臨。據(jù)機構不完全統(tǒng)計，5月北京預計有13個項目入市，但隨著各項政策的放開，未來取證項目將進一步增加。

  北京商報記者走訪發(fā)現(xiàn)，不少樓盤售樓處客戶來訪數(shù)量顯著上升。5月7日，雖是周一，但是位于門頭溝的中駿西山天璟項目售樓處到訪客戶絡繹不絕。該項目相關負責人介紹，進入5月以來，每日客戶來訪量比上個月翻了一番，周末來訪客戶已經(jīng)上升至百組，即便是在平日，每日也有近50組客戶來項目看盤。

  新房市場升溫與各家樓盤主動適應市場積極調(diào)整也不無關聯(lián)。中駿西山天璟相關人士告訴北京商報記者，公司根據(jù)當前市場情況，對項目資源配置做出了一定程度上的調(diào)整，改變了去年主推155平方米大四居產(chǎn)品策略，年內(nèi)主打117平方米小四居產(chǎn)品。而且，未來117平方米左右的戶型產(chǎn)品將占到項目推售貨值的近九成。該產(chǎn)品的空間功能性依舊延續(xù)了四居產(chǎn)品的核心賣點，但更重要的是，房源的總價大幅下調(diào)，降低了購買門檻，把更多首改客群吸納進來。同時也避開了目前門頭溝內(nèi)150平方米戶型多家品牌開發(fā)商短兵相接的激烈競爭。

  “新房項目都在試圖根據(jù)市場變化和競爭對手來尋找出路，今年新房供應主力無疑是更加適合首次置業(yè)人群的共有產(chǎn)權房或是限房價項目，那么對于像中駿西山天璟這樣的項目來說，將總價降低一些，目標客群鎖定到有一些資本實力的改善客群也是順應市場的做法，”一位了解該項目的人士如是評價。

  高端扎堆

  除了改善型產(chǎn)品積極尋求入市外，包括豪宅別墅在內(nèi)的高端市場近來也不斷發(fā)出聲響，大有扎堆亮相的意味。此前北京限購高壓下，受打壓最直接的高端項目近期推盤意愿上升，與之前豪宅項目要么低調(diào)蟄伏，要么噤若寒蟬相比形成鮮明對比，這也反映出當前樓市可能正在處于微妙的變化期。

  4月底，世茂位于北京西山上莊的頂級別墅項目正式對外公布案名為“西山龍胤”。該項目也是世茂頂級產(chǎn)品線“龍胤”的開山之作。據(jù)了解，該項目類型為別墅類產(chǎn)品，將在6月中旬正式對外亮相。

  另一家房企懋源地產(chǎn)則在隨后的一周首次發(fā)布了城市中心低密別墅“璟系”產(chǎn)品系。同時，該公司也正式宣布，旗下位于北京三環(huán)內(nèi)的懋源·璟岳和位于朝陽孫河板塊的懋源·璟璽都將在今年正式呈現(xiàn)。

  北京商報記者從一位消息人士處了解到，雖然兩個項目尚未取得預售許可證，未來售價尚不可知，但位于三環(huán)區(qū)域，緊鄰金融街-麗澤商務區(qū)的懋源·璟岳共有70套別墅，目前開發(fā)進度已經(jīng)接近現(xiàn)房水平，該項目未來銷售單價超過10萬＋是大概率事件，甚至該項目部分產(chǎn)品的總價很可能超過億元。  

  對此，思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅分析，最近十年，北京三環(huán)內(nèi)僅供應44套別墅，自2011年至今，三環(huán)內(nèi)別墅的供應量更低至僅4套，而且4套別墅預售價最低為1.1億元，最高達到4.68億元。隨著規(guī)土委發(fā)布禁令，要求四環(huán)內(nèi)嚴控新增建設用地，內(nèi)城別墅稀缺性也日趨明顯。

  據(jù)悉，懋源地產(chǎn)另一個位于孫河板塊的懋源·璟璽也定位內(nèi)城高端別墅，預計該項目未來單價也有望逼近10萬＋。

  對此業(yè)內(nèi)人士表示，當前新盤拿證的天花板仍然存在，并非所有高端項目都有機會拿證銷售，管理方與項目方在房價的博弈依然會長期繼續(xù)。然而，畢竟此前壓在北京新盤頭頂上的“8萬紅線”已放開，高端項目入市的預期正日漸樂觀。

  高端樓市的需求也有復蘇的表現(xiàn)。“五一”小長假期間，泰禾·北京院子二期售樓處舉辦了開放活動，據(jù)相關人士透露，“五一”期間前往現(xiàn)場的客戶數(shù)量超2000人。

  對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，調(diào)控影響下，市場分化的趨勢持續(xù)，未來“日光與冰凍”可能會并存。在整體市場依然平穩(wěn)的情況下，部分項目的確關注度非常高。

  遠郊拓客

  與此同時，遠郊區(qū)域項目也開始積極拓客。據(jù)了解，包括密云、平谷等都有板塊內(nèi)焦點樓盤項目入市。其中，位于平谷馬坊鎮(zhèn)的首城匯景墅目前在售雙拼聯(lián)排別墅產(chǎn)品近來銷售看好。該項目負責人介紹，項目最大特色在于設計上注重產(chǎn)品與周邊優(yōu)質(zhì)環(huán)境資源的融合。樓盤目前處于順銷狀態(tài)，客群大多來自朝陽、海淀的置換升級客戶。目前項目正在通過創(chuàng)新營銷、深度挖掘潛在客群，此前剛剛通過借勢平谷桃花節(jié)和飛機看房賞花的創(chuàng)新活動體驗方式，獲取了一大批意向客戶。

  與之類似，位于密云的陽光城·君山墅近日推盤速度也在加速。今年3月，該項目以1.44億元的銷售額以及單月成交18套的成績，成為3月北京別墅市場銷售冠軍。

  業(yè)內(nèi)人士表示，遠郊區(qū)域項目尤其是別墅類產(chǎn)品近期有明顯起勢。主要是承接一部分內(nèi)城供應項目減少帶來的外溢改善型客戶。同時，區(qū)域周邊的交通利好也讓遠郊項目進入消費者的視野。例如馬坊鎮(zhèn)是地鐵平谷線進入平谷區(qū)域的第一站。

  業(yè)內(nèi)人士表示，受政策、市場、公司業(yè)績等因素影響，未來可能有更多項目尋求積極入市。

  政策方面，不久前北京市住建委就限房價項目的銷售管理辦法公開征求意見。根據(jù)規(guī)定，如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比高于85%時，該限房價項目將由開發(fā)商直接作為商品房銷售；如項目銷售限價與周邊市場價格評估價之比不高于85%，將收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權住房。

  北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，按照政策標準推算，目前已經(jīng)推出的限房價項目地塊將有八成項目不會被收購，仍作為商品住宅由開發(fā)企業(yè)銷售。

  業(yè)內(nèi)人士分析，2017年以來，北京共有53個限競房地塊出讓，一旦政策落地，大量與周邊市場價格評估價之比高85%的項目將獲批入市，形成大量供應。限房價項目銷售政策的靴子落地，對當下低迷的樓市來說是個積極信號，眾多焦急“排隊”入市的限競房未來將迎來入市窗口期。此外，不久前縮短個人購房資格審核周期的政策也給市場需求的釋放帶來積極作用。

  即便如此，現(xiàn)在還不能判斷新房市場將回暖，畢竟從“五一”假期成交數(shù)據(jù)來看仍舊慘淡。同時，開發(fā)商也同樣面臨著很多難題。張大偉表示，限價背景下，是否要用縮小戶型尺寸、精裝變毛坯等減配來實現(xiàn)快周轉(zhuǎn)，還是繼續(xù)挖掘產(chǎn)品潛力把品質(zhì)做到極致，從而獲取之后的品牌溢價和項目利潤仍是多數(shù)開發(fā)商正在面臨的考題。

  同時，在營銷手段上，是通過傳統(tǒng)渠道蓄客實現(xiàn)銷售，還是運用互聯(lián)網(wǎng)等創(chuàng)新營銷手段，也是面對業(yè)績壓力的房企需要權衡的。

       來源：北京商報