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  進(jìn)入5月，北京新房市場(chǎng)也在逐漸恢復(fù)元?dú)?。各大樓盤(pán)售樓處客戶來(lái)訪數(shù)量顯著上升，北京商報(bào)記者多處走訪發(fā)現(xiàn)，除了正在排隊(duì)取證的大批量限房?jī)r(jià)項(xiàng)目外，其他商品房也正在積極調(diào)整準(zhǔn)備入市，其中有些項(xiàng)目降低身段迎合購(gòu)房人對(duì)總價(jià)的需求，而另有一些項(xiàng)目則看準(zhǔn)了穩(wěn)定的高端客群，以求利潤(rùn)。在分析人士看來(lái)，調(diào)控背景下，北京新房市場(chǎng)分化趨勢(shì)持續(xù)。

  改善型產(chǎn)品升溫

  與二手房網(wǎng)簽創(chuàng)近一年來(lái)新高不同，4月北京新房成交卻連續(xù)4個(gè)月跌破1200套。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在剛過(guò)去的2018年4月，北京樓市成交繼續(xù)低迷，新建住宅簽約1161套，連續(xù)4個(gè)月新建住宅簽約量低于1200套。

  但新房市場(chǎng)則潛藏升溫跡象，傳統(tǒng)的“紅五月”有望伴隨著夏天的腳步悄然來(lái)臨。據(jù)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，5月北京預(yù)計(jì)有13個(gè)項(xiàng)目入市，但隨著各項(xiàng)政策的放開(kāi)，未來(lái)取證項(xiàng)目將進(jìn)一步增加。

  北京商報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，不少樓盤(pán)售樓處客戶來(lái)訪數(shù)量顯著上升。5月7日，雖是周一，但是位于門(mén)頭溝的中駿西山天璟項(xiàng)目售樓處到訪客戶絡(luò)繹不絕。該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，進(jìn)入5月以來(lái)，每日客戶來(lái)訪量比上個(gè)月翻了一番，周末來(lái)訪客戶已經(jīng)上升至百組，即便是在平日，每日也有近50組客戶來(lái)項(xiàng)目看盤(pán)。

  新房市場(chǎng)升溫與各家樓盤(pán)主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)積極調(diào)整也不無(wú)關(guān)聯(lián)。中駿西山天璟相關(guān)人士告訴北京商報(bào)記者，公司根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況，對(duì)項(xiàng)目資源配置做出了一定程度上的調(diào)整，改變了去年主推155平方米大四居產(chǎn)品策略，年內(nèi)主打117平方米小四居產(chǎn)品。而且，未來(lái)117平方米左右的戶型產(chǎn)品將占到項(xiàng)目推售貨值的近九成。該產(chǎn)品的空間功能性依舊延續(xù)了四居產(chǎn)品的核心賣點(diǎn)，但更重要的是，房源的總價(jià)大幅下調(diào)，降低了購(gòu)買門(mén)檻，把更多首改客群吸納進(jìn)來(lái)。同時(shí)也避開(kāi)了目前門(mén)頭溝內(nèi)150平方米戶型多家品牌開(kāi)發(fā)商短兵相接的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

  “新房項(xiàng)目都在試圖根據(jù)市場(chǎng)變化和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)尋找出路，今年新房供應(yīng)主力無(wú)疑是更加適合首次置業(yè)人群的共有產(chǎn)權(quán)房或是限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，那么對(duì)于像中駿西山天璟這樣的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，將總價(jià)降低一些，目標(biāo)客群鎖定到有一些資本實(shí)力的改善客群也是順應(yīng)市場(chǎng)的做法，”一位了解該項(xiàng)目的人士如是評(píng)價(jià)。

  高端扎堆

  除了改善型產(chǎn)品積極尋求入市外，包括豪宅別墅在內(nèi)的高端市場(chǎng)近來(lái)也不斷發(fā)出聲響，大有扎堆亮相的意味。此前北京限購(gòu)高壓下，受打壓最直接的高端項(xiàng)目近期推盤(pán)意愿上升，與之前豪宅項(xiàng)目要么低調(diào)蟄伏，要么噤若寒蟬相比形成鮮明對(duì)比，這也反映出當(dāng)前樓市可能正在處于微妙的變化期。

  4月底，世茂位于北京西山上莊的頂級(jí)別墅項(xiàng)目正式對(duì)外公布案名為“西山龍胤”。該項(xiàng)目也是世茂頂級(jí)產(chǎn)品線“龍胤”的開(kāi)山之作。據(jù)了解，該項(xiàng)目類型為別墅類產(chǎn)品，將在6月中旬正式對(duì)外亮相。

  另一家房企懋源地產(chǎn)則在隨后的一周首次發(fā)布了城市中心低密別墅“璟系”產(chǎn)品系。同時(shí)，該公司也正式宣布，旗下位于北京三環(huán)內(nèi)的懋源·璟岳和位于朝陽(yáng)孫河板塊的懋源·璟璽都將在今年正式呈現(xiàn)。

  北京商報(bào)記者從一位消息人士處了解到，雖然兩個(gè)項(xiàng)目尚未取得預(yù)售許可證，未來(lái)售價(jià)尚不可知，但位于三環(huán)區(qū)域，緊鄰金融街-麗澤商務(wù)區(qū)的懋源·璟岳共有70套別墅，目前開(kāi)發(fā)進(jìn)度已經(jīng)接近現(xiàn)房水平，該項(xiàng)目未來(lái)銷售單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)＋是大概率事件，甚至該項(xiàng)目部分產(chǎn)品的總價(jià)很可能超過(guò)億元。  

  對(duì)此，思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅分析，最近十年，北京三環(huán)內(nèi)僅供應(yīng)44套別墅，自2011年至今，三環(huán)內(nèi)別墅的供應(yīng)量更低至僅4套，而且4套別墅預(yù)售價(jià)最低為1.1億元，最高達(dá)到4.68億元。隨著規(guī)土委發(fā)布禁令，要求四環(huán)內(nèi)嚴(yán)控新增建設(shè)用地，內(nèi)城別墅稀缺性也日趨明顯。

  據(jù)悉，懋源地產(chǎn)另一個(gè)位于孫河板塊的懋源·璟璽也定位內(nèi)城高端別墅，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目未來(lái)單價(jià)也有望逼近10萬(wàn)＋。

  對(duì)此業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前新盤(pán)拿證的天花板仍然存在，并非所有高端項(xiàng)目都有機(jī)會(huì)拿證銷售，管理方與項(xiàng)目方在房?jī)r(jià)的博弈依然會(huì)長(zhǎng)期繼續(xù)。然而，畢竟此前壓在北京新盤(pán)頭頂上的“8萬(wàn)紅線”已放開(kāi)，高端項(xiàng)目入市的預(yù)期正日漸樂(lè)觀。

  高端樓市的需求也有復(fù)蘇的表現(xiàn)。“五一”小長(zhǎng)假期間，泰禾·北京院子二期售樓處舉辦了開(kāi)放活動(dòng)，據(jù)相關(guān)人士透露，“五一”期間前往現(xiàn)場(chǎng)的客戶數(shù)量超2000人。

  對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，調(diào)控影響下，市場(chǎng)分化的趨勢(shì)持續(xù)，未來(lái)“日光與冰凍”可能會(huì)并存。在整體市場(chǎng)依然平穩(wěn)的情況下，部分項(xiàng)目的確關(guān)注度非常高。

  遠(yuǎn)郊拓客

  與此同時(shí)，遠(yuǎn)郊區(qū)域項(xiàng)目也開(kāi)始積極拓客。據(jù)了解，包括密云、平谷等都有板塊內(nèi)焦點(diǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目入市。其中，位于平谷馬坊鎮(zhèn)的首城匯景墅目前在售雙拼聯(lián)排別墅產(chǎn)品近來(lái)銷售看好。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，項(xiàng)目最大特色在于設(shè)計(jì)上注重產(chǎn)品與周邊優(yōu)質(zhì)環(huán)境資源的融合。樓盤(pán)目前處于順?shù)N狀態(tài)，客群大多來(lái)自朝陽(yáng)、海淀的置換升級(jí)客戶。目前項(xiàng)目正在通過(guò)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷、深度挖掘潛在客群，此前剛剛通過(guò)借勢(shì)平谷桃花節(jié)和飛機(jī)看房賞花的創(chuàng)新活動(dòng)體驗(yàn)方式，獲取了一大批意向客戶。

  與之類似，位于密云的陽(yáng)光城·君山墅近日推盤(pán)速度也在加速。今年3月，該項(xiàng)目以1.44億元的銷售額以及單月成交18套的成績(jī)，成為3月北京別墅市場(chǎng)銷售冠軍。

  業(yè)內(nèi)人士表示，遠(yuǎn)郊區(qū)域項(xiàng)目尤其是別墅類產(chǎn)品近期有明顯起勢(shì)。主要是承接一部分內(nèi)城供應(yīng)項(xiàng)目減少帶來(lái)的外溢改善型客戶。同時(shí)，區(qū)域周邊的交通利好也讓遠(yuǎn)郊項(xiàng)目進(jìn)入消費(fèi)者的視野。例如馬坊鎮(zhèn)是地鐵平谷線進(jìn)入平谷區(qū)域的第一站。

  業(yè)內(nèi)人士表示，受政策、市場(chǎng)、公司業(yè)績(jī)等因素影響，未來(lái)可能有更多項(xiàng)目尋求積極入市。

  政策方面，不久前北京市住建委就限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售管理辦法公開(kāi)征求意見(jiàn)。根據(jù)規(guī)定，如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)之比高于85%時(shí)，該限房?jī)r(jià)項(xiàng)目將由開(kāi)發(fā)商直接作為商品房銷售；如項(xiàng)目銷售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)之比不高于85%，將收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

  北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，按照政策標(biāo)準(zhǔn)推算，目前已經(jīng)推出的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目地塊將有八成項(xiàng)目不會(huì)被收購(gòu)，仍作為商品住宅由開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售。

  業(yè)內(nèi)人士分析，2017年以來(lái)，北京共有53個(gè)限競(jìng)房地塊出讓，一旦政策落地，大量與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)之比高85%的項(xiàng)目將獲批入市，形成大量供應(yīng)。限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售政策的靴子落地，對(duì)當(dāng)下低迷的樓市來(lái)說(shuō)是個(gè)積極信號(hào)，眾多焦急“排隊(duì)”入市的限競(jìng)房未來(lái)將迎來(lái)入市窗口期。此外，不久前縮短個(gè)人購(gòu)房資格審核周期的政策也給市場(chǎng)需求的釋放帶來(lái)積極作用。

  即便如此，現(xiàn)在還不能判斷新房市場(chǎng)將回暖，畢竟從“五一”假期成交數(shù)據(jù)來(lái)看仍舊慘淡。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也同樣面臨著很多難題。張大偉表示，限價(jià)背景下，是否要用縮小戶型尺寸、精裝變毛坯等減配來(lái)實(shí)現(xiàn)快周轉(zhuǎn)，還是繼續(xù)挖掘產(chǎn)品潛力把品質(zhì)做到極致，從而獲取之后的品牌溢價(jià)和項(xiàng)目利潤(rùn)仍是多數(shù)開(kāi)發(fā)商正在面臨的考題。

  同時(shí)，在營(yíng)銷手段上，是通過(guò)傳統(tǒng)渠道蓄客實(shí)現(xiàn)銷售，還是運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)等創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷手段，也是面對(duì)業(yè)績(jī)壓力的房企需要權(quán)衡的。

       來(lái)源：北京商報(bào)