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  隨著過去一年人民幣兌美元匯率漲幅超過9%，美國高端地產(chǎn)再度向中國高凈值人群伸出橄欖枝。

  近日，美國紐約房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商CORE與仲量聯(lián)行聯(lián)合推出“華爾街一號”項(xiàng)目556個(gè)豪華住宅單位，面向國內(nèi)富豪銷售。其住宅單位按照不同房型與面積，售價(jià)在97萬-逾400萬美元不等。

  CORE行政總裁肖恩·奧舍（Shaun Osher）向記者表示，之所以將華爾街1號項(xiàng)目亞太區(qū)銷售路演放在中國，一方面是看好中國高凈值人群海外置業(yè)需求逐年升溫，另一方面是人民幣兌美元較大幅度升值，某種程度提高了中國高凈值人群的“購買力”。

  相比美國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商的“熱情”，中國不少高凈值人群則顯得相對謹(jǐn)慎。

  多位近期參與美國高端住宅銷售路演的高凈值人士坦言，盡管不少項(xiàng)目銷售方一再強(qiáng)調(diào)“地段”與“資產(chǎn)保值功能”，但當(dāng)前美國高端住宅價(jià)格疲軟讓他們不得不選擇觀望。更重要的是，在特朗普稅改政策大幅增加美國高端住宅房貸稅收負(fù)擔(dān)的壓力下，他們尚未找到合理的稅務(wù)籌劃辦法。

  額外的購房風(fēng)險(xiǎn)待解

  為了吸引中國高凈值人群認(rèn)購，CORE特意安排了首付5%——6個(gè)月再付5%——2020年交房時(shí)支付尾款80%（其中房價(jià)70%可申請銀行貸款）的交易付款方式。

  肖恩·奧舍（Shaun Osher）稱，這主要是為了減輕國內(nèi)高凈值人群外幣付款壓力。但此舉能否打動國內(nèi)高凈值人群，仍是未知數(shù)。

  一位近期參與美國高端住宅銷售路演的高凈值人士認(rèn)為，此前也有美國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)推出類似的分期付款方式，但這反而引起他們的擔(dān)心，比如若投資者按房價(jià)70%申請銀行貸款，一旦還款期間人民幣匯率出現(xiàn)大幅下跌，自己就要支付更多人民幣兌換外幣還貸。如此等于變相抬高了“購房價(jià)格”，但目前沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)能為他們解決這個(gè)匯率風(fēng)險(xiǎn)隱患。

  此外，也有個(gè)別高凈值人士擔(dān)心一旦國內(nèi)人民幣資金難以換匯“出不去”，是否會遭遇購房違約風(fēng)險(xiǎn)。

  “不過，更多人頭疼的，還是特朗普稅改政策造成的額外稅收壓力。”他告訴記者。具體而言，由于特朗普稅改政策規(guī)定美國住房貸款利息抵稅額度將從原先的100萬美元調(diào)低至50萬美元，導(dǎo)致美國高端住宅的按揭貸款（至少百萬美元）需要支付額外的稅收，在不少國內(nèi)高凈值人士看來，這等于是“額外的房貸負(fù)擔(dān)”，卻又找不到妥善辦法規(guī)避。

  “事實(shí)上，這些煩惱需要借助專業(yè)機(jī)構(gòu)妥善解決。”仲量聯(lián)行亞太區(qū)國際住宅部總監(jiān)茜安妮（Anne-Marie Sage）表示，通常專業(yè)機(jī)構(gòu)會為國內(nèi)高凈值人群設(shè)計(jì)專門的海外置業(yè)交易結(jié)構(gòu)——做好合理稅務(wù)籌劃與人民幣匯率波動風(fēng)險(xiǎn)對沖同時(shí)，還會尋找海外銀行盡快辦理貸款手續(xù)以避免購房付款違約。不過，當(dāng)前海外銀行給中國高凈值人群在美置業(yè)所提供的貸款年化利息約在3.7%-4.9%，利率高低主要取決于貸款速度。

  在她看來，鑒于華爾街周邊地區(qū)高端住宅的租金收入水準(zhǔn)，華爾街1號項(xiàng)目的租金年化回報(bào)率略高于4%，能解決大部分放貸利息支出。

  不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，盡管這些操作性問題可以通過專業(yè)機(jī)構(gòu)解決，但去年以來美國紐約市高端房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)疲軟，很可能成為國內(nèi)高凈值人群重返美國高端住宅市場的最大制約。

  “紐約疲軟”何時(shí)休

  REBNY總裁John H. Banks此前向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者提供的數(shù)據(jù)顯示，盡管2017年紐約市住宅房地產(chǎn)交易額超過500億美元，但不同價(jià)位房產(chǎn)銷售狀況截然不同——100萬-300萬美元的紐約房產(chǎn)項(xiàng)目去年四季度銷售數(shù)量增長同比約10%，呈現(xiàn)量價(jià)雙漲的格局，相比而言，逾400萬-500萬美元的高端房屋銷售數(shù)量同比下降38％。

  “究其原因，是經(jīng)歷前些年價(jià)格持續(xù)上漲，紐約市高端地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格偏高，加之特朗普稅改政策打壓高端地產(chǎn)投資情緒，導(dǎo)致一段時(shí)間內(nèi)紐約高端地產(chǎn)出現(xiàn)供大于求狀況。”John H. Banks向記者坦言。

  這也讓不少國內(nèi)高凈值人士擔(dān)心自己投資紐約高端地產(chǎn)能否起到資本保值的作用。

  “目前而言，近期紐約市高端地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。”肖恩·奧舍（Shaun Osher）表示，過去一兩年紐約高端地產(chǎn)價(jià)格跌幅接近14%，吸引到不少全球投資者抄底，因此曼哈頓等核心地段房產(chǎn)供應(yīng)減少，部分地段高端住宅開始回歸供需緊張格局。

  不過，這能否打消國內(nèi)投資者的顧慮，仍是未知數(shù)。

  上述近期參與美國高端住宅銷售路演的投資人士坦言，除非看到紐約高端地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)明顯回升跡象，否則他依然會選擇觀望。

  “今年初我剛?cè)ミ^紐約，看到紐約曼哈頓地區(qū)越來越多商業(yè)地產(chǎn)正在改建商住綜合體，感覺當(dāng)?shù)馗叨说禺a(chǎn)供需關(guān)系依然存在較大變數(shù)。”他直言。

         來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道