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去年“930”樓市調(diào)控新政中，北京推出了“限房價、競地價”的土地出讓方式，這種政策之下開發(fā)出來的房子，被俗稱為“限競房”。但限房價項目的銷售辦法何時出臺？哪些人可以購買？

昨天，答案來了。

    政府賣地收入暴漲83.4%！

    就在5月7日晚上，北京出臺了樓市調(diào)控的新政策，發(fā)布的《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》公開征求意見中，包含了“限競房”怎么賣、賣給誰。

    征求意見中擬規(guī)定，

    限房價項目的限售價與周邊市場價格評估價價差比低于15%，將直接作為商品房，由開發(fā)商自行銷售；

    如果限房價項目的限售價與周邊市場價格評估價價差比不低于15%，將收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，具備共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭均可申購。

    至于評估價，則由北京市兩個國有背景的部門或公司聯(lián)合制定，參考依據(jù)是周邊市場價格。

    簡單而言，未來“限價房”將從本質(zhì)上分成兩類，一類視為商品房，但有一定的交易限制；另一類則劃入共有產(chǎn)權(quán)房，交易和產(chǎn)權(quán)都將有所限制。

    北京范本的全國意義：限價房的未來

    我們先來看看一下北京住建委文件的幾個核心問題究竟是怎么表述的。

    1、限價房上市，要和評估價結(jié)合來賣

    限價房是2016年樓市大調(diào)控的時候，政府拍賣推出的一批“限地價、限房價”地塊。在當(dāng)時土地拍賣的時候，就已經(jīng)規(guī)劃鎖定了未來可以銷售的最高房價。目的是為了抑制房價過快上漲。

    今天，這批限價房要上市了。怎么賣？這個問題很現(xiàn)實，很糾結(jié)。因為很多限價房，2年前就鎖定的房價，今天很可能已經(jīng)偏低到足以造成被爆搶。

    舉個例子，

    兩年前廣州一項目，土地拍賣的時候，政府給出的最高限價是每平米3.06萬元。當(dāng)時，可能很多人會認(rèn)為這個房價定的太高了。但今天，3.06萬感覺一定會被爆搶。

    怎么辦？北京住建委肯定也遭遇了類似的問題。他們給出的答案是：最高限價和評估價要結(jié)合一起來參考評估，最終確定銷售方式。

    2、限售價和評估價價差，15%是臨界線。

    細(xì)則是這樣的：對于每一個即將上市的限價房項目，北京市住建委都會和市保障房集團一起參考周邊項目價格，給出一個最終的評估價。那當(dāng)初設(shè)定的最高限價除以今天的評估價，85%比值就是一個分界線。

    在85%以上的，按最初設(shè)定的限價房價格正常銷售，前提是銷售出去的新房，購房者必須鎖定5年，才可以二手房再次交易。如果是85%以下比例，那就由市保障房集團收購這個項目，作為共有產(chǎn)權(quán)住房。然后在出售，購房者得到一部分比例的產(chǎn)權(quán)，但更多產(chǎn)權(quán)歸市保障房中心代持。

    舉個例子，

    假設(shè)一個限價房項目，當(dāng)初土地拍賣的時候已經(jīng)設(shè)定最高可銷售單價是每平米5萬元，現(xiàn)在周邊同類產(chǎn)品市場評估價已經(jīng)是5.5萬元。那么，5萬元除以5.5萬元，比值是90.1%。這個比值是高于85%的。說明這個限價房，和今天房價相比，實際漲幅不算太大。那么這個項目就可以按照商品房來銷售。但是，畢竟這個項目還是比市場價便宜了每平米5000元，為了防止過度炒作，購房者買房后，必須至少持有5年，才可以在二手房放盤交易。

    假設(shè)這個限價房項目，當(dāng)初設(shè)定是每平米最高5萬元，但今天周邊同類產(chǎn)品市場評估價已經(jīng)是7萬元了。那么，5萬元除以7萬元，比值就是71.4%。這已經(jīng)明顯低于85%了。這說明土地從拍賣之日起，到今天新房上市，這個區(qū)域的房價已經(jīng)非常迅猛的上漲了接近30%。房價漲幅已經(jīng)很大了。如果不加以限制購買，那么買到房的人就賺大發(fā)了。

    所以，這個限價房全部由市保障房集團收購，轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房。然后再上市銷售。那么，這個時候購房者買房就只能得到這套房子28.6%的產(chǎn)權(quán)了，剩余71.4%的產(chǎn)權(quán)歸市保障房集團代持。

    對購房者、樓市有什么影響？

    該《通知》增加了共有產(chǎn)權(quán)房的供給，有利于落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，使置業(yè)者有更多的獲得感……對于房企而言，房價倒掛比例超過15%由政府收購，10個月付清房款，加速了資金回籠速度。房價倒掛比例低于15%，仍然為商品房，5年不許上市，減少了住房的流動性，將最大限度的打擊炒房行為，讓住房回歸居住功能。

    值得注意的是，征求意見稿中，并沒有提及限價房項目中房企自持部分將何去何從，沒給出具體執(zhí)行細(xì)則，此外，對于限價房轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房后涉及的產(chǎn)權(quán)歸屬問題也有待明確。

    自媒體人“大山老師”：

    北京限價房依然堅持商品房化的道路，這其實也代表著北京市政府的矛盾心態(tài)：一個方面又想控制房價，預(yù)防首都房價失控，而另外一個方面隨著近期土地的不斷流標(biāo)，財政壓力隱患凸顯。

    財經(jīng)專欄作家齊俊杰：

    在此次樓市大調(diào)控中，北京的表現(xiàn)一直是全國的風(fēng)向標(biāo)，而北京的二手房價格相比于去年的高點也已經(jīng)下跌了10-15%，某些地方甚至下跌20%，效果還是比較明顯的，今年將是大量保障房入市的一年，只要調(diào)控力度不放松，相信北京的樓市會進一步降溫，而且降溫可能會比去年更加明顯。但這僅限于北京，在調(diào)控并不堅決的廣大二三線地區(qū)，甚至出現(xiàn)大量搖號買房的地區(qū)，樓市調(diào)控并不樂觀。

    地產(chǎn)自媒體“好評語差評”：

    限價房轉(zhuǎn)性為共有產(chǎn)權(quán)房，可以預(yù)期的直接后果、也是最嚴(yán)重的后果，就是向市場上拋出了一個明確無誤的信號：純商品房供應(yīng)減少，房價上漲。

    同時還表示，假如限價房變形為共有產(chǎn)權(quán)房，大概率會發(fā)生一個可以預(yù)期的后果：開發(fā)商為了保證自己的利潤率，肯定會在各種環(huán)節(jié)上進行成本的節(jié)約，并且降低房屋開發(fā)的投入與質(zhì)量，也就是說，付出的房價差不多，而我們將不得不因此收到一個檔次更低、配置更小的共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房子。

    這不是推論，這是已經(jīng)發(fā)生的現(xiàn)實。

    愛房網(wǎng)