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去年“930”樓市調(diào)控新政中，北京推出了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式，這種政策之下開(kāi)發(fā)出來(lái)的房子，被俗稱(chēng)為“限競(jìng)房”。但限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷(xiāo)售辦法何時(shí)出臺(tái)？哪些人可以購(gòu)買(mǎi)？

昨天，答案來(lái)了。

    政府賣(mài)地收入暴漲83.4%！

    就在5月7日晚上，北京出臺(tái)了樓市調(diào)控的新政策，發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理的通知》公開(kāi)征求意見(jiàn)中，包含了“限競(jìng)房”怎么賣(mài)、賣(mài)給誰(shuí)。

    征求意見(jiàn)中擬規(guī)定，

    限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的限售價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)價(jià)差比低于15%，將直接作為商品房，由開(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售；

    如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的限售價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)價(jià)差比不低于15%，將收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，具備共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭均可申購(gòu)。

    至于評(píng)估價(jià)，則由北京市兩個(gè)國(guó)有背景的部門(mén)或公司聯(lián)合制定，參考依據(jù)是周邊市場(chǎng)價(jià)格。

    簡(jiǎn)單而言，未來(lái)“限價(jià)房”將從本質(zhì)上分成兩類(lèi)，一類(lèi)視為商品房，但有一定的交易限制；另一類(lèi)則劃入共有產(chǎn)權(quán)房，交易和產(chǎn)權(quán)都將有所限制。

    北京范本的全國(guó)意義：限價(jià)房的未來(lái)

    我們先來(lái)看看一下北京住建委文件的幾個(gè)核心問(wèn)題究竟是怎么表述的。

    1、限價(jià)房上市，要和評(píng)估價(jià)結(jié)合來(lái)賣(mài)

    限價(jià)房是2016年樓市大調(diào)控的時(shí)候，政府拍賣(mài)推出的一批“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”地塊。在當(dāng)時(shí)土地拍賣(mài)的時(shí)候，就已經(jīng)規(guī)劃鎖定了未來(lái)可以銷(xiāo)售的最高房?jī)r(jià)。目的是為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

    今天，這批限價(jià)房要上市了。怎么賣(mài)？這個(gè)問(wèn)題很現(xiàn)實(shí)，很糾結(jié)。因?yàn)楹芏嘞迌r(jià)房，2年前就鎖定的房?jī)r(jià)，今天很可能已經(jīng)偏低到足以造成被爆搶。

    舉個(gè)例子，

    兩年前廣州一項(xiàng)目，土地拍賣(mài)的時(shí)候，政府給出的最高限價(jià)是每平米3.06萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)，可能很多人會(huì)認(rèn)為這個(gè)房?jī)r(jià)定的太高了。但今天，3.06萬(wàn)感覺(jué)一定會(huì)被爆搶。

    怎么辦？北京住建委肯定也遭遇了類(lèi)似的問(wèn)題。他們給出的答案是：最高限價(jià)和評(píng)估價(jià)要結(jié)合一起來(lái)參考評(píng)估，最終確定銷(xiāo)售方式。

    2、限售價(jià)和評(píng)估價(jià)價(jià)差，15%是臨界線。

    細(xì)則是這樣的：對(duì)于每一個(gè)即將上市的限價(jià)房項(xiàng)目，北京市住建委都會(huì)和市保障房集團(tuán)一起參考周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格，給出一個(gè)最終的評(píng)估價(jià)。那當(dāng)初設(shè)定的最高限價(jià)除以今天的評(píng)估價(jià)，85%比值就是一個(gè)分界線。

    在85%以上的，按最初設(shè)定的限價(jià)房?jī)r(jià)格正常銷(xiāo)售，前提是銷(xiāo)售出去的新房，購(gòu)房者必須鎖定5年，才可以二手房再次交易。如果是85%以下比例，那就由市保障房集團(tuán)收購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目，作為共有產(chǎn)權(quán)住房。然后在出售，購(gòu)房者得到一部分比例的產(chǎn)權(quán)，但更多產(chǎn)權(quán)歸市保障房中心代持。

    舉個(gè)例子，

    假設(shè)一個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目，當(dāng)初土地拍賣(mài)的時(shí)候已經(jīng)設(shè)定最高可銷(xiāo)售單價(jià)是每平米5萬(wàn)元，現(xiàn)在周邊同類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)評(píng)估價(jià)已經(jīng)是5.5萬(wàn)元。那么，5萬(wàn)元除以5.5萬(wàn)元，比值是90.1%。這個(gè)比值是高于85%的。說(shuō)明這個(gè)限價(jià)房，和今天房?jī)r(jià)相比，實(shí)際漲幅不算太大。那么這個(gè)項(xiàng)目就可以按照商品房來(lái)銷(xiāo)售。但是，畢竟這個(gè)項(xiàng)目還是比市場(chǎng)價(jià)便宜了每平米5000元，為了防止過(guò)度炒作，購(gòu)房者買(mǎi)房后，必須至少持有5年，才可以在二手房放盤(pán)交易。

    假設(shè)這個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目，當(dāng)初設(shè)定是每平米最高5萬(wàn)元，但今天周邊同類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)評(píng)估價(jià)已經(jīng)是7萬(wàn)元了。那么，5萬(wàn)元除以7萬(wàn)元，比值就是71.4%。這已經(jīng)明顯低于85%了。這說(shuō)明土地從拍賣(mài)之日起，到今天新房上市，這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)已經(jīng)非常迅猛的上漲了接近30%。房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)很大了。如果不加以限制購(gòu)買(mǎi)，那么買(mǎi)到房的人就賺大發(fā)了。

    所以，這個(gè)限價(jià)房全部由市保障房集團(tuán)收購(gòu)，轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房。然后再上市銷(xiāo)售。那么，這個(gè)時(shí)候購(gòu)房者買(mǎi)房就只能得到這套房子28.6%的產(chǎn)權(quán)了，剩余71.4%的產(chǎn)權(quán)歸市保障房集團(tuán)代持。

    對(duì)購(gòu)房者、樓市有什么影響？

    該《通知》增加了共有產(chǎn)權(quán)房的供給，有利于落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，使置業(yè)者有更多的獲得感……對(duì)于房企而言，房?jī)r(jià)倒掛比例超過(guò)15%由政府收購(gòu)，10個(gè)月付清房款，加速了資金回籠速度。房?jī)r(jià)倒掛比例低于15%，仍然為商品房，5年不許上市，減少了住房的流動(dòng)性，將最大限度的打擊炒房行為，讓住房回歸居住功能。

    值得注意的是，征求意見(jiàn)稿中，并沒(méi)有提及限價(jià)房項(xiàng)目中房企自持部分將何去何從，沒(méi)給出具體執(zhí)行細(xì)則，此外，對(duì)于限價(jià)房轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房后涉及的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題也有待明確。

    自媒體人“大山老師”：

    北京限價(jià)房依然堅(jiān)持商品房化的道路，這其實(shí)也代表著北京市政府的矛盾心態(tài)：一個(gè)方面又想控制房?jī)r(jià)，預(yù)防首都房?jī)r(jià)失控，而另外一個(gè)方面隨著近期土地的不斷流標(biāo)，財(cái)政壓力隱患凸顯。

    財(cái)經(jīng)專(zhuān)欄作家齊俊杰：

    在此次樓市大調(diào)控中，北京的表現(xiàn)一直是全國(guó)的風(fēng)向標(biāo)，而北京的二手房?jī)r(jià)格相比于去年的高點(diǎn)也已經(jīng)下跌了10-15%，某些地方甚至下跌20%，效果還是比較明顯的，今年將是大量保障房入市的一年，只要調(diào)控力度不放松，相信北京的樓市會(huì)進(jìn)一步降溫，而且降溫可能會(huì)比去年更加明顯。但這僅限于北京，在調(diào)控并不堅(jiān)決的廣大二三線地區(qū)，甚至出現(xiàn)大量搖號(hào)買(mǎi)房的地區(qū)，樓市調(diào)控并不樂(lè)觀。

    地產(chǎn)自媒體“好評(píng)語(yǔ)差評(píng)”：

    限價(jià)房轉(zhuǎn)性為共有產(chǎn)權(quán)房，可以預(yù)期的直接后果、也是最嚴(yán)重的后果，就是向市場(chǎng)上拋出了一個(gè)明確無(wú)誤的信號(hào)：純商品房供應(yīng)減少，房?jī)r(jià)上漲。

    同時(shí)還表示，假如限價(jià)房變形為共有產(chǎn)權(quán)房，大概率會(huì)發(fā)生一個(gè)可以預(yù)期的后果：開(kāi)發(fā)商為了保證自己的利潤(rùn)率，肯定會(huì)在各種環(huán)節(jié)上進(jìn)行成本的節(jié)約，并且降低房屋開(kāi)發(fā)的投入與質(zhì)量，也就是說(shuō)，付出的房?jī)r(jià)差不多，而我們將不得不因此收到一個(gè)檔次更低、配置更小的共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房子。

    這不是推論，這是已經(jīng)發(fā)生的現(xiàn)實(shí)。

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