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    原標(biāo)題：北京首套房貸利率再次上調(diào) 為近4年最高

    本報(bào)記者 林菁晶 童海華 北京報(bào)道

    近日，北京市包括四大行在內(nèi)的多家銀行紛紛上調(diào)首套房貸款利率。

    《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者走訪多家銀行了解到，其中中國(guó)建設(shè)銀行北京分行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京分行、中國(guó)工商銀行北京分行均從5月7日起執(zhí)行上浮利率，將首套房貸利率提高為基準(zhǔn)利率的1.1倍。另外，中國(guó)銀行北京分行自5月8日起開(kāi)始執(zhí)行，北京銀行于5月9日起開(kāi)始執(zhí)行。至此，北京首套房貸款利率底線由基準(zhǔn)利率的1.05倍上調(diào)為1.1倍，二套房貸款利率底線維持不變，仍為基礎(chǔ)利率的1.2倍。

    “按照相關(guān)規(guī)定，5月7日前已受理的，可按原利率政策執(zhí)行，但應(yīng)于5月31日前執(zhí)行完畢。”朝陽(yáng)區(qū)左家莊街道一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，前幾日門店的工作人員都在加班加點(diǎn)準(zhǔn)備資料，以確保購(gòu)房者能在規(guī)定期限內(nèi)順利完成面簽。

    累計(jì)上調(diào)利率相當(dāng)于房?jī)r(jià)上漲10%

    就在上周，朝陽(yáng)區(qū)的王先生緊踩著貸款利率上調(diào)的最后期限辦理完他首套房的面簽，375萬(wàn)元的總房款，貸款額度262.5萬(wàn)元，以25年貸款年限計(jì)算，每月還款額度為15193元。“如果再晚一周辦理，按照上調(diào)后的利率計(jì)算，等于每月需要多還700多元利息，還是很可觀的。”王先生表示。

    但由于時(shí)間緊迫，王先生不得不放棄了公積金貸款（以家庭為單位，首套房最多能貸款120萬(wàn)元），最終選擇了商貸。為其辦理過(guò)戶手續(xù)的中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，如果選擇公積金+商貸的組合貸，那么以25年貸款年限計(jì)算，月供只需要14303元。“但由于公積金貸款或組合貸的手續(xù)相對(duì)來(lái)說(shuō)周期較長(zhǎng)，距離利率上調(diào)的面簽時(shí)間已經(jīng)不多了，最后我們商議還是盡快走完商貸面簽。”

    鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)告訴記者，對(duì)于大多數(shù)二手房業(yè)主來(lái)說(shuō)，對(duì)貸款渠道不敏感，他們大多認(rèn)為，無(wú)論通過(guò)什么途徑，只要能把錢給到就行，因此二手房使用公積金支付的比例還算比較高。這在一定程度上說(shuō)明，國(guó)家公積金政策對(duì)剛需人群購(gòu)房有著非常重要的作用。與之相對(duì)的是北京新房市場(chǎng)，使用公積金貸款頻率非常低，甚至有90%～95%的客戶都不使用公積金貸款。

    業(yè)內(nèi)人士指出，住房信貸政策是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段，當(dāng)前我國(guó)熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)調(diào)控仍需持續(xù)。銀行利率的上調(diào)意味著監(jiān)管繼續(xù)朝著“房住不炒”的方向發(fā)展。

    數(shù)據(jù)顯示，以北京地區(qū)為例，新房市場(chǎng)尚處僵持階段，二手房市場(chǎng)則出現(xiàn)回暖。去年底二手住宅交易量回升的態(tài)勢(shì)一直延續(xù)到今年。除2月份受到節(jié)日因素影響成交量下降外，1月份和3月份二手住宅成交量分別達(dá)到1.04萬(wàn)套和1.1萬(wàn)套，而4月份北京共售出14964套二手房，創(chuàng)近12個(gè)月新高。

    “影響市場(chǎng)最主要的政策依然是信貸等政策，目前來(lái)看，寬松的可能性不大。在信貸收緊的情況下，后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)依然不可能明顯上漲，平穩(wěn)是主流趨勢(shì)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

    而針對(duì)此次首套房利率上調(diào)，張大偉則表示，調(diào)控政策原本應(yīng)該是抑制投資與投機(jī)，但現(xiàn)在銀行明顯在抑制剛需。“首套房貸款者，很清晰，肯定是沒(méi)有買過(guò)房的人，這些人肯定不是炒房客，為什么要打擊這些人？”

    他隨即向記者算了這樣一筆賬：此次利率上調(diào)后，剛需首套房，每貸款100萬(wàn)元，25年貸款周期內(nèi)（之前最長(zhǎng)貸款30年，當(dāng)下25年），月供每月多145元，累計(jì)多4.3萬(wàn)元。

    “如果對(duì)比2017年3·17調(diào)控之前，月供差距剛需已經(jīng)是100萬(wàn)元需要多月供1200元了。”張大偉表示，“按照25年計(jì)算的話，從調(diào)控前8.5折到現(xiàn)在的上浮10%，貸款100萬(wàn)元，累計(jì)月供多支付21萬(wàn)元。按照北京剛需平均貸款300萬(wàn)元計(jì)算（限價(jià)商品房住宅套均450萬(wàn)元），多次剛需利率上漲后，貸款25年，需要多支付月供63萬(wàn)元，每月多還2100元。綜合測(cè)算，25年期的貸款利率上漲，累計(jì)相當(dāng)于房?jī)r(jià)上漲了10%。”

    首套房貸款利率達(dá)4年來(lái)最高

    記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，2017年以來(lái)，北京市場(chǎng)房貸利率共調(diào)整了6次，首套房貸款利率分別是8.5折、9折、9.5折、基準(zhǔn)、1.05倍和如今的1.1倍。

    而現(xiàn)在辦理首套房貸款，北京地區(qū)銀行普遍執(zhí)行的是最低5.39%的利率水平。這也是2014年以來(lái)的最高房貸利率。

    實(shí)際上，業(yè)界對(duì)房貸利率的上升早已有心理準(zhǔn)備。從歷史數(shù)據(jù)看，除2009年后與2015年后的一段時(shí)間，大部分房貸首套房的執(zhí)行利率都在6%左右，這也成了業(yè)內(nèi)人士預(yù)期后續(xù)房貸利率還有上升空間的重要依據(jù)之一。

    作為調(diào)節(jié)樓市的利器之一，房貸利率的提高無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)量?jī)r(jià)帶來(lái)不小的打擊。

    以2017年4月北京區(qū)域多家銀行上調(diào)首套房借貸利率較基準(zhǔn)利率上浮5%至10%為例，當(dāng)年5月份，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)頗為低迷，網(wǎng)簽數(shù)量環(huán)比大跌60%，不少中介經(jīng)紀(jì)人業(yè)績(jī)掛零。其中，北京二手住宅網(wǎng)簽量為1.1萬(wàn)套，環(huán)比驟跌60%，為27個(gè)月新低。二手房成交價(jià)環(huán)比亦下跌2.4%，在有交易量的12個(gè)區(qū)域中，8個(gè)區(qū)域的價(jià)格都出現(xiàn)了下跌。

    “融資貸款利率上漲，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)成本增加面臨著更高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，比如增加土地儲(chǔ)備的成本和風(fēng)險(xiǎn)，迫使開(kāi)發(fā)商考慮加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周轉(zhuǎn)期。而貸款利率上升導(dǎo)致的居民購(gòu)買力下降，可能會(huì)引起價(jià)格下跌，使得開(kāi)發(fā)商減少盈利甚至虧損。”針對(duì)房貸利率上調(diào)可能對(duì)開(kāi)發(fā)商造成的影響，新城控股副總裁歐陽(yáng)捷如是說(shuō)。

    但此次房地產(chǎn)利率上調(diào)是否會(huì)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大影響，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示不必過(guò)于擔(dān)心。“從房地產(chǎn)管控來(lái)看，堅(jiān)持房住不炒的邏輯不會(huì)改變。提高利率也是要求后續(xù)對(duì)于各類炒房需求進(jìn)行管控。但是利率本身上升，并不是說(shuō)銀行不歡迎購(gòu)房需求，房貸業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)下半年還會(huì)發(fā)力，所以剛需購(gòu)房者不必恐慌。”

    （編輯：盧志坤 校對(duì)：顏京寧）

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