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   （原標(biāo)題：租房信貸試點逐步推進(jìn)： 長租公寓插上金融翅膀）

     導(dǎo)讀

    集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房在融資方面有了實質(zhì)進(jìn)展。北京市公布的融資方案中，貸款期限最長可達(dá)25-30年并可靈活還款。此外，房企自持長租公寓也獲得了銀行信貸的大力支持，房企自持長租公寓項目的租戶貸款也有了進(jìn)展。

    在租售并舉政策倡導(dǎo)下，租賃住房各類主體正逐漸獲得銀行在信貸方面的支持。從各類試點方案看，銀行對于租賃市場的支持有望與購房同步。

    值得關(guān)注的是，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房在融資方面也有了實質(zhì)進(jìn)展。5月9日，北京市住建委宣布會同金融管理部門，積極研究支持集體租賃住房的長期貸款政策。目前，北京市首批試點為國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、華夏銀行，已確定具體融資方案，將向符合銀行評級條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、與國企合作的聯(lián)營公司提供長期、足額貸款。

    記者注意到，北京市公布的融資方案中，貸款期限最長可達(dá)25-30年并可靈活還款。貸款金額最高可達(dá)項目總投資的80%。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者調(diào)查了解到，除了政府牽頭試點項目以外，房企自持長租公寓也獲得了銀行信貸的大力支持，房企自持長租公寓項目的租戶貸款也有了進(jìn)展。

    銀行助力

    銀行對長租公寓市場的助力作用日益凸顯。

    2017年8月兩部委印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，在北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

    今年5月9日，北京市住建委對外表示，北京作為試點城市，明確提出在2017-2021年，將新供應(yīng)各類住房150萬套以上，其中租賃住房50萬套，主要在集體建設(shè)用地上建設(shè)。在此基礎(chǔ)上，加大對租賃房項目的信貸支持力度，創(chuàng)新針對住房租賃項目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。

    據(jù)北京市住建委公布的方案，前述四大銀行提供的貸款期限最長可達(dá)25-30年并可靈活還款，設(shè)置寬限期，寬限期內(nèi)只還利息不需還本，且建設(shè)期內(nèi)利息可用貸款償還。運營期可根據(jù)項目出租率情況設(shè)置靈活的還本付息計劃。貸款利率根據(jù)借款人、擔(dān)保人及項目情況，在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上綜合確定。

    此外，項目取得建設(shè)項目用地預(yù)審意見、立項批復(fù)文件、規(guī)劃意見、項目占地批復(fù)、環(huán)評批復(fù)等文件后即可申請貸款，申請材料齊全的情況下，20-40個工作日即可獲批。項目取得施工許可證后銀行放款。各銀行均表示可優(yōu)先安排足夠額度。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者注意到，前述銀行對這類土地建設(shè)租賃住房的融資支持力度很大。國家開發(fā)銀行北京分行承諾未來5年支持1200億，其中2018年200億，可統(tǒng)籌用于棚改項目。農(nóng)業(yè)銀行北京分行表示，貸款審批后，按照項目進(jìn)度優(yōu)先安排相應(yīng)貸款額度。建設(shè)銀行北京分行承諾未來5年500億元，其中2018年50億元，可統(tǒng)籌用于集體土地建設(shè)租賃住房項目、保障房項目、棚改項目建設(shè)等。華夏銀行承諾未來5年500億元，其中2018年30億元。

    易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從北京此次貸款的政策看，有三個特點。第一是開辟綠色通道，對于發(fā)展租賃市場的企業(yè)來說，此類銀行的貸款會給予優(yōu)先辦理的優(yōu)惠。第二是貸款條件靈活性，尤其是考慮到租賃業(yè)務(wù)前期收益不高，所以會有前期只需償付利息等條款設(shè)置，這也是給予發(fā)展租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)一個緩沖。第三是貸款資金充足，給予80%比例的貸款規(guī)模，相當(dāng)于房企只需要籌集20%的資金，這樣的自有資金和融資規(guī)模比例是恰當(dāng)?shù)?，是銀行貸款風(fēng)險把控以及扶持貸款業(yè)務(wù)的考慮下所形成的。

    58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，必須肯定此舉是多渠道保障租賃房源供給的有效方式。由于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房源本身存在建設(shè)期長、回報期長、回報率不高的特點，如果缺乏資金層面的支持，實際實施過程難度的確頗大。

    張波認(rèn)為，這次政策有幾大亮點，其一是相比于房企開發(fā)貸款的三年期限，此貸款期頗長，可以有效降低項目本身還貸壓力；其二是還款方式靈活，甚至寬限期內(nèi)可以只還息不還本；其三是貸款金額高。綜合來看，如果可以實施，將對集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房起到很好的保障和促進(jìn)作用。

    不過，“賺賺金融”相關(guān)人士提醒，需要注意的是在無抵押的情況下，如何確定借款人的償還能力以及控制貸后壞賬的發(fā)生。

    多主體獲益

    除了政府牽頭的集體土地租賃住房融資貸款得到支持，其他各類主體也陸續(xù)得到銀行支持。

    如5月9日，龍湖集團(tuán)與中國工商銀行在成都舉行全面戰(zhàn)略合作協(xié)議簽署儀式。二者聯(lián)手打造“冠寓租房分期”項目，建立信用卡租房分期付款的全面業(yè)務(wù)合作。

    據(jù)了解，此次合作將把市面上現(xiàn)有的房租季繳、半年繳、年繳的大額度支付模式，轉(zhuǎn)為按月支付。

    冠寓是龍湖集團(tuán)布局長租公寓市場的首個品牌，后者四大主航道業(yè)務(wù)之一。龍湖方面表示，在成都試點之后，未來上述合作模式有望逐步覆蓋全國更多城市的冠寓。

    另外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解到，租戶端的租房貸款也有進(jìn)展。作為全國首個企業(yè)自持租賃項目，萬科翡翠書院“十年租金180萬起”的消息曾引發(fā)熱烈討論。記者于5月11日致電萬科翡翠書院銷售人員了解到，租戶可按照北京租賃房貸款新政向銀行申請貸款，目前該項目合作銀行為建行、工行、交行和北京銀行。不過各銀行可接受的貸款年限及利息仍在敲定中。

    萬科翡翠書院項目位于北京海淀區(qū)，距離中關(guān)村13公里、西二旗8公里。一期提供1290套租賃型住房。目前公布的價格方案為90平方米戶型1.5-1.8萬元/月元，180平方米戶型3-4萬元/月，最長可租十年，需一次付清租金。不過該項目銷售人員向記者表示，“尚未開盤，價格不能完全確定。”

    針對租賃住房的信貸，張波建議，銀行在利率方面可以給予更多政策傾斜甚至是政府的專項補助，并適當(dāng)放寬貸款方的條件限制，這樣才能真正有效促進(jìn)長租公寓多渠道多主體供給。

    (21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道)