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    原標(biāo)題：地方約談樣本啟示：抑制樓市過高熱度 調(diào)控或向三四線蔓延

    記者 王營 實習(xí)生 戚譯丹 北京報道

    這些城市樓市火熱的原因有三：一是城市自住型購房需求較旺盛，及大量人口導(dǎo)入引發(fā)購房需求快速攀升；其二是投 資性需求依然存在；其三是城市本身的吸聚力因素。部分城市還包括受去庫存政策刺激，當(dāng)?shù)嘏锔呢泿呕仓玫纫蛩赜绊憽?/p>

    “大城市房價高，不如回家看看？”近年來，返鄉(xiāng)置業(yè)投 資理念深入人心，這也催生了一批二三線城市的火熱。

    哈爾濱就是一個典型。世聯(lián)行哈爾濱分公司一位中介人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“哈爾濱此前人口流失嚴(yán)重，年輕人多會選擇去北上廣打拼，但最近幾年有明顯回流。這主要因為大城市生活成本太高，許多年輕人開始選擇回家鄉(xiāng)工作或買房。還有一部分年輕人，就算自己不回來，也會把孩子放在老家給老人撫養(yǎng)。這促使當(dāng)?shù)貙W(xué)區(qū)房上漲更加厲害。”

    這并非個案。近期，住建部約談風(fēng)暴將12個熱點城市推向大眾面前。這些城市包括成都、太原、西安、?？?、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，這些城市房價在3-4月份間均發(fā)生了較為快速的上漲。

    約談風(fēng)暴背后

    據(jù)住建部公布的信息，約談哈爾濱是在五一節(jié)前。而就在5月8日，哈爾濱市政府出臺了收緊樓市調(diào)控的文件。

    該新政與此前其他城市的方向大致相同。主要內(nèi)容包括：要求主城區(qū)內(nèi)新房3年內(nèi)不能銷售。哈爾濱市政府還表示將“同步強化土地供應(yīng)的計劃管理，根據(jù)各區(qū)域房地產(chǎn)用地供需關(guān)系制定差別化供地政策。”

    那么，哈爾濱為何會引來“約談”？

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道多方查閱發(fā)現(xiàn)，2017年，在全國調(diào)控整體收緊態(tài)勢下，哈爾濱樓市卻保持逆市上漲態(tài)勢。

    易居哈爾濱公司市場部數(shù)據(jù)顯示，2017年哈爾濱房價均價達(dá)8450元/平方米，同比上漲14.8%，不論價格還是漲幅均創(chuàng)10年新高。記者在哈爾濱《生活報》公示的4月份在售樓盤房價表發(fā)現(xiàn)，房價在2018年仍保持上漲態(tài)勢。其中，不少高層樓盤價格已漲至15000元/平方米，別墅洋房漲至20000-26000元/平方米。

    哈爾濱恒大丁香郡一位銷售人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，該樓盤目前售價約9200-9500元/平方米，而去年2月售價僅7000元/平方米左右，漲幅約31.4%-35.7%。去年底，該樓盤售價還是8000元/平方米。今年以來4個多月時間漲幅甚至高于去年10個月漲幅。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)貥潜P置業(yè)顧問對于未來房價上漲預(yù)期也極具渲染力。哈爾濱群力區(qū)中海紫御觀樓盤的銷售員篤定表示，“雖然群力區(qū)（哈爾濱新區(qū)）現(xiàn)在房價已經(jīng)很高，但這里馬上有吉尼斯公園項目，群力外灘也要完工，另外還會有八個免費公園。環(huán)境這么好，房價未來還會漲。”

    哈爾濱房價上漲的原因并不難理解。2016年底，哈爾濱出臺了各項去庫存新政。比如，公積金貸款最低首付款比例由30%減至20%，為進(jìn)城務(wù)工人員開設(shè)繳存賬戶建立“綠色”通道。另外，哈爾濱還提高了棚改貨幣化安置比例。

    各項政策刺激之下，哈爾濱人口在2017年首次出現(xiàn)凈流入，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢。記者根據(jù)哈爾濱統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)綜合統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2017年末哈爾濱常住人口為1092.9萬人，同比增長了13.6%。結(jié)合新增常住人口數(shù)和自然增長人口數(shù)來看，哈爾濱在2017年實現(xiàn)了人口在五年以來的首次凈流入。

    樓市成交方面，易居企業(yè)集團(tuán)哈爾濱分公司統(tǒng)計顯示，3月哈爾濱市商品房成交8950套，環(huán)比上漲79.5%；成交面積89.5萬平方米，環(huán)比上漲77.6 %，同比上漲12.4%；供應(yīng)2539套，供應(yīng)面積27.3萬平方米環(huán)比下降18.5%、同比下降50.4%。

    調(diào)控或向三四線蔓延

    房價在過去一年快速上漲是本輪12個被約談城市的共性。

    安居客統(tǒng)計顯示，西安今年5月二手房均價11081元/平方米，環(huán)比上漲7.41%，同比上漲53.50%；三亞今年5月二手房均價30343元/平方米，環(huán)比漲1.53%，同比漲42.64%；哈爾濱5月二手房均價8800元/平方米，環(huán)比漲1.40%，同比漲 12.73%。

    安居客首席分析師張波認(rèn)為，這些城市火熱的原因主要有三：其一是城市本身的自住型購房需求較旺盛，如西安大力推進(jìn)人才引進(jìn)政策，自2018年一季度起，新落戶西安的人口總數(shù)超14萬人，其中人才引進(jìn)、大專以上的學(xué)歷落戶人員占新落戶人口六成以上，大量人口導(dǎo)入引發(fā)購房需求的快速攀升；其二是投 資性需求依然存在，?？诤腿齺喌耐鈦碣彿咳巳罕壤^大，其中不乏大量投 資性需求，當(dāng)然海南全島域限購后這一狀況會有所變化；其三是城市本身吸聚力因素，東北僅有4個副省級城市，如果選擇留在東北，哈爾冰、大連仍然是重點考慮城市。

    除上述原因，部分城市諸如哈爾濱，還包括受去庫存政策刺激以及當(dāng)?shù)嘏锔呢泿呕仓玫纫蛩赜绊憽?/p>

    對于住建部的約談行為，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，約談也可以理解為窗口指導(dǎo)，屬于比較間接但影響效果較好的調(diào)控手段。房價上漲過快的城市都容易面臨被約談，尤其是全國房價上漲幅度前10的城市。此次約談成都和太原兩市，也說明此類城市房價上漲過快，潛在上漲的因素還需要遏制。未來其他城市房價上漲若過快，也會面臨類似約談等內(nèi)容。

        張波認(rèn)為，目前不少被約談城市調(diào)控力度已經(jīng)增強，例如大連限購、海南全島限購。未來有可能在提高購房門檻再繼續(xù)加碼，例如提高首付比例、提高二套房貸利率等，同時還會加大對假離婚、違約資金進(jìn)入樓市的打擊力度。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，被約談的12城，樓市熱度較高，投 資需求旺盛，房價明顯上漲。他認(rèn)為，未來這些城市會在限購、限售、增加供應(yīng)等方面發(fā)布調(diào)控政策。2017年，調(diào)控主要集中在一二線城市，2018年調(diào)控逐漸向三四線城市轉(zhuǎn)移。

    (21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道)