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  此前因全自持以及高租金而備受各界關(guān)注的北京首個(gè)全自持租賃項(xiàng)目，萬科翡翠書院日前正式啟動(dòng)租賃運(yùn)營(yíng)試水。萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人5月13日向北京商報(bào)記者透露，截至目前，該項(xiàng)目首推的72套房源，最終達(dá)成意向出租60套，項(xiàng)目首次推租試水實(shí)現(xiàn)80%的綜合出租率。

  據(jù)了解，萬科翡翠書院一開始首推兩幢樓，共計(jì)48套房源，在實(shí)現(xiàn)意向滿租后又加推一幢樓，最終實(shí)現(xiàn)60套的意向成交。值得注意的是，意向承租客戶中有55組客戶選擇了十年期的租金方案，選擇戶型均為疊拼180平方米的大戶型產(chǎn)品，另外5套房源則為90平方米戶型，租期為三至五年。

  資料顯示，2016年12月，萬科以50億元價(jià)格獲得海淀永豐18號(hào)地塊，萬科和住總聯(lián)合體以59億元代價(jià)獲取19號(hào)地塊，這兩塊地就是如今的萬科翡翠書院。項(xiàng)目的土地成本投入合計(jì)109億元，加上該項(xiàng)目的建安成本、裝修成本以及后續(xù)的財(cái)務(wù)成本和運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本，翡翠書院累計(jì)投入資本接近170億元。

  據(jù)此前項(xiàng)目披露的信息顯示，翡翠書院項(xiàng)目主要為90平方米的三居和180平方米的疊拼四居產(chǎn)品，房源均采用精裝交付。其中90平方米三居租金預(yù)計(jì)為1.5萬-1.8萬元/月，180平方米的四居室疊拼產(chǎn)品租金則為3萬-4萬元/月。以月租1.5萬元的90平方米三居為例，如果租戶租住十年，需要一次性付清全部租金180萬元。該房租水平也大大超過當(dāng)?shù)赝葢粜妥≌淖赓U價(jià)格。為此，也受到市場(chǎng)的廣泛關(guān)注甚至質(zhì)疑。

  萬科方面透露，首推房源取得八成的出租率，對(duì)于該比例，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這在一定程度上與產(chǎn)品定位符合區(qū)域內(nèi)一些高端租賃客群的心理預(yù)期和承受能力有關(guān)，此前被外界判斷“無解”的北京全自持地塊一定程度上獲得了市場(chǎng)和部分客戶認(rèn)可。   

  萬科翡翠書院相關(guān)人士表示，項(xiàng)目目標(biāo)客戶主要為區(qū)域周邊互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)精英人士，該人群對(duì)租房?jī)r(jià)格承受力較強(qiáng)。從租賃情況來看，十年租期、大戶型、一次性交付是首輪客戶的主要特點(diǎn)。相對(duì)傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)，翡翠書院有更穩(wěn)定的租期、不同功能的空間、更舒適的品質(zhì)和更完善配套的產(chǎn)品。

  對(duì)此有機(jī)構(gòu)人士表示，海淀北部互聯(lián)網(wǎng)高科技企業(yè)集中，一些企業(yè)高管的確面臨職住不平衡問題，區(qū)域內(nèi)高端租賃項(xiàng)目較為缺乏。

  按照北京的政策導(dǎo)向，未來將加快發(fā)展多主體供給、多渠道保障的住房租賃市場(chǎng)。去年制定的五年50萬套租賃住房供應(yīng)計(jì)劃，目前已確定39個(gè)、203公頃集體土地租賃住房項(xiàng)目，其中8個(gè)項(xiàng)目已取得立項(xiàng)手續(xù)。大量租賃住房的建設(shè)，將對(duì)穩(wěn)定北京市住房租金起到主導(dǎo)作用。

  不過，有業(yè)內(nèi)人士表示，萬科翡翠書院首次租賃表現(xiàn)良好與項(xiàng)目滿足區(qū)域內(nèi)高端租賃需求不足有關(guān)。此外，鎖定十年內(nèi)的租金也是項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)之一。需要注意的是，該項(xiàng)目具有比較大的體量和規(guī)模，未來客戶資源能否持續(xù)導(dǎo)入還需要進(jìn)一步觀察。

  此外，與集體土地租賃住房得到政策支持相比，全自持住宅項(xiàng)目土地價(jià)格較高，而且目前尚無金融政策支持。另外，項(xiàng)目回報(bào)周期比較長(zhǎng)，根據(jù)萬科方面測(cè)算，該項(xiàng)目滿租30-40年才具有回本運(yùn)營(yíng)能力。在理想的滿租條件下，項(xiàng)目NOI率(實(shí)際回報(bào)率)不超過3%，未來如何實(shí)現(xiàn)盈利將是企業(yè)長(zhǎng)期面臨的考題。

       來源：北京商報(bào)