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  “不用擔(dān)心限購問題，可以先和開發(fā)商草簽合同，三年后再走網(wǎng)簽程序。”近日，《中國經(jīng)營報(bào)》記者在走訪環(huán)京區(qū)域樓市時(shí)，多個(gè)樓盤銷售人員稱外地戶籍可正常買房，售樓處推出了不同程度的優(yōu)惠方案，但幾乎都要求全款購買，并且捆綁銷售地下室。

  事實(shí)上，廊坊市2017年6月出臺(tái)的政策中規(guī)定，北三縣及廊坊市主城區(qū)、永清、固安、霸州、文安等區(qū)域限購，非當(dāng)?shù)貞艏彝ベ彿啃杼峁?年當(dāng)?shù)厣绫；蚣{稅證明，且限購1套。

  易居研究院提供的《中國百城住宅庫存數(shù)據(jù)》表顯示，廊坊、燕郊、香河、大廠、固安等區(qū)域在2017年6月廊坊限購升級(jí)后至今年3月底，成交量保持低位，和限購之前形成鮮明對(duì)比。

  以廊坊為例，2017年前六個(gè)月平均月成交面積為28.1萬平方米，2017年7月的成交面積旋即下降到8萬平方米。“房產(chǎn)交易轉(zhuǎn)入了‘黑市’。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)成交數(shù)據(jù)置評(píng)稱。

  “開發(fā)商太缺錢了，所以寧愿違規(guī)，也要搶回現(xiàn)金。”一位不愿具名的某房企高管說，他認(rèn)為銷售人員所作承諾對(duì)于購房者而言，面臨的是或?qū)p失房款、利息以及不能正常網(wǎng)簽、開發(fā)商不愿交付的窘境，也就是“房錢兩空”。

  一樓盤號(hào)稱每平方米可減3700元

  2017年6月，廊坊限購政策出臺(tái)當(dāng)月，本報(bào)記者在走訪中了解到，有樓盤銷售人員公開宣稱開發(fā)商“有關(guān)系、有渠道”，承諾外地購房者不限購。甚至有中介人員和代理機(jī)構(gòu)公開叫價(jià)，只需花費(fèi)3萬~7萬元即可代辦廊坊戶口，社保也可以補(bǔ)繳。

  時(shí)隔一年，在代辦戶口、補(bǔ)繳社保的“路”走不通的情況下，廊坊的房地產(chǎn)銷售圈又找到了規(guī)避政策約束的新方法。

  “我今天是過來交個(gè)稅的，去年10月份在這買了一套80多平方米的房子，成交價(jià)8500元/平方米。”在霸州榮盛·阿爾卡迪亞·溫泉城售樓處，一位投資客告訴記者。

  根據(jù)廊坊市限購政策規(guī)定，外地購房者按月在當(dāng)?shù)乩U納個(gè)人所得稅，滿三年后即可獲得購房資格。如今，“公司會(huì)找靠譜的第三方公司掛靠，為您交個(gè)稅，三年后就可以正常網(wǎng)簽了”成為樓盤銷售人員向外地購房者推銷的重要話術(shù)。

  霸州榮盛·阿爾卡迪亞·溫泉城銷售人員介紹稱，目前在售戶型主要為108、117平方米的三居戶型，均價(jià)11000~13000元/平方米。

  當(dāng)記者表示非霸州本地戶籍，因限購不能購買70年產(chǎn)權(quán)普通住宅后，銷售人員稱現(xiàn)在有新“政策”。“現(xiàn)在買房先和我們開發(fā)商草簽合同，內(nèi)容和正式的網(wǎng)簽合同一樣，三年后再走網(wǎng)簽程序。”銷售人員說。

  不過，銷售人員接著補(bǔ)充道，如果三年后想要這套房子，期間就得按月在霸州繳納個(gè)人所得稅；如果期間將房子賣出去了，開發(fā)商可以提供一次免費(fèi)更名的機(jī)會(huì)。

  承諾不受限購影響，只是推銷的第一步，更重要的是銷售所言“力度非常大”的優(yōu)惠方案。以霸州榮盛·阿爾卡迪亞·溫泉城銷售人員為記者推薦的一套85平方米的房源為例，該房源報(bào)價(jià)12524元/平方米，優(yōu)惠方案包括按時(shí)簽約每平方米減去200元、全款買房每平方米減去3500元、團(tuán)購7萬抵8萬元三項(xiàng)。

  三項(xiàng)優(yōu)惠疊加后，該房源單價(jià)降低至8824元/平方米，以至于在聽到單價(jià)時(shí)，前述投資客忍不住感嘆道自己去年在該項(xiàng)目購房時(shí)“也是八九千元”。

  不過，雖然聽起來優(yōu)惠力度非常大，但總房款中還要加上每平方米1000元的地下室費(fèi)用，以及銷售人員口中所謂的“售樓處溢價(jià)”，每平方米1000元。也就是說，在優(yōu)惠之后，購房者每平方米實(shí)際上需要加價(jià)2000元，其最高可減金額僅為每平方米1700元。

  霸州榮盛·阿爾卡迪亞·溫泉城的做法并非個(gè)例。據(jù)記者了解，項(xiàng)目而言，霸州錦繡華府、燕城益津?yàn)车软?xiàng)目銷售策略確實(shí)與榮盛·阿爾卡迪亞·溫泉城如出一轍，只是優(yōu)惠力度、代納稅所需年費(fèi)用以及地下室銷售價(jià)格略有不同而已。

  區(qū)域而言，記者在廊坊主城區(qū)以及香河走訪的項(xiàng)目，銷售人員稱能銷售給非本地戶籍購房者的都是采取三年后網(wǎng)簽的做法。廊坊本地多家房產(chǎn)中介、樓盤的銷售人員稱當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場已達(dá)成某種“共識(shí)”，能銷售給非本地戶籍購房者的項(xiàng)目均是如此操作。

  榮盛發(fā)展否認(rèn)該公司向不具備購房資質(zhì)的購房者銷售房屋，并表示未幫助或承諾客戶尋找第三方公司掛靠在本地繳稅，也不予更名。錦繡華府開發(fā)商衡際集團(tuán)辦公室一位工作人員得知記者的采訪要求后，直接否認(rèn)公司房源可以銷售給外地購房者，表示公司嚴(yán)格遵循政策規(guī)定，并稱會(huì)內(nèi)部自查項(xiàng)目銷售情況。燕城益津?yàn)充N售經(jīng)理在得知記者身份后，以正在開車為由掛了電話。

  購房者存“房錢兩空”風(fēng)險(xiǎn)

  前述不愿具名的某房企高管表示，開發(fā)商違規(guī)操作，一旦調(diào)控嚴(yán)格執(zhí)行，可能面臨政府處罰。“吃進(jìn)來的全部吐出去，包括全額退款、給予補(bǔ)償?shù)?，竹籃打水一場空，甚至還有可能導(dǎo)致現(xiàn)金斷流、債務(wù)違約、被迫爛尾。”

  記者就廊坊市各轄區(qū)樓市運(yùn)行情況致電致函廊坊市住房保障和房產(chǎn)管理局，辦公室一位工作人員表示會(huì)將采訪函轉(zhuǎn)給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，但截至發(fā)稿前未收到回復(fù)。

  隨后，記者向廊坊市住房保障和房產(chǎn)管理局咨詢外地戶籍購房問題，表明有項(xiàng)目銷售人員稱三年后網(wǎng)簽，可代辦納稅時(shí)，房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理中心一位工作人員表示：“現(xiàn)在市場上確實(shí)有開發(fā)商說可以改名，可以賣，看到時(shí)候你的運(yùn)氣了，誰知道三年以后政策會(huì)是什么樣。”

  該工作人員補(bǔ)充道，開發(fā)商這么做就是為了躲避限購，他同時(shí)提醒購房者問清楚協(xié)議的具體內(nèi)容，確保三年后如果買不了開發(fā)商會(huì)退錢。“簽協(xié)議的時(shí)候必須說清楚，到時(shí)候萬一有政策變化，交的錢能不能全部退還，包括利息?，F(xiàn)在讓你們交全款，肯定特別優(yōu)惠了，開發(fā)商現(xiàn)在也急需用錢。”

  問及開發(fā)商如此操作是否違規(guī)時(shí)，該工作人員表示，房管局系統(tǒng)沒網(wǎng)簽，開發(fā)商說房源沒賣出房管局也無從判斷。

  安居客發(fā)布的《2016國民安居報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2016年環(huán)京城市廊坊以103%的同比漲幅成為國內(nèi)房價(jià)上漲最快的城市。

  2017年3月22日，廊坊市發(fā)布針對(duì)市區(qū)及三河市、大廠回族自治縣、香河縣、廣陽區(qū)、固安縣、永清縣等區(qū)域的限購政策，規(guī)定非本地居民家庭限購一套住房，購房首付比例不低于50%，包括新建商品住房和二手房。

  同年6月2日，廊坊限購政策升級(jí)，規(guī)定非本地戶籍購房者有當(dāng)?shù)?年及以上社?；蚣{稅證明的，限購1套住房，范圍涉及北三縣及廊坊主城區(qū)、永清、固安、霸州、文安等區(qū)域。

  雖然上有政策，下有對(duì)策，但開發(fā)商鉆政策“空子”，迎合炒房客投資需求的行為，對(duì)購房者而言存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

  北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長趙秀池認(rèn)為，購房者沒有拿到產(chǎn)權(quán)證就會(huì)有一定風(fēng)險(xiǎn)，如果三年期間開發(fā)商已經(jīng)把房子抵押，資不抵債時(shí)，房子可能會(huì)被拍賣，使全款買房或分期買房化為泡影。“開發(fā)商這樣做也是迎合投資者的需要，規(guī)避政策，盡快回籠資金。”趙秀池說。

  京潤律師事務(wù)所律師張志同接受采訪時(shí)表示，對(duì)于購房者而言，主要問題在于合同的不確定性，因?yàn)楦綆l件是三年以后如果具備購房資格才可以買，如果沒有資格就沒法做網(wǎng)簽。

  “開發(fā)商說中途可以免費(fèi)更名一次，關(guān)鍵是如果購房者沒有找到合適的買家，更名也成了一句空話，尤其涉及到將來房價(jià)上漲過程中，如果開發(fā)商不想賣了，購房者也沒購房資格，草簽的合同是不受法律保護(hù)的。”張志同說，而房子和錢都被開發(fā)商握在手里，實(shí)在不行就是退錢而已，且往往開發(fā)商提供的草簽合同條件都非常嚴(yán)苛，對(duì)購房者很不利，雙方違約責(zé)任差距很大。

        來源：中國經(jīng)營報(bào)