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  “不用擔心限購問題，可以先和開發(fā)商草簽合同，三年后再走網簽程序。”近日，《中國經營報》記者在走訪環(huán)京區(qū)域樓市時，多個樓盤銷售人員稱外地戶籍可正常買房，售樓處推出了不同程度的優(yōu)惠方案，但幾乎都要求全款購買，并且捆綁銷售地下室。

  事實上，廊坊市2017年6月出臺的政策中規(guī)定，北三縣及廊坊市主城區(qū)、永清、固安、霸州、文安等區(qū)域限購，非當地戶籍家庭購房需提供3年當地社?；蚣{稅證明，且限購1套。

  易居研究院提供的《中國百城住宅庫存數據》表顯示，廊坊、燕郊、香河、大廠、固安等區(qū)域在2017年6月廊坊限購升級后至今年3月底，成交量保持低位，和限購之前形成鮮明對比。

  以廊坊為例，2017年前六個月平均月成交面積為28.1萬平方米，2017年7月的成交面積旋即下降到8萬平方米。“房產交易轉入了‘黑市’。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對成交數據置評稱。

  “開發(fā)商太缺錢了，所以寧愿違規(guī)，也要搶回現金。”一位不愿具名的某房企高管說，他認為銷售人員所作承諾對于購房者而言，面臨的是或將損失房款、利息以及不能正常網簽、開發(fā)商不愿交付的窘境，也就是“房錢兩空”。

  一樓盤號稱每平方米可減3700元

  2017年6月，廊坊限購政策出臺當月，本報記者在走訪中了解到，有樓盤銷售人員公開宣稱開發(fā)商“有關系、有渠道”，承諾外地購房者不限購。甚至有中介人員和代理機構公開叫價，只需花費3萬~7萬元即可代辦廊坊戶口，社保也可以補繳。

  時隔一年，在代辦戶口、補繳社保的“路”走不通的情況下，廊坊的房地產銷售圈又找到了規(guī)避政策約束的新方法。

  “我今天是過來交個稅的，去年10月份在這買了一套80多平方米的房子，成交價8500元/平方米。”在霸州榮盛·阿爾卡迪亞·溫泉城售樓處，一位投資客告訴記者。

  根據廊坊市限購政策規(guī)定，外地購房者按月在當地繳納個人所得稅，滿三年后即可獲得購房資格。如今，“公司會找靠譜的第三方公司掛靠，為您交個稅，三年后就可以正常網簽了”成為樓盤銷售人員向外地購房者推銷的重要話術。

  霸州榮盛·阿爾卡迪亞·溫泉城銷售人員介紹稱，目前在售戶型主要為108、117平方米的三居戶型，均價11000~13000元/平方米。

  當記者表示非霸州本地戶籍，因限購不能購買70年產權普通住宅后，銷售人員稱現在有新“政策”。“現在買房先和我們開發(fā)商草簽合同，內容和正式的網簽合同一樣，三年后再走網簽程序。”銷售人員說。

  不過，銷售人員接著補充道，如果三年后想要這套房子，期間就得按月在霸州繳納個人所得稅；如果期間將房子賣出去了，開發(fā)商可以提供一次免費更名的機會。

  承諾不受限購影響，只是推銷的第一步，更重要的是銷售所言“力度非常大”的優(yōu)惠方案。以霸州榮盛·阿爾卡迪亞·溫泉城銷售人員為記者推薦的一套85平方米的房源為例，該房源報價12524元/平方米，優(yōu)惠方案包括按時簽約每平方米減去200元、全款買房每平方米減去3500元、團購7萬抵8萬元三項。

  三項優(yōu)惠疊加后，該房源單價降低至8824元/平方米，以至于在聽到單價時，前述投資客忍不住感嘆道自己去年在該項目購房時“也是八九千元”。

  不過，雖然聽起來優(yōu)惠力度非常大，但總房款中還要加上每平方米1000元的地下室費用，以及銷售人員口中所謂的“售樓處溢價”，每平方米1000元。也就是說，在優(yōu)惠之后，購房者每平方米實際上需要加價2000元，其最高可減金額僅為每平方米1700元。

  霸州榮盛·阿爾卡迪亞·溫泉城的做法并非個例。據記者了解，項目而言，霸州錦繡華府、燕城益津灣等項目銷售策略確實與榮盛·阿爾卡迪亞·溫泉城如出一轍，只是優(yōu)惠力度、代納稅所需年費用以及地下室銷售價格略有不同而已。

  區(qū)域而言，記者在廊坊主城區(qū)以及香河走訪的項目，銷售人員稱能銷售給非本地戶籍購房者的都是采取三年后網簽的做法。廊坊本地多家房產中介、樓盤的銷售人員稱當地房地產市場已達成某種“共識”，能銷售給非本地戶籍購房者的項目均是如此操作。

  榮盛發(fā)展否認該公司向不具備購房資質的購房者銷售房屋，并表示未幫助或承諾客戶尋找第三方公司掛靠在本地繳稅，也不予更名。錦繡華府開發(fā)商衡際集團辦公室一位工作人員得知記者的采訪要求后，直接否認公司房源可以銷售給外地購房者，表示公司嚴格遵循政策規(guī)定，并稱會內部自查項目銷售情況。燕城益津灣銷售經理在得知記者身份后，以正在開車為由掛了電話。

  購房者存“房錢兩空”風險

  前述不愿具名的某房企高管表示，開發(fā)商違規(guī)操作，一旦調控嚴格執(zhí)行，可能面臨政府處罰。“吃進來的全部吐出去，包括全額退款、給予補償等，竹籃打水一場空，甚至還有可能導致現金斷流、債務違約、被迫爛尾。”

  記者就廊坊市各轄區(qū)樓市運行情況致電致函廊坊市住房保障和房產管理局，辦公室一位工作人員表示會將采訪函轉給相關領導，但截至發(fā)稿前未收到回復。

  隨后，記者向廊坊市住房保障和房產管理局咨詢外地戶籍購房問題，表明有項目銷售人員稱三年后網簽，可代辦納稅時，房屋交易與產權管理中心一位工作人員表示：“現在市場上確實有開發(fā)商說可以改名，可以賣，看到時候你的運氣了，誰知道三年以后政策會是什么樣。”

  該工作人員補充道，開發(fā)商這么做就是為了躲避限購，他同時提醒購房者問清楚協(xié)議的具體內容，確保三年后如果買不了開發(fā)商會退錢。“簽協(xié)議的時候必須說清楚，到時候萬一有政策變化，交的錢能不能全部退還，包括利息?，F在讓你們交全款，肯定特別優(yōu)惠了，開發(fā)商現在也急需用錢。”

  問及開發(fā)商如此操作是否違規(guī)時，該工作人員表示，房管局系統(tǒng)沒網簽，開發(fā)商說房源沒賣出房管局也無從判斷。

  安居客發(fā)布的《2016國民安居報告》數據顯示，2016年環(huán)京城市廊坊以103%的同比漲幅成為國內房價上漲最快的城市。

  2017年3月22日，廊坊市發(fā)布針對市區(qū)及三河市、大廠回族自治縣、香河縣、廣陽區(qū)、固安縣、永清縣等區(qū)域的限購政策，規(guī)定非本地居民家庭限購一套住房，購房首付比例不低于50%，包括新建商品住房和二手房。

  同年6月2日，廊坊限購政策升級，規(guī)定非本地戶籍購房者有當地3年及以上社?；蚣{稅證明的，限購1套住房，范圍涉及北三縣及廊坊主城區(qū)、永清、固安、霸州、文安等區(qū)域。

  雖然上有政策，下有對策，但開發(fā)商鉆政策“空子”，迎合炒房客投資需求的行為，對購房者而言存在哪些風險？

  北京市房地產法學會副會長趙秀池認為，購房者沒有拿到產權證就會有一定風險，如果三年期間開發(fā)商已經把房子抵押，資不抵債時，房子可能會被拍賣，使全款買房或分期買房化為泡影。“開發(fā)商這樣做也是迎合投資者的需要，規(guī)避政策，盡快回籠資金。”趙秀池說。

  京潤律師事務所律師張志同接受采訪時表示，對于購房者而言，主要問題在于合同的不確定性，因為附帶條件是三年以后如果具備購房資格才可以買，如果沒有資格就沒法做網簽。

  “開發(fā)商說中途可以免費更名一次，關鍵是如果購房者沒有找到合適的買家，更名也成了一句空話，尤其涉及到將來房價上漲過程中，如果開發(fā)商不想賣了，購房者也沒購房資格，草簽的合同是不受法律保護的。”張志同說，而房子和錢都被開發(fā)商握在手里，實在不行就是退錢而已，且往往開發(fā)商提供的草簽合同條件都非常嚴苛，對購房者很不利，雙方違約責任差距很大。

        來源：中國經營報