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行業(yè)觀察

10年180萬的租賃案例只是企業(yè)的一次探索，其成功與否暫且不論，它至少傳遞了一個信息——長租公寓會是未來住房租賃領(lǐng)域重要一環(huán)。

上月中旬萬科公布了其全自持項目的預(yù)租方案，其中90平米的精裝修小三居月租金預(yù)計達(dá)1.5萬-1.8萬元，并要求租客一次付清10年房租至少180萬元；而另一種180平米的別墅類疊拼產(chǎn)品更是達(dá)到3萬元/月-4萬元/月的租金價格。高昂的租金引來熱議，被多數(shù)人“唱衰”。

日前，萬科在爭議中正式啟動了其高價租賃房項目——“翡翠書院”。與許多人之前的不看好相反，數(shù)據(jù)顯示，市場對該項目給出了相當(dāng)積極的信號。其首推的兩幢樓共計48套已實現(xiàn)意向滿租，后續(xù)又加推一幢，總計72套房源。截至5月13日，最終達(dá)成首次試水超過80%的綜合出租率。

盡管業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，租金如此高，且要求一次性支付，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了大部分租客的承受能力，而有這個支付能力的，一般就直接選擇買房了。但是高達(dá)80%的綜合出租率又表明，有相當(dāng)一部分人有這個能力并且依然選擇了租賃而非直接購房。

事實顯示，實際簽約用戶主要集中在金融投資行業(yè)、科技行業(yè)和海淀區(qū)高精尖行業(yè)人群。這部分人相對而言比較注重生活品質(zhì)、對區(qū)域比較敏感并且傾向于從未來現(xiàn)金流的角度考慮資金配置。從結(jié)果來看，萬科的這個項目至少是抓住了這一部分人的需求。

但問題在于，如果萬科租賃房項目的目標(biāo)用戶只是這些“高精尖行業(yè)人群”，那就注定了該項目面向的只能是一個走高端化路線的小眾市場。然而政府鼓勵發(fā)展住房租賃市場的初衷是要解決廣大中低收入者的居住問題，從這個角度來看，萬科的做法不說與之相悖，至少也談不上是積極響應(yīng)。政府相關(guān)部門在下一步出臺規(guī)范住房租賃市場的政策時，可能就會考慮到這個問題，并且在土地出讓等方面設(shè)置一些其他條件。因此，萬科這種“十年租期一次付清”的住房租賃模式，也許會在業(yè)界造成一定的影響，但在未來將很難成為主流。

不管怎么說，10年180萬的租賃案例，畢竟只是企業(yè)對市場的一次探索，其成功與否暫且不論，它至少傳遞了這樣一個信息，那就是長租公寓會是未來住房租賃領(lǐng)域的重要一環(huán)。

從短期來看，一方面政府明確提出了“房子是用來住的而不是炒的”，并且出臺了各種政策限制房價，消費(fèi)者購買作為投資品的房子的熱情就會在一定程度上下降，同時房地產(chǎn)商從出售房產(chǎn)中所能獲得的產(chǎn)品溢價的空間也被大大壓縮；另一方面，很多地方政府，尤其是一二線城市，為了吸引人才而出臺的“租購?fù)瑱?quán)”，也需要盤活存量，那么鼓勵發(fā)展住房租賃市場也是應(yīng)有之義。

而從長期來看，我國租房市場將會非常龐大，租房需求在未來會進(jìn)一步凸顯，這也是各大房企紛紛布局該市場的重要原因之一。但在目前，長租公寓盈利難也是行業(yè)共識。畢竟長租公寓建設(shè)前期投入大，回收周期長，規(guī)模化又得持續(xù)擴(kuò)張，這就給房地產(chǎn)商很大的資金壓力?；蛟S，這也是“翡翠書院”租金高得讓一般人咋舌的原因之一，也難怪人們會認(rèn)為萬科這是“以租代售”。（中國財政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后 盤和林）