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   “買房真的是可怕，除了高價(jià)，還有一房難求”。

   “哪有那么多一房難求，我們這邊就空房子好多”。

   這是近期貓友們對于房地產(chǎn)市場兩種截然不同的態(tài)度。但是房地產(chǎn)市場依然很“熱”，卻是一個共識。

   當(dāng)然，供求關(guān)系一定程度上能夠反映市場的活躍程度，而在價(jià)格方面，影響是有的，更重要的決定性因素在于，人們手里是否有錢。

   而對于地產(chǎn)商而言，城市的房地產(chǎn)有沒有希望，也不在于城市的分級，在一般人眼里的三四五線城市的房地產(chǎn)沒希望，但是在他們眼里可能還更有戲。

   最近住建部就房地產(chǎn)調(diào)控問題，約談了一批城市的相關(guān)負(fù)責(zé)人，涵蓋了各個層級的城市，比如新一線城市成都、西安等，二線城市太原、昆明、大連等，還有三線城市徐州，這些城市都是近期房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市。

   01

   “給你錢，來買房”

   無論是購房者還是地產(chǎn)商，所在城市有戲沒戲，就是瞄準(zhǔn)了一件事——棚改。

   在被約談的城市太原，太原房管局發(fā)布的《太原市2017年棚戶區(qū)清潔能源改造項(xiàng)目及集中連片棚戶區(qū)拆除改造項(xiàng)目信息公示》顯示，太原5個區(qū)共有51個棚戶區(qū)的改造項(xiàng)目，目前累計(jì)拆遷（清空）25242戶、近158萬平米。

   棚改意味著拆遷，各種關(guān)于拆遷戶的傳說也是在江湖上流傳，但是以前的拆遷流行分房，現(xiàn)在的拆遷流行分錢，如果要是用專業(yè)術(shù)語講，叫做棚改貨幣化安置。

   這是為了配合“去庫存”的目標(biāo)，2015年的國字37號文就提出了“積極推進(jìn)棚改貨幣化安置”，拆遷戶由有房無錢變成了有錢無房，把拆遷戶合并到了商品房的體系當(dāng)眾來了。當(dāng)年是為了創(chuàng)造需求，而現(xiàn)在，這恰恰是房價(jià)上漲的一個重要推手。

   比如杭州，樓市成交大熱，價(jià)格也是居高不下，然后現(xiàn)在新房也開始搖號了。

   2017年是杭州的拆遷大年，多區(qū)域的拆遷進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)，余杭區(qū)2017年全年拆遷總戶數(shù)達(dá)到了1997戶，拆遷面積達(dá)100.06萬平米，而2018年計(jì)劃完成的拆遷量是2017年的1.9倍，且明確貨幣化安置的比例不低于50%，預(yù)計(jì)將有1883戶持幣入市的拆遷戶，尤其是良渚、五常、喬司等區(qū)域2018年的拆遷量較大。

   而蕭山公布三年拆遷計(jì)劃，涉及60個城中村，2017年已改造面積占比38%，2018年預(yù)計(jì)拆遷戶數(shù)環(huán)比下降19%，集中在城廂街道(蕭山市區(qū))、蜀山街道(南部臥城)、所前、寧圍(錢江世紀(jì)城、新街、橋南)、聞堰等區(qū)域。

   除此之外，2016年-2020年，杭州主城區(qū)均有城中村改造計(jì)劃。

   拆了房子的居民得有地住，在拆遷分房的時(shí)候，只要等房子建成或者異地安置就好，但是現(xiàn)在直接給錢，而現(xiàn)在的房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也有大比例的提升，拿著現(xiàn)金的拆遷戶們首先得考慮自己的剛需自住，而在自己的能力范圍內(nèi)加杠桿投資也不在話下，那么可能意味著在房源有限的情況下，競爭就很激烈了，熱門樓盤全款支付也不是事，“搶購”出現(xiàn)，那么一房難求就很容易理解了。

   直接給房和給錢買房，差別還是巨大的。

   02

   除了二線城市，三四線城市也在暴漲

   當(dāng)我們還把視線放在一二線城市的時(shí)候，一些三四線城市已經(jīng)在不知不覺中“崛起”了，如果僅僅說火熱，可能不足以概括其程度，而說暴漲一點(diǎn)都不為過。

   像徐州這樣的城市，和其他城市一樣，棚改以及棚改的貨幣化安置的因素，不容忽視。2018年，徐州市要實(shí)施2127萬平方米的棚戶區(qū)改造計(jì)劃，而目前公布出來的5個棚改項(xiàng)目，涉及27372戶，而且全部是住宅。

   而徐州市城建局在《探索棚改市場化安置的“徐州模式”》的文章中指出，2015年徐州市區(qū)啟動的13個棚改項(xiàng)目，平均貨幣化安置率已經(jīng)達(dá)到70%以上，有的項(xiàng)目甚至超過了95%，要知道，彼時(shí)全國的平均貨幣化安置比例僅為30%。

   棚改帶來的需求增加對市場的供求關(guān)系產(chǎn)生很大影響，“不差錢”的棚改大戶甚至逆轉(zhuǎn)了供求，然后聯(lián)動起來，越買越漲，越漲越買。

   當(dāng)然除了棚改的因素外，三四線城市的爆發(fā)還有其特有的因素的：

   ① 一二線城市土地市場相對降溫的同時(shí)，三四線的招拍掛也開始活躍升溫，地價(jià)上漲倒逼房價(jià)。

   ②?一二線城市的調(diào)控政策越來越嚴(yán)，各種限制之后，需求外溢。新一輪的“資產(chǎn)荒”演變成了“房荒”，一二線城市周邊的城市開始受到追捧，從而演變成了各地的房子都成為搶手貨。

   ③?城市有自身的發(fā)展需求，擴(kuò)大城市規(guī)模也好，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的拓展也好，各種規(guī)劃政策，城市想要“舊貌換新顏”，使得各類改善型和投資性的需求就更加旺盛。

   雖然對于剛需群體有一點(diǎn)殘酷，但是世界上棚改釋放了一大波的房地產(chǎn)投資紅利。

   03

   “三年計(jì)劃” 棚改紅利

   這波紅利始于2015年。

   2015年，中央下發(fā)了關(guān)于做好棚戶區(qū)改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見，提出制定棚戶區(qū)改造的三年計(jì)劃，第一個三年計(jì)劃就是2015年-2017年。

   2015-2017年，改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房1800萬套，其中2015年棚戶區(qū)改造開工601萬套，2016年棚戶區(qū)改造開工606萬套，2017年棚戶區(qū)改造計(jì)劃目標(biāo)600萬套，而到2017年10月份，三年計(jì)劃就提前完成。

   而事實(shí)上，去庫存的效果還是很明顯的。

   數(shù)據(jù)顯示，2015年棚改貨幣化安置進(jìn)入高速增長期，棚改開工量以及安置比例均快速提升，實(shí)現(xiàn)去庫存1.5億平方米，占當(dāng)年商品住宅銷售面積的比重達(dá)13.6%。2016年，安置比例進(jìn)一步提升至48.5%，實(shí)現(xiàn)去庫存2.5億平方米，占比多達(dá)18.2%。

   2017年的數(shù)據(jù)雖然還未出來，但是2017年棚改600萬套，即使按照50%安置比例中性假設(shè)，可以實(shí)現(xiàn)去庫存2.55億平方米，2017年全年住宅銷售將沖12億平方米，占比多達(dá)21%。

   而在2017年中旬的時(shí)候，三年計(jì)劃還未收尾的時(shí)候，就提出2018年-2020年的“棚改攻堅(jiān)計(jì)劃”，再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。

   住建部要求各地，要重點(diǎn)謀劃好2018年棚改工作，盡早落實(shí)項(xiàng)目、資金等，確保明年棚戶區(qū)改造早安排、早開工、早見效。

   那么其實(shí)也就意味著，今年開始到2020年，這一波的棚改行情還是能夠持續(xù)的。

   現(xiàn)在，各個省份和各個城市都開始調(diào)研和規(guī)劃各自的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃了，還有一些城市早早地就在網(wǎng)站公布了，貓友們不妨查看一下自己所在城市的棚改進(jìn)度，做到心里有數(shù)。

   但是，顯然高層已經(jīng)注意到了這個問題了，住建部約談12個城市，需要各個城市給出一個合理的解釋。而這些城市范圍雖然覆蓋較多，但是覆蓋還不夠完全。

   住建部的態(tài)度是明確的，是“堅(jiān)決調(diào)控”，而被約談和問責(zé)的城市恐怕也不能坐視不理，未來這些熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策可能還是要加碼。

   (大貓財(cái)經(jīng))