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　　5月9日，券商拋售地產(chǎn)債的傳言引起市場(chǎng)關(guān)注。

　   　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者就此采訪多方機(jī)構(gòu)人士，原因均指向監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng)，但具體內(nèi)容說(shuō)法不一，唯一的公開(kāi)信息為，住建部負(fù)責(zé)人9日就房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題約談了成都和太原兩地市政府。

　　   “個(gè)人感覺(jué)是有點(diǎn)過(guò)度反應(yīng)了。不過(guò)交易性機(jī)構(gòu)的想法和做法，與持有型不一樣。”某銀行金融市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱(chēng)，“交易型機(jī)構(gòu)看的是預(yù)期，盯的是估值壓力，而持有型機(jī)構(gòu)主要關(guān)注違約的可能。”

　   　就地產(chǎn)債而言，市場(chǎng)“驚弓之鳥(niǎo)”心態(tài)有之，看好繼續(xù)投資亦有之，但“看資質(zhì)”為共識(shí)。

　   　據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，5月9日單日地產(chǎn)債成交量為72.79億元，5月10日成交量繼續(xù)攀升至84.54億元。而5月以來(lái)的日均成交量?jī)H為35億元。海通證券（600837，股吧）固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)此前就指出，2015-2016年地產(chǎn)公司債井噴后，將在今明年集中進(jìn)入回售期，應(yīng)警惕回售帶來(lái)的企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　   　“涉及房地產(chǎn)一概不投”

　   　就9日市場(chǎng)傳之色變的房地產(chǎn)“負(fù)面政策”，目前來(lái)看更多反映的是市場(chǎng)情緒。

　   　包括銀行和券商在內(nèi)的多名受訪機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，一方面，監(jiān)管不可能對(duì)房地產(chǎn)融資“一刀切”，目前房地產(chǎn)公司發(fā)債仍正常，針對(duì)存量不可能推出減持的指令，以避免誘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，預(yù)計(jì)針對(duì)房地產(chǎn)政策更多為“修修補(bǔ)補(bǔ)”。但各地方的房地產(chǎn)土地和限購(gòu)、限貸政策仍值得關(guān)注，這關(guān)乎房地產(chǎn)開(kāi)放商的現(xiàn)金回流。

　   　今年以來(lái)，房地產(chǎn)領(lǐng)域“降杠桿”執(zhí)行力度遠(yuǎn)甚于過(guò)往。年初便有信托人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，信托出于合規(guī)要求主動(dòng)放棄房地產(chǎn)項(xiàng)目，而能做的項(xiàng)目融資成本也普遍迅猛上升。

　   　5月10日，亦有股份行對(duì)公業(yè)務(wù)人士反饋，該行當(dāng)前房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)“只緊不松，涉及地產(chǎn)的一概不投”，其中包括各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相關(guān)的公募債和私募債。

　   　“我們行自己承銷(xiāo)的債，沒(méi)想到行內(nèi)也基本不認(rèn)購(gòu)。接觸的很多大券商和基金也避而遠(yuǎn)之，小銀行還投一些。”上述股份行人士表示。

　   　另有股份行資管部固收人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，對(duì)地產(chǎn)債也好，地產(chǎn)類(lèi)ABS也好，主要還是關(guān)注經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)健的公司，不強(qiáng)求排名。在當(dāng)前的政策環(huán)境下，激進(jìn)擴(kuò)張型的地產(chǎn)商無(wú)疑比較難受，無(wú)論是前端融資還是后端銷(xiāo)售受到的影響都比較大。

　   　在上述銀行金融市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人看來(lái)，前二十強(qiáng)或前三十強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商債券問(wèn)題不大。

　   　某華南股份行資管部人士表示，此前因?yàn)槔碡?cái)資金還有增量，大部分銀行理財(cái)對(duì)債券以持有到期為主，但現(xiàn)階段受增量下降影響，也會(huì)考慮進(jìn)行交易。

　   　地產(chǎn)債有人賣(mài)、有人接

　   　整體而言，銀行對(duì)地產(chǎn)債普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度。房地產(chǎn)企業(yè)再融資受限和現(xiàn)金流承壓是主要顧慮。而這樣的擔(dān)憂恐怕才剛剛開(kāi)始。

　   　海通證券固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)今年2月的一份研報(bào)就指出，存續(xù)地產(chǎn)債中，2018年需要償付的規(guī)模為1613億，是2017年的2.3倍，2019年-2021年需要償付的規(guī)模分別為2807億、3998億和4037億；此外，存續(xù)地產(chǎn)債在2018年進(jìn)入回售期的超過(guò)3800億，2019年也有接近3700億，規(guī)模之大史無(wú)前例。

　   　“這是因?yàn)榈禺a(chǎn)公司債往往采取3+2、2+1年等期限結(jié)構(gòu)，2015-2016年地產(chǎn)公司債井噴后，會(huì)在2018-2019年集中進(jìn)入回售期。當(dāng)前債市收益率水平已遠(yuǎn)高于2015-2016年，投資者選擇不回售的機(jī)會(huì)成本增加、對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂也有升溫，回售的比例有可能大幅提高，應(yīng)警惕回售帶來(lái)的企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)債到期壓力巨大，如果再融資仍舊受限，將會(huì)推升信用風(fēng)險(xiǎn)。”上述報(bào)告顯示。

　   　截至目前，地產(chǎn)債還沒(méi)有違約案例。不過(guò)潛在風(fēng)險(xiǎn)有之。

　   　以開(kāi)發(fā)商中弘股份（000979，股吧）（000979）為例，今年以來(lái)資金鏈持續(xù)緊張。5月9日公告顯示，截至2018年4月30日，該公司逾期借款本金27.5億元，逾期借款利息2.5億元，沒(méi)有新的資金投入至此前的募投項(xiàng)目，同時(shí)部分募投項(xiàng)目由于受到政策影響，導(dǎo)致四個(gè)募投項(xiàng)目目前都處于暫停狀態(tài)，預(yù)計(jì)復(fù)工時(shí)間待定，項(xiàng)目當(dāng)期預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)。

　   　就地產(chǎn)債這一類(lèi)資產(chǎn)而言，市場(chǎng)也有相對(duì)樂(lè)觀態(tài)度。

　   　“地產(chǎn)債目前整體還是比較安全的。”某券商固收部負(fù)責(zé)人如是判斷。在其看來(lái)，地產(chǎn)債若久期不太長(zhǎng)，控制好信用風(fēng)險(xiǎn)，收益率還是相當(dāng)可觀。

　   　“目前其實(shí)更需要避諱的是一些經(jīng)營(yíng)狀況一般的民企產(chǎn)業(yè)債。相比這種標(biāo)的，地產(chǎn)主體還不錯(cuò)。”上述券商人士同時(shí)表示，“從9日和10日的市場(chǎng)交易量就不難看出，即使市場(chǎng)有人賣(mài)地產(chǎn)債，也會(huì)有人來(lái)接。”

　   　有公募基金專(zhuān)戶(hù)人士也表示，針對(duì)地產(chǎn)債主要還是要看發(fā)行人資質(zhì)。倉(cāng)位的調(diào)整完全取決于其持有地產(chǎn)債的具體情況。“如果持有的都是萬(wàn)科這類(lèi)的地產(chǎn)債，就沒(méi)必要壓降。”

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