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    來源：劉曉博公眾號

    5月14日傍晚，又一個跟樓市相關(guān)的大事發(fā)生了，不過直到我寫這篇文章為止，還沒有人注意到它的重要性。

    這就是：“國務(wù)院辦公廳關(guān)于開展涉及產(chǎn)權(quán)保護的規(guī)章、規(guī)范性文件清理工作的通知”（國辦發(fā)〔2018〕29號）正式通過“中國政府網(wǎng)”等渠道，全文發(fā)布了。

    從文件的標題，就可以判斷出來：這是一份保護產(chǎn)權(quán)的中央級文件。

    文件一開頭就說：

    依法平等保護各類產(chǎn)權(quán)，對增強市場主體創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新活力和投資意愿、推動經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)就開展涉及產(chǎn)權(quán)保護的規(guī)章、規(guī)范性文件清理工作有關(guān)事項通知如下。

    此次清理的范圍是：上至國務(wù)院，下至省、市、縣政府發(fā)布的規(guī)章、規(guī)范性文件。

    清理的重點是：

    有違平等保護各種所有制經(jīng)濟主體財產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)等各類產(chǎn)權(quán)的規(guī)定；

不當限制企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、企業(yè)和居民不動產(chǎn)交易等民事主體財產(chǎn)權(quán)利行使的規(guī)定；

在市場準入、生產(chǎn)要素使用、財稅金融投資價格等政策方面區(qū)別性、歧視性對待不同所有制經(jīng)濟主體的規(guī)定。

    文件還規(guī)定：要在2018年12月底之前，把“清理結(jié)果”上報到國務(wù)院。

    值得注意的是，文件特意提到了“不當限制居民不動產(chǎn)交易”，并把它列入了清理的重點。

    那么問題來了：什么是“不當限制居民不動產(chǎn)交易”？我想一定有很多個案存在，但最普遍的是這一輪樓市調(diào)控中出現(xiàn)的“限售令”。

    廈門是第一個限售的城市，2017年3月廈門出臺新規(guī)，要求新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。由此“限售令”正式誕生，隨后至少有40多個城市跟隨，限售的期限從2年到10年不等。其中3年和5年，是最常見的限售期限。

中國樓市“不完全”限售地圖

    就在國務(wù)院公布上述文件的當天（5月14日），房價飛漲的丹東市出臺了限售令，宣布對新房實施為期2年的限售。這在東北的三四線城市里，是非常罕見的。

    那么問題來了：政府到底有沒有權(quán)力，對個人擁有的普通商品房實施“交易限制”？

    我的看法是：正常情況下是沒有這個權(quán)力的，但在房價飛漲、影響到社會穩(wěn)定的時候，政府可以臨時性、緊急性地這樣做。

    住房跟糧食、副食品一樣，具有商品屬性，也具有民生屬性。所以，正常情況下，應(yīng)該是市場調(diào)節(jié)；特殊情況下，政府可以干預(yù)。

    但是，應(yīng)該嚴格區(qū)分“正常情況”和“特殊情況”。從長遠看，樓市的限售令應(yīng)該取消。更何況，限售令想要的效果，是其他調(diào)控手段可以達到的。

    《中華人民共和國物權(quán)法》有這樣明確的規(guī)定：

    第三十九條　所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

 

    第六十四條　私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)。

    什么是所有權(quán)？所有權(quán)包括“占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。所謂“處分”，主要方式之一就是“出售”。由此可見，對于私人擁有的房屋“出售權(quán)”，“物權(quán)法”持明確的保護態(tài)度。

    在任何一個國家的法律體系里，“物權(quán)法”都是非常重要的根本大法，是“民法典”的重要組成部分，其重要性僅次于“憲法”。中國要建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟，要搞改革開放、取信于國際社會，政府就必須帶頭遵守“物權(quán)法”。

    對于“物權(quán)法”的權(quán)威，國家一直非常重視。比如此前在一些城市出現(xiàn)了早期商品房土地使用權(quán)到期的情況（比如深圳、溫州），有些地方政府試圖收取“土地續(xù)期”的費用，后來被國家制止。

    原因很簡單，在“物權(quán)法”149條明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。根據(jù)這個規(guī)定，不僅續(xù)期是免費的，還是自動的，老百姓根本不用去申請。

    對于“土地續(xù)期”的最終法律解釋尚未出臺，但目前實際操作中，國家還是基本實現(xiàn)了“自動續(xù)期”。

    老百姓對自己的“不動產(chǎn)”擁有完整的“處置權(quán)”，這是“物權(quán)法”賦予的，而“物權(quán)法”是全國人大審議通過的正式法律。各地“限售令”則都是地方政府的政令，其權(quán)威性遠遠無法與“物權(quán)法”相比。

    結(jié)論：

    “限售令”只能是臨時性的管制措施，它限制了居民不動產(chǎn)的交易，讓居民對于不動產(chǎn)的“所有權(quán)”變得不完整。因此，這種管制方式應(yīng)該盡快調(diào)整。

    

    事實上，政府有很多種調(diào)控樓市的方法。比如對于頻繁交易的炒樓者，可以征收重稅。其方式是：持有不動產(chǎn)年限越短，在交易的時候稅率越高。

 

    2018年是中國改革開放40周年，也是新一輪改革開放的“元年”。在這樣的年份里，放棄“限售令”、出臺更合法、合規(guī)、符合慣例的調(diào)控方式，正當其時！