任何一個項目樓盤的戶型面積都不可能完全一致，而戶型面積的最終確定，受多方面因素影響，包括項目容積率、樓盤檔次、競品樓盤、市場成交數(shù)據(jù)、目標客戶需求、房企銷售目標，甚至公攤面積。
上周，有人提問：高層住宅的常見層數(shù)11層、18層、26層、33層是如何確定的？
順著這個思路，探討下另一個問題：
同為3房戶型，為何有的是53㎡三房，如龍湖好城時光；有的是97㎡三房，如南部灣萬科城；還有的三房面積能達到120㎡，甚至更多？
其實，任何一個項目樓盤的戶型面積都不可能完全一致，而戶型面積的最終確定，受多方面因素影響，包括項目容積率、樓盤檔次、競品樓盤、市場成交數(shù)據(jù)、目標客戶需求、房企銷售目標，甚至公攤面積，等等。
下面，為大家深扒一下這個問題。
三房戶型的各面積段分類
首先，小編要對各面積檔的三房戶型進行分類，分類原則來源于實際使用需求。
1.多層建筑80㎡以下三房，通常都要通過局部改造（例如封閉陽臺）才能勉強達到2個居住空間加一個工作空間（書房）的使用功能，同時公共空間（客廳、走道）會很大程度的壓縮——這種三房有時候被稱為兩房半，往往要通過贈送面積或者改造才能達到基本使用功能。
2.80-90㎡的三房戶型，能勉強提供兩個居住空間加一個工作空間（房間尺寸較?。?，客廳通常兼做餐廳使用，衛(wèi)生間有可能無開窗——這類為緊湊型三房。
3.90-100平米的三房戶型，比較常見的三居室，三個居室空間尺寸適中，書房可以兼作為臥室使用，還可以做到雙陽臺，衛(wèi)生間能獨立采光通風，餐廳也有可能相對獨立——這類為經(jīng)濟型三房。
4.100-110平米的三房戶型，其居住舒適度和完善的功能是這類戶型設計的首要考慮。首先是房間尺度，這類三房戶型必須保證各房間床旁設計有足夠的衣柜的尺寸，餐廳、客廳獨立并有較好的尺度，第二，像105㎡以上的戶型還應該出現(xiàn)雙衛(wèi)設計（兩個衛(wèi)生間）——這類為舒適型三房。
5.110-120平米，雙衛(wèi)設計（獨立開窗），各房間有舒適尺度，并充分考慮生活便利性——115平米以上戶型，儲藏空間，主臥進入式衣櫥都會成為常規(guī)配置——這類即平時所說的大三房戶型（高檔三房）
6.120平米以上的三房戶型已經(jīng)算豪華了，前面講的都有，只是尺寸更宜居，還有可能出現(xiàn)入戶花園等奢侈型配置。
以上這些都是指多層建筑的三房面積檔。如果是高層建筑，全部在此基礎上加5平米左右的公攤。
5個決定戶型面積段選擇的關鍵因素
在了解了這幾個三房面積段的分類后，我們再來分析，究竟有哪些因素決定了項目樓盤的三房面積段選擇？
1.項目定位和目標客戶需求
項目定位和目標客戶需求應該是戶型面積段的最重要決定因素。因為項目的檔次定位不同，決定了其目標客戶的不同，而不同檔次客戶群的生活習慣、居住觀念，導致其對戶型面積的要求存在巨大差異。
比如80㎡以下和80-90㎡的緊湊型三房，通常對應的是剛需樓盤，尤其體現(xiàn)在房價較高的一線城市。
因為這個面積段的三房戶型一般都針對年輕兩代居，主攻30歲以下年輕家庭，是主臥室+兒童臥室+書房的結構。另外，它也是租賃市場很受單身或者年輕無孩家庭熱捧的三房面積段，因此也是投資型住宅的主力。
90-100㎡、100-110㎡這兩個面積段的三房戶型，則主要針對有一定經(jīng)濟實力的兩代居或有實際需要的三代居（老人幫著帶小孩）。當作為三代居使用時書房功能可以取消，作為老人臥室使用。因為家庭人口的增加，對房間功能的需求也相應增加了，所以獨立的餐廳，衣櫥空間等都成為必須考慮的。
110-120㎡的三房戶型所針對的客戶群又反過來了，一般是兩代居。這類住宅的目標客戶往往經(jīng)濟實力好很多，出于生活品質的考慮，各個房間的功能會明確很多，兩個臥室，一個書房都應該盡力做到舒適，即使是偶有作為三代居使用，也不會持久，必然會換四房以上。
這種客戶的年齡一般在35-45歲之間，有一定經(jīng)濟實力，且孩子開始有自己的空間要求。
多層120㎡以上，高層125㎡以上的三房戶型，對應的當然就是高端盤了。因為這個面積段往往都是講究居住品質的人士首選，而且通常沒有三代居的考慮，因為在130㎡以上已經(jīng)可以開始選擇四室戶型了。
2.競品戶型和成交暢銷戶型
在項目戶型面積段確定的過程中，競品戶型和二手市場成交戶型對項目戶型面積的最終確定，也起到重要作用。
首先，潛在競爭項目的戶型面積和配比，能幫助項目樓盤弄清整個市場的主力戶型和面積是多少、競爭集中在哪個區(qū)間、還有哪些市場空白點。通過對片區(qū)潛在競爭項目的戶型區(qū)間和比例的系統(tǒng)分析，項目樓盤可以進一步得出意向基本面積區(qū)間和戶型比例。
比如經(jīng)過分析，發(fā)現(xiàn)潛在競爭項目的三房面積在80-100㎡這兩個區(qū)間，因此，可以初步得出本項目三房戶型的面積區(qū)間應該在這個面積區(qū)間。
第二，項目片區(qū)的三級市場（二手房市場）成交戶型和需求戶型，也將影響項目中三房戶型面積的確定。
舉個例子，通過對某二級城市某片區(qū)的三級市場暢銷戶型進行統(tǒng)計，我們發(fā)現(xiàn)三房暢銷面積段的下限高于80㎡，那么，原定為80-100㎡的面積區(qū)間，就將要因此調高10㎡，變成90-100㎡。
3.性價比
對戶型面積的最終確定，也與性價比有關。
剛剛我們說，不同面積段的三房戶型，將會對應不同檔次的樓盤和相應的目標客戶。但90-100㎡這個區(qū)間內，可以選的面積有很多，比如92㎡、93㎡、94㎡、98㎡等等，那么，同為剛需盤，我的三房面積究竟應該定多大呢？
事實上，從銷售角度講，戶型面積大小最終決定的還是總價。同一個片區(qū)，假設我的樓盤定價與競品盤一樣，都是10600元/㎡，但我定的三房面積是92㎡，競品盤的三房戶型面積是95㎡，我的三房去化就絕對要好于競品盤。
為什么？我們來算一下總價：在競品盤買一套三房，需要花去10600元/㎡*95㎡=100.7萬元，而在我這里購買一套三房，則要花費10600元/㎡*92㎡=97.52萬元
一個總價在100萬以上，一個總價則在100萬以上。別小看這點差別，但往往會決定一個家庭最后的購買決策。
因此，項目在確定自己的戶型面積時，也會結合總價進行考慮，這也決定了為什么在同一片區(qū)，都是三房戶型，有的是95㎡三房，有的卻是92㎡三房。
4.公攤面積
同一個戶型卻面積不一，還有可能與公攤面積有關。
我們先來溫習一個公式：建筑面積=套內面積+公攤面積，而我們購買的是建筑面積，這就意味著：假如兩個樓盤的三房戶型，其套內面積都是一樣的，但假如A盤公攤面積＞B盤，這個A盤的三房面積就會偏大。
而層數(shù)不同、交通核（電梯間和樓梯）的擺放方式不同、設備管井的大小不同、大堂的面積不一，都可能對公攤面積產(chǎn)生影響。
光就層數(shù)來說，一般樓層越高，公攤系數(shù)越大，公攤面積自然也高。如此一來，即便是套內面積和競品樓盤一樣，但由于公攤面積大，其戶型的建筑面積自然也大，也就可能出現(xiàn)先頭我們提到的，有的三房是97㎡，有的三房卻是92㎡。
5.國家政策
最后一個影響戶型面積的因素，是國家政策。因為根據(jù)國家的相關稅收規(guī)定，90㎡以下、90-140（或144）㎡，以及140（或144）㎡以上這三個面積段，房子所要繳納的契稅標準是不一樣的。這對于三房面積的最終確定，這也很重要。
當然，除了以上幾個因素以外，項目所處區(qū)域城市不同，情況也會發(fā)生變化。比如上面的分類舉例，更多是參考一二線城市的三房面積數(shù)據(jù)，而到了三四線城市，可能會出現(xiàn)135㎡的三房戶型比比皆是。
（轉自鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)，來源：房產(chǎn)營銷兵法）
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