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  房地產(chǎn)市場，可以說是中國最讓人揪心的市場，一方面，衣食住行，居住是我們每個人每天最重要的一個需求，中國人安土重遷，有沒有一個穩(wěn)定的居所直接影響到我們?nèi)粘５纳?，另一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所牽涉的行業(yè)眾多，上下游產(chǎn)業(yè)鏈上百個，一旦有什么變化，牽一發(fā)而動全一身，5月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了全國70個重要城市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)一出又引發(fā)了大家的廣泛關(guān)注，我們就來聊聊從70城的數(shù)據(jù)當(dāng)中能夠看到哪些房地產(chǎn)市場的狀況，中國房地產(chǎn)市場又會向何處去呢？

  一、70城數(shù)據(jù)揭示的房地產(chǎn)市狀況

  國家統(tǒng)計局5月16日發(fā)布的4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，一線城市商品住宅銷售價格同比降幅擴大，二三線城市同比漲幅有所回落。

  根據(jù)國家統(tǒng)計局的具體數(shù)據(jù)，我們能夠看到一些比較明顯的指標(biāo)：

  1、4月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比降幅比上月分別擴大0.4和0.6個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅與上月相同，二手住宅銷售價格同比漲幅比上月回落0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅均比上月回落0.3個百分點。（解析：我們可以看到，房地產(chǎn)的價格無論是幾線城市都有不同程度的漲幅下跌，這和國家的整體調(diào)控趨勢是非常吻合的，畢竟房子是用來住的，不是用來炒的，房地產(chǎn)市場進入了一個平穩(wěn)發(fā)展周期已經(jīng)成為板上釘釘?shù)氖聦嵙?。?/p>

  2、環(huán)比看，4月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別為持平和下降0.1%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅比上月擴大0.1個百分點，二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅分別比上月擴大0.2和0.1個百分點。（解析：從環(huán)比數(shù)據(jù)我們可以看出，相比于同比數(shù)據(jù)的下降，環(huán)比數(shù)據(jù)往往更能夠反映問題，一線城市的環(huán)比持平和下降，表明在國家大力調(diào)控的情況下，一線城市的房價控制較好，但是由于一線城市的房價增長空間有限，在某種程度上出現(xiàn)了需求外溢的現(xiàn)象，很多一線城市的需求，隨著城市梯度不斷向下一級甚至更低一級城市轉(zhuǎn)移，從而導(dǎo)致了二三線城市售價的環(huán)比上漲，最為顯著的例子就是最近的成都房價上漲事件。）

  3、70個大中城市中，15個熱點城市新建商品住宅銷售價格繼續(xù)保持穩(wěn)定。從環(huán)比看，7個城市新建商品住宅銷售價格下降，降幅在0.1至0.2個百分點之間;其余城市微漲，漲幅在0.1至0.5個百分點之間。從同比看，10個城市新建商品住宅銷售價格下降，降幅在0.2至2.2個百分點之間;其余城市略有上漲，漲幅在0.4至1.1個百分點之間。（解析：相比于全部的70個城市，15大熱點城市的數(shù)據(jù)往往更具比較意義，我們從具體的城市數(shù)據(jù)中可以看到，北京、上海、廣州、深圳、杭州等熱點城市的房價調(diào)控較為顯著，而天津、廈門、濟南、成都等原先房價上漲并不那么明顯的城市出現(xiàn)了一定的漲幅，可見房地產(chǎn)需求外溢效應(yīng)還是非常顯著。）

  我們再來分析一下具體的城市，在漲幅排名里面，丹東、?？?、三亞成為了漲幅的前三名，他們的特點是具有明顯的政策導(dǎo)向特征，無論是丹東的開放，還是海南的新的一輪政策利好都讓其成為了房地產(chǎn)市場漲幅的關(guān)鍵，而四至十名多的西安、太原、哈爾濱、貴陽、金華、煙臺、平頂山等地又是之前并不被關(guān)注的二三線城市，這和我們前面分析的外溢效應(yīng)非常契合。再看后十名排名，上海、廣州、武漢、南京、合肥等都是房地產(chǎn)調(diào)控力度較大的城市。

  所以，綜合這些數(shù)據(jù)，我們可以分析出來，房地產(chǎn)市場的隱形需求移動正在進行過程中，房地產(chǎn)市場的調(diào)控難度和壓力其實并沒有減小。

  二、全年120次調(diào)控揭示房價向何處去呢？

  根據(jù)《北京晨報》的報道，最近國家對于房地產(chǎn)的調(diào)控呈現(xiàn)出逐漸收緊的趨勢，貴陽、丹東、成都都再發(fā)調(diào)控新政，住建部約談的12個城市中已經(jīng)有一般再度收緊調(diào)控新政。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2018年5月16日，中國各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)多達(dá)120次，如此密集的調(diào)控可以說是自2016年930新政以來的一個新的高潮，為什么房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了這么大的變化呢？

  其實，主要原因在于，房地產(chǎn)市場自930新政以來，已經(jīng)經(jīng)歷了接近兩年的調(diào)整，但是實際上房地產(chǎn)調(diào)控在短期內(nèi)只是讓某些需求出現(xiàn)了觀望情緒，實際的需求并沒有明顯的消失，所以在經(jīng)過了兩年的需求壓抑之后，各地房價開始出現(xiàn)了反彈，這其實就是需求開始回溫的一個現(xiàn)象，所以國家適時約談重點城市，希望進一步抑制房地產(chǎn)市場的回溫現(xiàn)象，確保“房住不炒”理念的貫徹落實。

  但是，也要明白中國房地產(chǎn)市場為何屢屢調(diào)控還是會出現(xiàn)上漲，究其根源有以下幾個方面：

  一是房地產(chǎn)的實際需求還是存在的。隨著中國城鎮(zhèn)化水平的提高，居民收入水平的上升，中國家庭的實際購房需求還是存在的，在經(jīng)歷了一段時間的觀望期之后，其實大多數(shù)人也都逐漸明白，房地產(chǎn)市場的確不會出現(xiàn)大規(guī)模上漲了，但是也不會出現(xiàn)大規(guī)模下跌，真的有購房需求的人也的確可以開始進行買房，從而滿足自己的居住需求。

  二是中國人缺乏資產(chǎn)保值增值渠道的問題依然存在。之所以房地產(chǎn)市場會在中國異常繁榮，其實根源還是在于，在中國投資渠道比較匱乏，除了房地產(chǎn)之外，其他的投資渠道不暢，資本市場風(fēng)險過高，最終導(dǎo)致的結(jié)果是大量的居民資金無處可去，反映在樓市里面就是很多購房者會去尋找“價格較低、政策較為寬松、卻有概念支撐”的地方作為自己的投資標(biāo)的，比如說丹東就非常具備這種特征，還有東北的哈爾濱也有這樣的可能性。

  所以，房價在調(diào)控中還出現(xiàn)一定程度的上漲，就是這樣的原因。

  那么，未來中國房地產(chǎn)市場會向何處去呢？

  一是進一步調(diào)控收緊將會是大概率事件。從政策層面來看，國家會堅決貫徹落實房住不炒的理念，所以之前有可能被鉆漏洞的例如假離婚、社保繳納、父母親屬投靠以獲得購房資格的情況將會被進一步杜絕，各地房地產(chǎn)調(diào)控進一步升級，因城施策將會成為最有可能出現(xiàn)的大概率事件。

  二是房地產(chǎn)調(diào)控將會向三四線城市延伸。之前，房地產(chǎn)調(diào)控很多都出現(xiàn)在一二線城市，而房地產(chǎn)庫存不足的三四線城市都有可能成為炒房的對象，所以房地產(chǎn)調(diào)控的向下延伸已經(jīng)成為一種趨勢，像之前調(diào)控較松的東北、西北、西南地區(qū)都有可能進一步加大調(diào)控力度。

  三是房地產(chǎn)金融將會出現(xiàn)分化，一方面，各大商業(yè)銀行都在收緊銀根，增加房地產(chǎn)信貸的利率水平，這個趨勢將有可能從北京向其他各個城市蔓延，另一方面，國家對于住房公積金的優(yōu)惠力度將會加大，住房公積金的使用將會更加便利，房地產(chǎn)金融分化的格局正在形成。

  整體上來看，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和回歸居住屬性的決心是非常堅決的，房住不炒的理念是房地產(chǎn)的底線絲毫不能動搖，各個城市的房地產(chǎn)市場進入平穩(wěn)發(fā)展周期趨勢已經(jīng)形成，房地產(chǎn)市場正在逐步走向成熟。

  (騰訊財經(jīng))