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  房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以說(shuō)是中國(guó)最讓人揪心的市場(chǎng)，一方面，衣食住行，居住是我們每個(gè)人每天最重要的一個(gè)需求，中國(guó)人安土重遷，有沒(méi)有一個(gè)穩(wěn)定的居所直接影響到我們?nèi)粘５纳?，另一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所牽涉的行業(yè)眾多，上下游產(chǎn)業(yè)鏈上百個(gè)，一旦有什么變化，牽一發(fā)而動(dòng)全一身，5月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了全國(guó)70個(gè)重要城市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)一出又引發(fā)了大家的廣泛關(guān)注，我們就來(lái)聊聊從70城的數(shù)據(jù)當(dāng)中能夠看到哪些房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)向何處去呢？

  一、70城數(shù)據(jù)揭示的房地產(chǎn)市狀況

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月16日發(fā)布的4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，一線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比降幅擴(kuò)大，二三線城市同比漲幅有所回落。

  根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的具體數(shù)據(jù)，我們能夠看到一些比較明顯的指標(biāo)：

  1、4月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比降幅比上月分別擴(kuò)大0.4和0.6個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅與上月相同，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅均比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。（解析：我們可以看到，房地產(chǎn)的價(jià)格無(wú)論是幾線城市都有不同程度的漲幅下跌，這和國(guó)家的整體調(diào)控趨勢(shì)是非常吻合的，畢竟房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展周期已經(jīng)成為板上釘釘?shù)氖聦?shí)了。）

  2、環(huán)比看，4月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別為持平和下降0.1%。二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅分別比上月擴(kuò)大0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。（解析：從環(huán)比數(shù)據(jù)我們可以看出，相比于同比數(shù)據(jù)的下降，環(huán)比數(shù)據(jù)往往更能夠反映問(wèn)題，一線城市的環(huán)比持平和下降，表明在國(guó)家大力調(diào)控的情況下，一線城市的房?jī)r(jià)控制較好，但是由于一線城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)空間有限，在某種程度上出現(xiàn)了需求外溢的現(xiàn)象，很多一線城市的需求，隨著城市梯度不斷向下一級(jí)甚至更低一級(jí)城市轉(zhuǎn)移，從而導(dǎo)致了二三線城市售價(jià)的環(huán)比上漲，最為顯著的例子就是最近的成都房?jī)r(jià)上漲事件。）

  3、70個(gè)大中城市中，15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格繼續(xù)保持穩(wěn)定。從環(huán)比看，7個(gè)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降，降幅在0.1至0.2個(gè)百分點(diǎn)之間;其余城市微漲，漲幅在0.1至0.5個(gè)百分點(diǎn)之間。從同比看，10個(gè)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降，降幅在0.2至2.2個(gè)百分點(diǎn)之間;其余城市略有上漲，漲幅在0.4至1.1個(gè)百分點(diǎn)之間。（解析：相比于全部的70個(gè)城市，15大熱點(diǎn)城市的數(shù)據(jù)往往更具比較意義，我們從具體的城市數(shù)據(jù)中可以看到，北京、上海、廣州、深圳、杭州等熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)調(diào)控較為顯著，而天津、廈門(mén)、濟(jì)南、成都等原先房?jī)r(jià)上漲并不那么明顯的城市出現(xiàn)了一定的漲幅，可見(jiàn)房地產(chǎn)需求外溢效應(yīng)還是非常顯著。）

  我們?cè)賮?lái)分析一下具體的城市，在漲幅排名里面，丹東、?？凇⑷齺喅蔀榱藵q幅的前三名，他們的特點(diǎn)是具有明顯的政策導(dǎo)向特征，無(wú)論是丹東的開(kāi)放，還是海南的新的一輪政策利好都讓其成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)漲幅的關(guān)鍵，而四至十名多的西安、太原、哈爾濱、貴陽(yáng)、金華、煙臺(tái)、平頂山等地又是之前并不被關(guān)注的二三線城市，這和我們前面分析的外溢效應(yīng)非常契合。再看后十名排名，上海、廣州、武漢、南京、合肥等都是房地產(chǎn)調(diào)控力度較大的城市。

  所以，綜合這些數(shù)據(jù)，我們可以分析出來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱形需求移動(dòng)正在進(jìn)行過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控難度和壓力其實(shí)并沒(méi)有減小。

  二、全年120次調(diào)控揭示房?jī)r(jià)向何處去呢？

  根據(jù)《北京晨報(bào)》的報(bào)道，最近國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控呈現(xiàn)出逐漸收緊的趨勢(shì)，貴陽(yáng)、丹東、成都都再發(fā)調(diào)控新政，住建部約談的12個(gè)城市中已經(jīng)有一般再度收緊調(diào)控新政。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2018年5月16日，中國(guó)各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)多達(dá)120次，如此密集的調(diào)控可以說(shuō)是自2016年930新政以來(lái)的一個(gè)新的高潮，為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了這么大的變化呢？

  其實(shí)，主要原因在于，房地產(chǎn)市場(chǎng)自930新政以來(lái)，已經(jīng)經(jīng)歷了接近兩年的調(diào)整，但是實(shí)際上房地產(chǎn)調(diào)控在短期內(nèi)只是讓某些需求出現(xiàn)了觀望情緒，實(shí)際的需求并沒(méi)有明顯的消失，所以在經(jīng)過(guò)了兩年的需求壓抑之后，各地房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)了反彈，這其實(shí)就是需求開(kāi)始回溫的一個(gè)現(xiàn)象，所以國(guó)家適時(shí)約談重點(diǎn)城市，希望進(jìn)一步抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的回溫現(xiàn)象，確保“房住不炒”理念的貫徹落實(shí)。

  但是，也要明白中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為何屢屢調(diào)控還是會(huì)出現(xiàn)上漲，究其根源有以下幾個(gè)方面：

  一是房地產(chǎn)的實(shí)際需求還是存在的。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化水平的提高，居民收入水平的上升，中國(guó)家庭的實(shí)際購(gòu)房需求還是存在的，在經(jīng)歷了一段時(shí)間的觀望期之后，其實(shí)大多數(shù)人也都逐漸明白，房地產(chǎn)市場(chǎng)的確不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模上漲了，但是也不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模下跌，真的有購(gòu)房需求的人也的確可以開(kāi)始進(jìn)行買(mǎi)房，從而滿足自己的居住需求。

  二是中國(guó)人缺乏資產(chǎn)保值增值渠道的問(wèn)題依然存在。之所以房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在中國(guó)異常繁榮，其實(shí)根源還是在于，在中國(guó)投資渠道比較匱乏，除了房地產(chǎn)之外，其他的投資渠道不暢，資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高，最終導(dǎo)致的結(jié)果是大量的居民資金無(wú)處可去，反映在樓市里面就是很多購(gòu)房者會(huì)去尋找“價(jià)格較低、政策較為寬松、卻有概念支撐”的地方作為自己的投資標(biāo)的，比如說(shuō)丹東就非常具備這種特征，還有東北的哈爾濱也有這樣的可能性。

  所以，房?jī)r(jià)在調(diào)控中還出現(xiàn)一定程度的上漲，就是這樣的原因。

  那么，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)向何處去呢？

  一是進(jìn)一步調(diào)控收緊將會(huì)是大概率事件。從政策層面來(lái)看，國(guó)家會(huì)堅(jiān)決貫徹落實(shí)房住不炒的理念，所以之前有可能被鉆漏洞的例如假離婚、社保繳納、父母親屬投靠以獲得購(gòu)房資格的情況將會(huì)被進(jìn)一步杜絕，各地房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)，因城施策將會(huì)成為最有可能出現(xiàn)的大概率事件。

  二是房地產(chǎn)調(diào)控將會(huì)向三四線城市延伸。之前，房地產(chǎn)調(diào)控很多都出現(xiàn)在一二線城市，而房地產(chǎn)庫(kù)存不足的三四線城市都有可能成為炒房的對(duì)象，所以房地產(chǎn)調(diào)控的向下延伸已經(jīng)成為一種趨勢(shì)，像之前調(diào)控較松的東北、西北、西南地區(qū)都有可能進(jìn)一步加大調(diào)控力度。

  三是房地產(chǎn)金融將會(huì)出現(xiàn)分化，一方面，各大商業(yè)銀行都在收緊銀根，增加房地產(chǎn)信貸的利率水平，這個(gè)趨勢(shì)將有可能從北京向其他各個(gè)城市蔓延，另一方面，國(guó)家對(duì)于住房公積金的優(yōu)惠力度將會(huì)加大，住房公積金的使用將會(huì)更加便利，房地產(chǎn)金融分化的格局正在形成。

  整體上來(lái)看，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和回歸居住屬性的決心是非常堅(jiān)決的，房住不炒的理念是房地產(chǎn)的底線絲毫不能動(dòng)搖，各個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展周期趨勢(shì)已經(jīng)形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向成熟。

  (騰訊財(cái)經(jīng))