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  遵循“因地制宜”調(diào)控大方針，房價上漲與調(diào)控加碼同在。

  根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市多達58個，其中漲幅超過0.5%的城市有38個。漲幅最高的城市為丹東。

  另外，值得關(guān)注的是，近期先后被住建部約談的多個城市均在房價漲幅榜前列。被約談的12個城市分別是成都、太原、西安、?？?、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山。

  住建部約談后，截止到目前，長春、哈爾濱、佛山、成都、貴陽、西安6個城市已發(fā)布調(diào)控新政，太原、?？?、三亞、昆明、大連、徐州暫未出臺相關(guān)調(diào)控政策。

  21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截止到目前，除徐州沒有任何動靜以外，上述12城其余城市均已發(fā)布不同程度的調(diào)控措施。其中，成都、西安、海口、三亞、長春、大連這6個城市目前已全部出臺限購、限貸、限售措施；太原、哈爾濱、昆明這3個城市目前只實施了限售政策；佛山實施了限購、限貸政策，但尚未實施限售政策。

  6城跟進調(diào)控

  一半海水，一半火焰。

  在房地產(chǎn)市場迎來新一輪購房熱潮同時，調(diào)控也在進一步升級。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，截止到目前，今年全國各地出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)多達120次。近期，住建部先后約談了12個城市。約談之后，長春、哈爾濱、佛山、成都、貴陽、西安這些城市迅速跟進調(diào)控。

  21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者注意到，在目前跟進調(diào)控的城市中，哈爾濱、貴陽首次出臺了限售政策；4月24日，長春出臺了限購限售措施。住建部約談之后，5月11日，長春再次要求開發(fā)商在申請預(yù)售時要申報預(yù)售價格。即，在取得預(yù)售許可證10日內(nèi)，須在銷售現(xiàn)場醒目位置，按照申報價格一次性公開全部準(zhǔn)售房源價格，明碼標(biāo)價對外銷售。商品房實際成交價格不得高于預(yù)售申報價格，否則不予網(wǎng)簽；佛山則在住建部約談之后發(fā)布《關(guān)于重申房地產(chǎn)銷售秩序 加強銷售現(xiàn)場公示有關(guān)工作的通知》，進一步強調(diào)了銷售秩序等問題；西安則針對商品房規(guī)劃用途為“公寓”的產(chǎn)品，再次重申強調(diào)限購。

  上述6個城市中，力度最大且最值得關(guān)注的是成都。

  5月15日，成都出臺《關(guān)于進一步完善成都市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》針對限購對象提出了調(diào)整，限購對象不再是個人，而是以為家庭為單位；《通知》還要求在成都全市范圍內(nèi)限售，即商品房出售時須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。

  值得注意的是，成都調(diào)控升級最為關(guān)鍵的一條是針對此前人才政策進行糾偏?！锻ㄖ芬?guī)定，“戶籍遷入成都市未滿24個月的購房人，應(yīng)在成都市穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)繳納社保12個月以上，才可在成都市新購買商品住房或二手住房。”而此前，成都針對新落戶人群沒有任何繳納社保要求，這導(dǎo)致部分投機需求通過落戶方式達到購房目的，進一步加劇當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供需矛盾。

  其實，在這些被約談的城市中，不少城市4月房價上漲居前，如?？?、三亞新建商品住宅環(huán)比上漲1.9%，西安環(huán)比上漲1.6%，太原環(huán)比上漲1.4%，哈爾濱、貴陽環(huán)比上漲1.3%。

  “哪里（市場）熱就調(diào)控哪里，這些被約談的城市房價漲幅多數(shù)在統(tǒng)計局監(jiān)控的70個大中城市中排名靠前。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示，從此次跟進調(diào)控的城市來看，調(diào)控措施主要還是從限售、限購、限貸、限價、增加土地供應(yīng)以及整治市場秩序入手。調(diào)控主線仍然主要是針對供求兩條線：一是抑制不合理購房需求，落實“房住不炒”政策；另一方面，增加供給，緩解由于供不應(yīng)求造成的房價上漲。

  調(diào)控啟示錄：分化、細化、及時

  在復(fù)雜且多變的市場形勢之下，調(diào)控已經(jīng)不僅僅局限于“因城施策”。調(diào)控整體呈現(xiàn)出城市更加分化、調(diào)控內(nèi)容更加細化、調(diào)控效率也更加及時的特點。

  從調(diào)控城市分布情況下，調(diào)控正從一二線城市逐漸蔓延至三四線城市。2017年調(diào)控城市主要集中在一二線城市，但2018年調(diào)控逐漸向三四線轉(zhuǎn)移；從被約談的12個城市所處的地理位置來看，主要集中在東北、中西部地區(qū)以及近期有重大政策利好的海南省；從城市等級來看，這些城市主要集中在一二線城市和熱點城市周邊的三線城市。

  另外，值得肯定的是，樓市調(diào)控正從簡單粗暴走向更加精細化調(diào)控。新城控股副總裁歐陽捷就注意到，被約談的城市普遍出現(xiàn)了明顯的供求失衡，但本輪調(diào)控措施更具針對性。“比如，被約談的城市土地供應(yīng)普遍呈現(xiàn)下降趨勢，幾乎一年比一年少，有些城市核心城區(qū)甚至無地可供。因此可以看到的是，一些城市針對性提出增加土地供應(yīng)具體舉措；另外，一些城市推出人才引進計劃，但卻變相刺激了當(dāng)?shù)貥鞘邪l(fā)展，導(dǎo)致供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，這就需要針對人才引進政策進行調(diào)控糾偏。”

  調(diào)控及時性也成為本輪調(diào)控主要特征。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，近期以來，在房住不炒的調(diào)控基調(diào)下，部分城市進一步收緊樓市政策，涵蓋限購擴圍、房貸利率調(diào)整和限售等多個維度。從住建部約談的對象和調(diào)控落地的城市來看，樓市成交趨熱、房價上漲承壓的地方都被及時“關(guān)照”。多城調(diào)控的相繼加碼，體現(xiàn)了國家維持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決心，在堅定不移地抑制投機性購房的同時，通過分類調(diào)控滿足群眾的剛性居住需求。短期來看，在調(diào)控新政出臺后，不僅地方樓市的交易規(guī)模受到一定的限制，市場的觀望情緒也將有所變化，部分過熱的房地產(chǎn)市場或出現(xiàn)一定程度的降溫趨勢。從長遠來看，在堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松的大背景下，“房子是用來住的，而不是用來炒的”觀念將深入人心，房地產(chǎn)市場將保持理性的發(fā)展態(tài)勢。

  就調(diào)控整體而言，歐陽捷認為，房地產(chǎn)調(diào)控整體進入相對良性發(fā)展階段。“以前，大家對調(diào)控政策不太理解，市場甚至有很多抵觸情緒，同時也存在一些調(diào)控政策做得不到位，不符合市場規(guī)律的情況，但就本輪調(diào)控特點來看，整體較為良性。這主要體現(xiàn)在：第一，‘房住不炒’概念深入人心，投資性需求堅決不允許進入樓市；第二，有些行政干預(yù)（限價）雖然不盡合理但從目前形勢看十分必要。這可以向市場傳遞出政策要保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的強烈信號。”

         來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道