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  經(jīng)過20余年的高速發(fā)展，中國房地產(chǎn)存量市場規(guī)模已超過200萬億元，逐漸從增量時(shí)代轉(zhuǎn)入存量時(shí)代，住房租賃進(jìn)入新的發(fā)展周期。

  尤其在存量物業(yè)和需求人口規(guī)模均領(lǐng)先全國的一線城市。以上海為例，上海“住宅十三五規(guī)劃”提出租賃住房供應(yīng)套數(shù)占新增市場化住房總套數(shù)超過60%。未來，租賃住房將是上海房地產(chǎn)的巨大藍(lán)海。

  然而進(jìn)入租賃住房市場的參與者也不少。數(shù)據(jù)顯示，2013~2014年獲得風(fēng)投的長租公寓企業(yè)就超10家，TOP10房企也悉數(shù)涉足長租公寓領(lǐng)域。

  但當(dāng)萬科以“服務(wù)者”的身份進(jìn)入長租公寓時(shí)，其顯然不想只停留在這一角色層面。

  實(shí)際上，就長租公寓領(lǐng)域而言，萬科較之其他很多企業(yè)，已經(jīng)較早產(chǎn)生了大量的差異化基礎(chǔ)，例如布局最早、轉(zhuǎn)型最快、布局廣、獨(dú)家資源的導(dǎo)入等。

  據(jù)了解，萬科在2007年就已布局國內(nèi)第一個(gè)中低收入家庭宜居租賃住宅示范項(xiàng)目——萬匯樓，這一在2008年即開業(yè)的項(xiàng)目也使得萬科成為中國最早進(jìn)入租賃住房市場的開發(fā)商。也是國內(nèi)第一家將住房租賃業(yè)務(wù)從“青年公寓”向“家庭公寓”延展的房企。其在2014年便已定位年輕化，提出為在外漂泊的“奮青”提供公寓之家。

  而在萬科內(nèi)部的策略認(rèn)定中，長租公寓也被視為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”戰(zhàn)略的一個(gè)環(huán)節(jié)。截至目前，泊寓在全國覆蓋29個(gè)一二線城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超10萬間，累計(jì)開業(yè)超3萬間，分布在北京、上海、深圳、合肥、廈門、重慶、沈陽、福州、佛山、濟(jì)南、烏魯木齊等城市，已形成了萬科集團(tuán)內(nèi)部較大規(guī)模的業(yè)務(wù)分區(qū)。

  盤點(diǎn)萬科介入后的舉措可發(fā)現(xiàn)，無論是將先進(jìn)的住宅經(jīng)驗(yàn)引入長租公寓，改進(jìn)管理模式;推進(jìn)產(chǎn)品不斷升級(jí)迭代;還是引入社會(huì)與國家等不同維度的資本，萬科這位老資格的“城市青年家”，總是不遺余力在長租公寓領(lǐng)域創(chuàng)新，推出新的玩法，推動(dòng)行業(yè)迭代升級(jí)。

  參與上海閔行舊改泊寓開啟“國企+”模式

  據(jù)了解，近期，萬科與上海國企“上海閔房(集團(tuán))有限公司”簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將合作設(shè)立合作運(yùn)營管理公司，“合作開發(fā)閔行區(qū)存量住房項(xiàng)目、租賃住房運(yùn)營管理”。

  具體而言，針對閔行區(qū)疏影路項(xiàng)目，萬科將憑借公寓產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)、籌建、運(yùn)營等方面的成熟經(jīng)驗(yàn)，改造老舊小區(qū)，進(jìn)行高品質(zhì)產(chǎn)品打造和服務(wù)提供。

  同時(shí)值得一提的是，疏影路項(xiàng)目將改造為泊寓產(chǎn)品，為年輕人提供舒適和品質(zhì)的居住產(chǎn)品。

  運(yùn)營管理迭代創(chuàng)新泊寓plus二季度將面市

  據(jù)了解，萬科推出的“泊寓”系列產(chǎn)品，是通過研究青年群體與租住習(xí)慣而打造的集中式青年長租公寓。以吸引對品質(zhì)和消費(fèi)體驗(yàn)不斷升級(jí)的年輕一代為關(guān)鍵，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的趨勢是“個(gè)性化+體驗(yàn)化+社區(qū)服務(wù)化”。

  目前萬科泊寓在上海，已開業(yè)8個(gè)門店，擁有超過2300間房間，服務(wù)客戶6000余人，產(chǎn)品不斷迭代創(chuàng)新，重要升級(jí)作品泊寓plus已于2018年二季度面市。

  值得一提的是，在泊寓的產(chǎn)品更迭中，最為突出的是管理模式的升級(jí)。

  上海萬科泊寓總經(jīng)理嚴(yán)勇表示，萬科泊寓運(yùn)營管理體系已被細(xì)分為三個(gè)板塊與九個(gè)模塊。

  “三個(gè)板塊”分別是基礎(chǔ)運(yùn)營、增值運(yùn)營和保障運(yùn)營;而“九個(gè)模塊”包括營銷招租，基礎(chǔ)管家服務(wù)，成熟物業(yè)管理，活力社群建設(shè)，全周期資源體系，高效智能化，快速維修保障，IT系統(tǒng)，人才資源庫。

  “就萬科泊寓的經(jīng)驗(yàn)，影響利潤的因素包括獲取的成本管控、建安成本的管控、運(yùn)營成本管控、產(chǎn)品面積管控。比如，我們要考慮客戶的需求、兩房三房面積是多少、地板和墻面用什么材料，來減少更換頻率。”

  據(jù)嚴(yán)勇透露，僅單房面積的研究，萬科上海公司就有一個(gè)研究所專門在做。同時(shí)泊寓還可借助原萬科的品牌、工程設(shè)計(jì)、平臺(tái)采購等來運(yùn)營泊寓，從而降低整體成本的輸出。

  “此外，影響運(yùn)營的另一個(gè)核心因素是周轉(zhuǎn)，即開發(fā)改造周期、到成熟的周期、到持續(xù)運(yùn)營的增值。這些都需要通過對管理的賦能，讓資產(chǎn)產(chǎn)生增值效益。”嚴(yán)勇進(jìn)一步表示。

  真正的核心是聚焦在運(yùn)營管理，而它最終能展現(xiàn)這個(gè)資產(chǎn)價(jià)值。作為最早布局長租公寓的龍頭房企，萬科泊寓正是在運(yùn)營上已經(jīng)形成一套相對完善且不斷升級(jí)的管理體系，才能不斷增大客戶池，并且真正將客戶需求放在前面。

  家庭、定制與協(xié)同發(fā)展泊寓持續(xù)推陳出新

  萬科依托“泊寓”還在進(jìn)行更多維度的創(chuàng)新與升級(jí)。在青年公寓的基礎(chǔ)上，萬科會(huì)推出家庭式公寓、為客戶提供定制服務(wù)，不斷優(yōu)化服務(wù)維度。

  與此同時(shí)，萬科上海將借“熱帶雨林體系”促成業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)，比如在泊寓和住宅體系間，實(shí)現(xiàn)“租房抵房款”;在泊寓和商業(yè)體系間，實(shí)現(xiàn)“泊寓租戶在萬科商業(yè)綜合體里享受權(quán)益”等，不斷通過協(xié)同增加客戶黏性，并激發(fā)客戶之間的協(xié)同效應(yīng)。

  “萬科大規(guī)模擴(kuò)張租賃公寓，而長租公寓中的租客，或許也就是萬科地產(chǎn)板塊未來的業(yè)主。一切循環(huán)和轉(zhuǎn)化都有可能，但關(guān)鍵是依然是客戶的獲取和粘粘。”上述業(yè)內(nèi)人士直言。

  如今的長租公寓領(lǐng)域的競爭日漸激烈，在資金與資源端的角逐中，整合資源開創(chuàng)更多的突破口，是立足于長租市場的關(guān)鍵點(diǎn)，而這也正是萬科的優(yōu)勢。

  在今年3月27日召開的萬科集團(tuán)2017年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上，董事會(huì)主席郁亮就表示，“德國的住房租賃是全球有名的，德國最大的租賃企業(yè)，大概是33萬間公寓。我們用三年左右的時(shí)間，有機(jī)會(huì)趕超他。其次，‘多主體’、‘多渠道’，說明未來很多房子，將不再是開發(fā)商出售的商品房。如果我們不把自己定義為‘開發(fā)商’，而是定義為‘美好生活場景師’，這就是個(gè)機(jī)會(huì)。因?yàn)椴还苣姆N住房，都需要有人蓋房子，蓋好房子之后需要有人提供相關(guān)服務(wù)。”

       來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞