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去年我來的時候，人很少，那時候大家不看好保利，我覺得挺奇怪。”一位看多保利地產(chǎn)的股東經(jīng)過連續(xù)的觀察，發(fā)現(xiàn)今年來的人比以往多了。

“也許我們比較穩(wěn)健，大家很放心，就都不來了。”保利地產(chǎn)董事長宋廣菊猝不及防的玩笑，使得會議廳內(nèi)響起一片笑聲，她馬上回歸正題：“結(jié)果今天有人告訴我來的股東比較多，我說是不是對房地產(chǎn)比較擔(dān)心了？”

5月17日九點(diǎn)半開始的保利地產(chǎn)年度股東大會，至少提前了十多分鐘，股東們已落座完畢，安靜地等待著管理層最后入場。

和去年大約這個時候舉行的年度股東大會情形有些不同，審議完議案之后，宋廣菊只與股東進(jìn)行了十幾分鐘的交流。交流緊緊圍繞著保利地產(chǎn)的規(guī)模展開，而去年他們最關(guān)心的問題則是保利地產(chǎn)的多元化、整合與并購。

“去年我來現(xiàn)場的時候就問過你們，保利地產(chǎn)未來幾年是不是能夠增速，那時候公司管理層也非常有信心，然后這一年做的經(jīng)營業(yè)績我覺得非常滿意。”這位股東先是表揚(yáng)了一番。

2017年，保利地產(chǎn)簽約銷售金額躍上新高，全年實(shí)現(xiàn)3092億元，同比增長47.2%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入同比減少5.46%至1463.06億元，但歸母凈利潤則增長25.8%達(dá)到156.26億元；毛利率和凈利率雙雙反彈，從2016年的29%和11.03%分別升到31.05%和13.45%的水平。

然而，調(diào)控政策未有放松跡象、融創(chuàng)的追逐、與碧萬恒的差距等問題，使得股東們對保利地產(chǎn)的未來仍然有著一些擔(dān)憂。

“地產(chǎn)沒有理由不樂觀”

“現(xiàn)在調(diào)控這么嚴(yán)謹(jǐn)，以后如果一線城市的房價都非常平穩(wěn)或跌一點(diǎn)點(diǎn)，對我們有什么影響？（保利地產(chǎn)）未來幾年能夠重回前三，（管理層）今天對這個判斷是不是依然有信心？”有股東發(fā)問。

“我們對未來還是充滿了信心，因?yàn)槲覀円呀?jīng)做好了準(zhǔn)備。無論從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，還是從城市的空間布局上，我們已經(jīng)調(diào)整完畢了。”宋廣菊明確地回應(yīng)。

宋廣菊坦承，眼下調(diào)控政策依然堅(jiān)持，但政策環(huán)境的變化對房地產(chǎn)市場需求的影響，是一個需要“持續(xù)關(guān)注、持續(xù)跟進(jìn)、持續(xù)調(diào)整”的過程，因而不單是今年，保利“一直前瞻地對一些工作進(jìn)行了研究，在持續(xù)地推進(jìn)進(jìn)度，并且根據(jù)可能的貨幣周期進(jìn)行杠桿的調(diào)整”。

“我們前幾年在去杠桿，銷售額前五房企中只有保利的負(fù)債率是下降的，其他幾家是向上的。”觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，近幾年保利地產(chǎn)的規(guī)模增速不及碧桂園、恒大、萬科和融創(chuàng)，穩(wěn)健作風(fēng)換得穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，2010-2016年，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率逐年下降，由78.98%降至74.76%，但2017年再次上升，達(dá)到77.28%水平。

“第二，我們對公司本身的結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，從去年的結(jié)果看到調(diào)整的效果已經(jīng)是顯現(xiàn)了，所以從去年開始我們在加大發(fā)展速度。”

保利地產(chǎn)近年來著力進(jìn)行多元化業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，同時著手對房地產(chǎn)主業(yè)進(jìn)行調(diào)整。從城市結(jié)構(gòu)來看，去年，保利地產(chǎn)銷售業(yè)績主要來源于一二線城市，但來自“大都市圈的三四線城市”的銷售已經(jīng)開始做出貢獻(xiàn)。

在2016年底，保利地產(chǎn)一二線貨量占比90%，三四線城市貨值占比10%。然而在保利地產(chǎn)2017年3092億元的簽約銷售額里，一二線城市占比為82%，三四線城市銷售占比提升近10個百分點(diǎn)至18%。

保利地產(chǎn)在其年報(bào)中表示，三四線貢獻(xiàn)占比提升，主要得益于珠三角城市群全覆蓋所帶來的業(yè)績貢獻(xiàn)。

“整個廣東省在前期發(fā)展的時候落后于華東的長三角，城鎮(zhèn)化是落后，我們也抓住了低谷來進(jìn)行發(fā)展，去年、今年、明年我們在粵西北的土地紅利都會大量地釋放。這些是前些年的布局，現(xiàn)在看來的話效果是在顯現(xiàn)。預(yù)期粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出來后，我們在珠三角的紅利會更多地釋放。”宋廣菊在股東會上表示。

布局方面，宋廣菊表示，未來公司還是集聚在一些重點(diǎn)的城市、重點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)，持續(xù)地調(diào)整布局來應(yīng)對可能的市場變化。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，截止2017年底，保利地產(chǎn)待開發(fā)土地儲備面積增至9090萬平方米，其中，一二線城市土地儲備面積占比由2016年的68%降至63%，三四線城市占比則由32%升至37%的水平。

“對整個行業(yè)不用太擔(dān)心，對保利地產(chǎn)更不需要擔(dān)心。”宋廣菊表示：“事實(shí)上，大家都看到中央及時地做了很多調(diào)整，目前看來還是蠻樂觀的。”她認(rèn)為，如果過去兩年沒有去杠桿，今天的狀況或許更糟，“既然國家樂觀，我想地產(chǎn)沒有理由不樂觀”。

“公司將一如既往地保持穩(wěn)健風(fēng)格，看好投資者的錢，讓回報(bào)來滿足大家的需求。”宋廣菊表示。

與融創(chuàng)、碧桂園“較勁兒”

對房地產(chǎn)的市場前景存在憂慮，在這種情況下保利將如何在規(guī)模上進(jìn)擊，股東對此同樣存在不確定性，短短十幾分鐘的交流，該話題也占了上風(fēng)。

去年全年3092億元的簽約銷售規(guī)模為保利地產(chǎn)帶來了史上最好的成績和最高的增速，但與萬科、恒大、碧桂園的發(fā)展勢頭仍有差距，甚至被后來者融創(chuàng)趕超，由此保利地產(chǎn)的簽約銷售額回落至中國房地產(chǎn)行業(yè)的第五名。

今年1-4 月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額1193.97 億元，同比增長42.79%；實(shí) 現(xiàn)簽約面積803.17 萬平方米，同比增長33.12%。排在保利地產(chǎn)之前的前三名為碧桂園、恒大和萬科，前四月累計(jì)實(shí)現(xiàn)的合同銷售額分別為2575.2億元、2122.6億元和1961.5億元；融創(chuàng)的合約銷售金額則為1073億元。

去年初，保利地產(chǎn)管理層也對規(guī)模作出回應(yīng)稱，會力爭保住第一梯隊(duì)的位置，在未來三到五年，也就是十三五期間銷售規(guī)模將達(dá)到5000億，同時在建面積至少達(dá)到1億平方米左右。

2017年12月的股東大會上，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊也曾明確表示，未來兩至三年公司要重回行業(yè)前三。

此次股東大會上，一位股東對保利地產(chǎn)的銷售目標(biāo)進(jìn)行了重新測算：“進(jìn)入前三甲，以后起碼要有6000億以上的銷售，銷售規(guī)模上去了，利潤能不能上去？”

“前三是我們的奮斗目標(biāo)，這也是我們?nèi)ネ七M(jìn)的，未來2-3年肯定還會有很多變數(shù)。實(shí)現(xiàn)的路徑很多，一個是常規(guī)的擴(kuò)展，另一個是收購兼并整合。我相信人只要有夢想，總會實(shí)現(xiàn)的，請相信保利地產(chǎn)整個團(tuán)隊(duì)。”宋廣菊回應(yīng)道。

除了銷售額和排名的較勁，保利地產(chǎn)市值和周轉(zhuǎn)速度同樣被拿來與排名前五的企業(yè)進(jìn)行了比較。

“保利地產(chǎn)今天的市值是1600億，2-3年銷售額去到6000個億，不對稱，要成為好的上市公司，有沒有打算進(jìn)行市值管理？”股東問。

“我曾經(jīng)批評過我們的證券事務(wù)代表，我說以后對他們的考核要按照市值管理進(jìn)行考核，說明你剛剛提問的也是我所想到的。”宋廣菊續(xù)稱，目前保利地產(chǎn)已作為國有資本投資公司試點(diǎn)，未來我也是希望整體去推動它。

“融創(chuàng)股價已經(jīng)超越你們啦！”股東說道。

“我們會記下你們的要求，下來研究……”

宋廣菊話未說完，保利地產(chǎn)證券事務(wù)代表搶過話頭，回應(yīng)道：“確實(shí)兩地（香港和內(nèi)地）對于房企的估值有比較顯著的差異，公司會積極地做好投資者工作。我們看到這么多小股東對公司這么有信心，機(jī)構(gòu)投資人也一樣充分看到房地產(chǎn)的價值，我們的工作就是充分地挖掘這些亮點(diǎn)傳遞到資本市場。”

“碧桂園的周轉(zhuǎn)速度5個月。”剛剛送走了融創(chuàng)，保利地產(chǎn)又迎來了碧桂園。

“5個月太快了，有些規(guī)定的動作還沒做完。我們爭取一年內(nèi)能夠銷售，這是我們的管理目標(biāo)。”宋廣菊回應(yīng)道：“當(dāng)然不同項(xiàng)目有不同的特殊性，常規(guī)來講，達(dá)到一年內(nèi)銷售也是非常理想的，（保利地產(chǎn)）按照常規(guī)的去做，做到最優(yōu)秀。從2017年末我們已經(jīng)有很大的突破，但是要達(dá)到碧桂園那么短的時間有難度。”

宋廣菊繼而表示，保利地產(chǎn)也在學(xué)習(xí)碧桂園的做法，并且在進(jìn)行梳理，“為了提高效率，減少各個中間環(huán)節(jié)，直接把核心技術(shù)部門疊到了一起，專門組建了運(yùn)營部門來提高運(yùn)營效率”。

觀點(diǎn)地產(chǎn)