熱點關注近日，北京市住建委發(fā)出《關于加強限房價項目銷售管理的通知(征求意見稿)》(以下簡稱“意見稿”)公開征求社會意見。這一“意見稿”的推出，讓即將大規(guī)模入市的限價房再生變數。
據諸葛找房數據院研究中心統計，2017年至今共成交了90宗限價房地塊，從去年底首批拿地的限價房項目就面臨入市問題，然而卻遲遲未拿到預售證。
可以預見，限價房未來將成為北京樓市的供應主力，但政策的不確定性，讓開發(fā)商也對拿地趨于謹慎。
北京即將邁入限價房時代
2016年，為了治理樓市“高燒”不退，北京出臺了“9·30新政”。“限房價、控地價”方式競得土地的開發(fā)建設項目應運而生。限價房由于土地出讓時就被“鎖定”房價，并且要求5年內不能轉讓，其價格明顯低于市場價，也讓市場對限價房滿懷期待。
自2017年大規(guī)模成交的限價房地塊，從今年開始即將大規(guī)模入市銷售。
據記者統計，包括旭輝城、瑞悅府、金樾和著等房山、大興、昌平、豐臺、密云等10多個限價房項目近期在準備入市，但“意見稿”出臺，可能會讓首批限價房入市節(jié)奏再延緩。
據悉，“意見稿”要求限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價作出對比，價差比低于15%時，項目將由開發(fā)商直接作為商品房銷售；價差比不低于15%時，將收購轉化為共有產權住房。
據內業(yè)測算，有影響的主要是五環(huán)內少數項目，大部分限價房轉共有產權房的可能性不大。
“由于部分樓盤存在限轉共的可能，每個即將拿證入市的樓盤都將經歷評估的步驟，可能首批限價房入市的節(jié)奏還得往后延。”一位不愿具名的開發(fā)商表示。
據悉，首批限價房自2017年底就做好了取證銷售的準備，不少項目開始排號，然而關于限價房銷售的辦法一直未出臺，首批限價房一直在等待政策明朗。
不過，每個限價房項目雖然價格已被政府限定，但市場的熱度不一。
中糧天恒旭輝聯合開發(fā)的朝陽孫河“瑞悅府”項目雖然位于五環(huán)外,售價為6萬多，目前二手房價在6萬-10萬，其價格還是有吸引力。據銷售人員介紹，400余套房源已經驗資排卡900多號,認購客戶數量兩倍于可售房源, 通過驗資的都是賬上有200萬元現金的實力客戶，可以說是供不應求。
位于大興瀛海的限價房萬和斐麗項目限價52449元/平米周邊非限價的商品房價格在5萬-6萬元/平米左右，價格差并不是很大。但是記者了解到與其他排號火熱的限價房項目相比，萬和斐麗600余套限價房源，驗資登記的客戶只有400余組。
不過，大部分限價房開發(fā)商并不愁銷售，很多限價房省去蓋樣板間環(huán)節(jié)。“由于限價房價格被限定，開發(fā)商的利潤空間也被限定，只要一拿證就能快速銷售完，沒有蓋樣板間的必要了”上述開發(fā)商表示。
非限房供應告急不愁賣
相比較限價房從拿地之初的各種限制條件，到入市銷售前的政策變動，現有老項目后期的非限房則輕松很多。
位于昌平回龍觀地區(qū)地鐵8號線平西府站的京投發(fā)展公園悅府項目，目前已取過3次預售證，最近的一次是今年2月推出B-6#住宅樓共216套房源，均價58500元／平米。
記者了解到，公園悅府114平米三居二手房價格在鏈家報價約686萬元，合均價約6萬元／平米。由于二手房未滿五稅費及中介傭金等費用，新房的價格要比二手房更有優(yōu)勢。
據京投發(fā)展相關負責人介紹，由于是老盤后期，價格也合理，項目不需要太多推廣，近期還將拿證推出87——140平米兩居、三居產品。
位于門頭溝的中駿西山天璟項目，主推140-220平米疊拼戶型，均價64000元/平米，共在2017年取證兩次。該項目營銷總監(jiān)趙偉表示，未來市場供應以限價房、共有產權為主，像中駿西山天璟這樣的純商品住宅越來越少和稀缺。雖然也有銷售業(yè)績壓力，但也不打算以價換量，將采取小步快跑的營銷策略，銷售完現有房源后，預計會在三季度再拿新證。
陽光城在北京有陽光城君山墅、陽光城京兆府、陽光城檀悅三個項目，均為再度改善的產品，與限價房針對的客群完全不同。
陽光城北京區(qū)域公司相關負責人表示：“根據公司高周轉的要求，我們會快速推盤去化，三季度將是推盤的重要節(jié)點。”
雖然非限價房在控制銷售節(jié)奏上有主動權，產品也相對更加市場化，而且非限價房越來越少，供應越來越稀缺，但在批預售證時價格也會有所限制，想大幅漲價不太容易。
“只要是非限價新房，都相當于政府給購房人發(fā)紅包”，一位開發(fā)商這樣表示，因為政府限價以及后續(xù)供應收緊，開發(fā)商并不擔心非限價房的銷售情況。
開發(fā)商拿地趨謹慎
限價房、共有產權房地塊已成未來土地市場的趨勢，然而，面對調控的北京樓市，以及不明朗的市場政策，開發(fā)商拿地趨于謹慎，不敢貿然嘗試。
據統計，今年以來，北京已有6宗土地流拍，其中還包括位置較好的地塊。如今年1月出讓的兩宗豐臺花鄉(xiāng)白盆窯村地塊，要求住宅全部建設“共有產權住房”，銷售價格43000元/平米（含精裝修），起始總價分別為41.78億元、50.58億元，相當于樓面價就3.3萬/平米左右，價格空間只有1萬元/平米，盈利空間非常小。
上述不具名的開發(fā)商表示，土地出讓時一個政策，入市時又一個政策，政策的多變給開發(fā)商的信心造成了影響，此前對項目的投入產出測算完全失效，這對于經營業(yè)績?yōu)閷虻姆康禺a企業(yè)來說很難受，因此現階段拿地時會持觀望狀態(tài)。
而另一位開發(fā)商也向記者表示，不會看限價房、共有產權房地塊。“去年拿下限價房地塊的開發(fā)商，大家都在賭政策，在項目報批時規(guī)劃上會有騰挪空間，然而實際卻一點沒有放松，我預估容積率在2.0以下的項目60%會不賺錢甚至賠本。
趙偉則表示，雖然北京土地供應緊張，拿地也難，但是不會放棄北京市場，這是一個企業(yè)的城市站位的戰(zhàn)略問題，未來可能會尋求合作、收購等多種拿地方式，也不排除去環(huán)京獲取土地，畢竟京津冀一體化，對企業(yè)也意味著很大的機遇。
陽光城北京區(qū)域相關負責人則表示，未來會更關注與環(huán)保、教育、大健康等優(yōu)勢資源相結合的跨界的產業(yè)小鎮(zhèn)地塊。
諸葛找房數據研究院首席分析師陳雷表示，從2017年北京市政府供應的住宅土地來看，只有共有產權用地和限價地兩種，未來仍將為這個趨勢，由于房屋屬性由土地屬性來決定，因此未來商品房市場將以共有產權房和限價房為主。未來政府將建立并不斷完善長效調控機制，而長效調控除了采用收取房產稅等手段外，流通受限保護剛需的共有產權房是最好的手段。未來4年政府仍將推出20萬套共有產權房及40萬套租賃住房，供應格局將會在一定程度上向共有產權房及租賃用房轉變。
(華夏時報)
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