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  5月中旬的北京已經(jīng)提前進(jìn)入夏季。在海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地處，從永澄北路向北進(jìn)入宏豐渠東路，路口崗?fù)さ谋０膊粫r(shí)地向經(jīng)過的車輛敬禮，向前幾十米，一塊綠色牌匾寫著“萬(wàn)科翡翠書院”六個(gè)白色大字。

  翡翠書院接待中心背后是一片工地，400多畝的土地被各色各樣的圍墻分割成大大小小的地塊，但仍有大片覆蓋著綠色防塵網(wǎng)的地塊處于待開發(fā)狀態(tài)，幾條正在修建的縱橫路，是未來連接外部的主要通道。

  接待中心北側(cè)兩個(gè)被圍起來的地塊已經(jīng)處于動(dòng)工狀態(tài)，未來將成為翡翠書院的首期項(xiàng)目；在靠近永豐路附近的四個(gè)小地塊中，圍墻上中糧地產(chǎn)、北京天恒置業(yè)集團(tuán)（下稱“天恒”）的宣傳語(yǔ)隨處可見，其中兩個(gè)地塊也開始挖槽。

  在2016年底那場(chǎng)針對(duì)這片土地“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的著名土拍中，北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司（下稱“北京萬(wàn)科”）獨(dú)立拿下永豐18號(hào)地塊，北京萬(wàn)科住總聯(lián)合體拿下永豐19號(hào)地塊，中糧天恒首創(chuàng)聯(lián)合體獲得永豐20號(hào)地塊。三個(gè)地塊住宅全部為100%自持。

  經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者從多個(gè)渠道證實(shí)，在項(xiàng)目約定開工日期前后，北京住總集團(tuán)（下稱“住總”）和首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司（下稱“首創(chuàng)”）兩家北京市屬國(guó)企已經(jīng)分別從19號(hào)地塊和20號(hào)地塊退出。目前18、19號(hào)地塊均由北京萬(wàn)科獨(dú)立操盤，20號(hào)地塊由中糧和天恒共同開發(fā)。

  北京累計(jì)推出的八個(gè)自持地塊中，有四個(gè)地塊為100%自持，除上述永豐三個(gè)地塊外，還有一塊位于大興黃村的21號(hào)地；另外四個(gè)地塊為70%自持，其中首開保利龍湖中海聯(lián)合體拿下的大興舊宮鎮(zhèn)兩個(gè)地塊，中海地產(chǎn)和龍湖集團(tuán)亦有變化。

  一位首創(chuàng)置業(yè)高管人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)確認(rèn)，首創(chuàng)已經(jīng)退出永豐自持項(xiàng)目，對(duì)于退出原因，其表示，主要因?yàn)轫?xiàng)目不符合公司的投資標(biāo)準(zhǔn)。

  截至發(fā)稿前，記者未能聯(lián)系上住總集團(tuán)、中海地產(chǎn)就退出原因進(jìn)行采訪，龍湖集團(tuán)也未就相關(guān)問題給予回復(fù)。

  悄然抽身

  上述北京八個(gè)企業(yè)自持地塊中，其中四個(gè)100%自持項(xiàng)目的約定開工時(shí)間均在2018年1月前后；而其余4個(gè)70%自持項(xiàng)目中，房山項(xiàng)目約定開工時(shí)間為2018年2月9日，其他項(xiàng)目并沒有對(duì)外公開具體約定開工時(shí)間。

  值得關(guān)注的是，從項(xiàng)目公司工商注冊(cè)信息來看，上述四個(gè)開發(fā)商出現(xiàn)變動(dòng)的自持地塊，變動(dòng)時(shí)間均在2018年1月份左右。

  而此前的2017年12月，位于大興黃村的100%自持項(xiàng)目——中國(guó)鐵建·理想家，因?yàn)橐?ldquo;10年租金+20年押金”形式對(duì)外進(jìn)行預(yù)租，被北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（下稱“北京市住建委”）約談和調(diào)查。

  早在2017年4月，北京市住建委與北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》，要求企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對(duì)外租賃,不得銷售；企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致，對(duì)外出租單次租期不得超過10年；并嚴(yán)禁將自持商品住房“以租代售”或通過其他方式變相銷售的行為。

  在2018年1月所發(fā)生的系列變動(dòng)里，共有四家開發(fā)商在項(xiàng)目公司股權(quán)比例發(fā)生變化，其中住總和首創(chuàng)徹底退出，中海和龍湖在平谷金海湖的70%自持地塊中仍持有少量股權(quán)。

  2016年11月，北京萬(wàn)科住總聯(lián)合體以59億元代價(jià)獲得永豐19號(hào)地塊；2016月12月，北京萬(wàn)科和住總控股子公司北京金第房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（下稱“金第地產(chǎn)”）成立各持股50%的項(xiàng)目公司——北京萬(wàn)金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“萬(wàn)金房開”）。

  2018年1月3日，萬(wàn)金房開投資人發(fā)生變更，金第地產(chǎn)從項(xiàng)目公司退出，這意味著住總徹底退出了19號(hào)地塊，北京萬(wàn)科成為了該項(xiàng)目唯一的主人。

  同樣的變化還發(fā)生永豐20號(hào)地塊上。2016年底，中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體以27.3億元代價(jià)拿下20號(hào)地塊，2016年12月，三方成立北京恒合悅興置業(yè)有限公司（下稱“恒合悅興”）作為20號(hào)地塊的項(xiàng)目公司。首創(chuàng)在項(xiàng)目公司持有40%股份，中糧持有39%股份，剩余21%股份由天恒持有。2018年1月9日，恒合悅興股權(quán)發(fā)生變更，首創(chuàng)從項(xiàng)目公司撤資。

  目前，作為20號(hào)地塊的持有人，天恒以51%持股比例成為項(xiàng)目公司的大股東，中糧持股比例為49%。項(xiàng)目公司董事長(zhǎng)來自天恒，副董事長(zhǎng)和總經(jīng)理均來自中糧，首創(chuàng)全身而退。

  四個(gè)70%自持項(xiàng)目中，位于大興舊宮的兩個(gè)地塊也出現(xiàn)變化。

  2017年4月，保利首開中海龍湖聯(lián)合體拍下位于大興舊宮的兩個(gè)70%自持項(xiàng)目，其中11號(hào)地塊宗地面積99.57畝，成交價(jià)格為57.4億元；12號(hào)地塊宗地面積面積為128.94畝，成交價(jià)為69.8億元。

  2017月5月，四家公司分別成立北京和信金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“和信金泰”）和北京和信興泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“和信興泰”）兩家公司，其中前者作為11號(hào)地塊的項(xiàng)目公司，后者作為12號(hào)地塊的項(xiàng)目公司。

  在兩個(gè)項(xiàng)目公司原始股東序列中，保利、首開、中海和龍湖各持有25%的股權(quán)。工商注冊(cè)資料顯示，2018年1月17日，和信金泰和和信興泰兩家項(xiàng)目公司均進(jìn)行增資擴(kuò)股，中海和龍湖并沒有跟進(jìn)。

  這一次增資完成后，保利和首開在和信金泰各持有49.92%的股份，中海和龍湖股權(quán)均被被稀釋至0.08%。同樣，保利和首開在和信興泰股權(quán)比例均升至49.93%，而中海和龍湖股權(quán)比例均降至0.07%。

  退出背后

  經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者實(shí)地采訪發(fā)現(xiàn)，北京四個(gè)100%自持地塊中，永豐18、20號(hào)地塊均已經(jīng)動(dòng)工，而永豐19號(hào)地塊和黃村21號(hào)地塊暫時(shí)還沒有動(dòng)工跡象。其中18號(hào)地塊萬(wàn)科翡翠書院項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)預(yù)租。

  四個(gè)70%自持項(xiàng)目中，平谷金海湖項(xiàng)目已經(jīng)獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、工程建設(shè)規(guī)劃許可證，并于2018年4月23日和5月10日拿到了施工許可證，這意味著平谷金海湖項(xiàng)目已經(jīng)具備開工條件。

  大興舊宮11號(hào)地塊也已經(jīng)拿到了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，同樣具備開工條件。

  而舊宮12號(hào)地塊和房山地塊尚沒有獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

  從四個(gè)100%自持地塊來看，其中永豐18號(hào)地塊地上建筑面積為13.88萬(wàn)平方米，拿地成本是50億元；19號(hào)地地上建筑面積為16.29萬(wàn)平方米，拿地成本為59億元。粗略估算，兩個(gè)地塊綜合樓面地價(jià)為3.6萬(wàn)元/平方米。

  根據(jù)此前萬(wàn)科公布的翡翠書院租金方案，該項(xiàng)目年租金為2000元/平方米-2400元/平方米，按照年租金2400元/平方米、且100%滿租的情況計(jì)算，項(xiàng)目第一個(gè)十年年租期收取的租金總額為33.3億元。這意味著，該項(xiàng)目第一個(gè)10年租賃期全部租金收入無(wú)法覆蓋50億元的土地價(jià)格。

  這不僅是永豐18號(hào)地塊的困境，也是其他三個(gè)100%自持項(xiàng)目面臨的難題。

  四個(gè)70%自持地塊同樣存在難題，以舊宮11號(hào)地塊為例，該地塊控制地上建筑面積為14.6萬(wàn)平方米，粗略估算，根據(jù)70%自持比例，可銷售面積為43810.5平方米，自持面積為102224.5平方米。

  根據(jù)拍地時(shí)約定，項(xiàng)目可銷售部分平均售價(jià)設(shè)定的上限為52315元/平方米，11號(hào)地塊可以通過銷售收回約22.92億元，但與拿地成本相比仍有數(shù)十億元差距，而這個(gè)差距需要通過剩余自持租賃部分來收回。

  路在何方

  4月中旬，萬(wàn)科翡翠書院開始啟動(dòng)預(yù)租，據(jù)北京萬(wàn)科相關(guān)材料顯示，截至5月13日，萬(wàn)科推出的首批72套房源中，出租率超過80%，客戶包括幻騰智能創(chuàng)始人王昊、經(jīng)緯中國(guó)董事總經(jīng)理錢坤和36氪CEO馮大剛等人。

  萬(wàn)科所稱的超過80%出租率，主要指首期推出72套房源的訂制租賃。北京萬(wàn)科表示，在訂制租賃階段，客戶需要簽署訂制租賃合同，支付總租金的20%作為訂制租賃定金；自租賃起始日起，定金轉(zhuǎn)為首期租金相應(yīng)部分，首期剩余租金需在物業(yè)交付前支付完畢。

  據(jù)悉，自翡翠書院?jiǎn)?dòng)預(yù)租以來，萬(wàn)科已經(jīng)到聯(lián)想、滴滴、小米等多家中關(guān)村科技企業(yè)舉辦過項(xiàng)目訂制租賃推薦會(huì)。目前翡翠書院接待中心僅接待預(yù)約客戶，并不接待自行前來看房的散客。

  即便預(yù)約也不一定能夠獲得看房的資格，根據(jù)接待中心工作人員介紹，客戶想要看房，需要至少提前一天預(yù)約，客戶還需要提供名片、公司郵箱等工作身份信息，北京萬(wàn)科方面審核通過后會(huì)電話通知看房。

  既然通過租賃本身難以在短期內(nèi)收回投資，那么企業(yè)自持地塊的未來出路在哪里？對(duì)此，一位北京地區(qū)開發(fā)商人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，從中央到地方都在大力倡導(dǎo)租賃住房政策，隨著金融資本介入，未來這一領(lǐng)域大有可為。

  其表示，一旦相應(yīng)的金融配套方案到位，自持項(xiàng)目具備對(duì)外租賃條件后，開發(fā)商將項(xiàng)目一定期限的租賃權(quán)出售給銀行等金融機(jī)構(gòu)或不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，可以一次性收回大量資金。不過他也坦承，短期內(nèi)，開發(fā)商承受的資金壓力較大。

  天風(fēng)證券首席地產(chǎn)分析師陳天誠(chéng)認(rèn)為，企業(yè)自持項(xiàng)目本身并不存在問題，一方面利用相對(duì)便宜的土地布局新的業(yè)務(wù)；另一方面，自持物業(yè)作為不動(dòng)產(chǎn)，在未來也具有較大的升值空間。

  陳天誠(chéng)指出，自持項(xiàng)目本身通過租賃收回成本的可能性極低，開發(fā)商更多的是寄望于未來政策松動(dòng)或通過金融化手段獲得更大的回報(bào)。所以這一領(lǐng)域的玩家注定只能是大開發(fā)商，“小開發(fā)商資金難以承受。”

        來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)