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  導(dǎo)讀

  多數(shù)分析人士認為，政策和市場的博弈期即將到來。未來房地產(chǎn)市場走勢仍將出現(xiàn)區(qū)域分化，但將主要取決于政策調(diào)控的力度。雖然部分城市房價上漲動力仍在，但在調(diào)控壓力下，仍將以穩(wěn)為主。

  在二三線城市的推動下，今年房地產(chǎn)市場的“小陽春”跡象隱約浮現(xiàn)。

  易居房地產(chǎn)研究院5月18日發(fā)布報告顯示，5月上半月，40城住宅成交1244萬平方米，為今年以來最高水平；環(huán)比增加33%，同比減少4%。其中，二線城市和弱調(diào)控、未調(diào)控三四線城市成交量上升幅度較大。

  而據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，4月單月，全國商品房成交面積同比和環(huán)比雙雙下滑，同比下滑的情況還是近兩年來首次出現(xiàn)。

  雖然兩組數(shù)據(jù)的統(tǒng)計口徑并不一致，但從很多二線城市排隊搖號、人才落戶搶房等現(xiàn)象不難看出，需求潛力仍然存在，短期內(nèi)市場仍有較強的升溫動力。易居研究院認為，考慮到房企推盤加速，預(yù)計五月成交量將有明顯上行，但同比增幅仍將處于負增長區(qū)間。

  弱調(diào)控城市升溫

  5月上半月，易居研究院監(jiān)測的4個一線城市新建商品住宅成交面積為79萬平方米，環(huán)比4月上半月增加20%，同比減少19%；18個二線城市新房成交827萬平方米，環(huán)比增加32%，同比減少2%；18個三四線城市新房成交338萬平方米，環(huán)比增加39%，同比減少4%。

  從調(diào)控嚴厲程度來看，7個調(diào)控較嚴的三四線城市（限購限貸）新房成交面積環(huán)比增加12%，同比減少14%；11個未調(diào)控或弱調(diào)控三四線城市（未限購或限貸）該數(shù)據(jù)環(huán)比增加56%，同比增加1%。

  整體來看，二線城市和弱調(diào)控、未調(diào)控三四線城市成交量上升幅度較大。二線城市中，由于成都在5月15日升級了樓市調(diào)控政策，僅5月8-12日5天就成交了約20萬平方米，相當(dāng)于4月上半月成交量的1.1倍。

  弱調(diào)控、未調(diào)控三四線城市中，襄陽、徐州、韶關(guān)、溫州等地環(huán)比漲幅較大，均在100%以上。

  易居研究院指出，今年前3個月的上半月，40城新房成交量持續(xù)回落，受推盤量增加影響，4月上半月成交量小幅上升，5月進一步上升至年內(nèi)最高水平。

  該機構(gòu)表示，一方面，受開發(fā)商中期業(yè)績沖刺影響，4月底以來各地推盤量有所提升；另一方面，在限價環(huán)境下，新房性價比相對較高，因此需求并不弱。

  根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，4月單月，全國商品房成交面積同比和環(huán)比雙雙下滑，同比下滑的情況還是近兩年來首次出現(xiàn)。雖然兩組數(shù)據(jù)的統(tǒng)計口徑并不一致，但房企人士普遍認為，很多二三線城市的需求潛力仍然存在。

  近期，成都、西安等城市出現(xiàn)萬人搖號、排隊買房等現(xiàn)象，凸顯出短期供需關(guān)系的緊張。上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，近期釋放的購房需求，主要由兩部分構(gòu)成：一是被調(diào)控政策壓抑，二是落戶新政帶來的新增。

  上述機構(gòu)還表示，今年初至5月上半月，40城新建商品住宅累計成交面積10256萬平方米，同比下降5%，降幅較前4月累計基本持平。一線和二線城市累計成交面積分別下降41%和6%，三四線城市累計成交面積上升13%。

  政策博弈期將至

  交易量的升溫，還有庫存不足的因素。據(jù)易居研究院統(tǒng)計，截至2018年4月底，100個城市新建商品住宅庫存總量為43386萬平方米，環(huán)比減少0.7%，同比減少7.9%。自2015年以來，百城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性下跌態(tài)勢。其中，二線城市跌幅最大。

  從去化周期來看，4月份，一、二、三四線城市新房存銷比分別為12.8、9.9和10.4個月，均低于12-16個月的合理區(qū)間。其中，三四線城市的去化周期達到了最近9年的最低值。

  據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道了解，在很多實施“限價令”的城市，房企選擇暫緩?fù)票P，加劇了短期內(nèi)的供應(yīng)緊張。在西安的曲江新區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，成都的高新南區(qū)、天府新區(qū)等熱點區(qū)域，開發(fā)商普遍向21世紀(jì)經(jīng)濟報道反映，預(yù)估的去化周期在4個月以下。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，在監(jiān)管層的督促下，很多熱點城市從去年開始加大供地，但由于各種原因，目前尚未形成有效的住宅供應(yīng)。因此，在這些城市，市場出現(xiàn)了階段性供應(yīng)缺口，供需基本面已經(jīng)發(fā)生變化。

  正是此類原因，也導(dǎo)致房價出現(xiàn)抬升勢頭。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年4月，70城新建商品住宅價格平均環(huán)比上漲0.59%，漲幅連續(xù)兩個月擴大；二手房漲幅為0.48%，連續(xù)三個月擴大。

  對于未來的市場走勢，某上市房企負責(zé)人給出“中性”的評價。他向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，從各地涌動的需求來看，市場不會太差；從調(diào)控政策的擴圍和加碼來看，市場也不會過于樂觀。未來的走勢如何，要取決于政策力度。

  今年“五一”前后，住建部共兩輪約談了12個熱點城市，并再度強調(diào)“堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，落實地方調(diào)控主體責(zé)任，因城因地制宜，精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。此后，樓市調(diào)控政策迎來新一輪加碼。被約談的城市中，已有7個出臺了調(diào)控政策，其他城市也有強化調(diào)控的動作。

  多數(shù)分析人士認為，政策和市場的博弈期即將到來。未來房地產(chǎn)市場走勢仍將出現(xiàn)區(qū)域分化，但將主要取決于政策調(diào)控的力度。

  易居研究院表示，未來政策面仍然是以穩(wěn)為主，樓市調(diào)控政策將保持延續(xù)性和穩(wěn)定性。考慮到房企推盤加速，預(yù)計五月成交量將有明顯上行，但同比增幅大概率仍處于負區(qū)間內(nèi)。 對于房價變化趨勢，多數(shù)分析人士認為，雖然部分城市房價上漲動力仍在，但在調(diào)控壓力下，仍將以穩(wěn)為主。

        來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道