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  導(dǎo)讀

  回想濟(jì)南全運(yùn)村，也是綠城首個(gè)全運(yùn)村項(xiàng)目，西安全運(yùn)村項(xiàng)目總經(jīng)理高曉東印象很深刻，最難之處在于這是一個(gè)時(shí)間非常緊迫的項(xiàng)目，前后就19個(gè)月時(shí)間，108個(gè)戶型、 2334套房子全精裝修正常是做不出來(lái)的，只能沒(méi)日沒(méi)夜地做。

  日前，“2022年第19屆亞運(yùn)會(huì)亞運(yùn)村開(kāi)發(fā)建設(shè)單位征集中選結(jié)果通報(bào)會(huì)”在杭州錢(qián)江新城華成大廈召開(kāi)，公布了參與杭州亞運(yùn)村建設(shè)的三家開(kāi)發(fā)商：綠城、萬(wàn)科、華潤(rùn)。

  不過(guò)，此次綠城、萬(wàn)科、華潤(rùn)入圍的結(jié)果還將公示一段時(shí)間。也就是說(shuō)，嚴(yán)格意義上杭州亞運(yùn)村花落誰(shuí)家尚未最終定音。

  上述三家房企中，綠城與華潤(rùn)對(duì)體育賽事的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、住宅、商業(yè)等配套設(shè)施建設(shè)均有涉足，比如，從濟(jì)南、沈陽(yáng)、天津，到即將在2021年舉辦的西安全運(yùn)會(huì)，綠城全程參與了最近四屆的全運(yùn)村建設(shè)。而近年來(lái)，萬(wàn)科作為“城市配套服務(wù)商”的價(jià)值也日益凸顯。

  毫無(wú)疑問(wèn)，一場(chǎng)超大型的體育盛事成功舉辦，會(huì)對(duì)一座城市的經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的發(fā)展都起到極大的推動(dòng)作用，開(kāi)發(fā)商、地方政府和居民都將從中獲益，形成“多贏”的局面。

  然而，“運(yùn)動(dòng)會(huì)造城”也需要防止“廢城”、“鬼城”的出現(xiàn)，這不僅考驗(yàn)地方政府平衡能力與戰(zhàn)略眼光，更考驗(yàn)相關(guān)房產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)、長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力與社會(huì)責(zé)任。

  濟(jì)南全運(yùn)村：24小時(shí)趕工

  回想濟(jì)南全運(yùn)村，也是綠城首個(gè)全運(yùn)村項(xiàng)目，西安全運(yùn)村項(xiàng)目總經(jīng)理高曉東印象很深刻，最難之處在于這是一個(gè)時(shí)間非常緊迫的項(xiàng)目，前后就19個(gè)月時(shí)間，108個(gè)戶型、 2334套房子全精裝修正常是做不出來(lái)的，只能沒(méi)日沒(méi)夜地做。

  另外，開(kāi)發(fā)商還必須承擔(dān)賽事和運(yùn)營(yíng)服務(wù)。最后，綠城的確在19個(gè)月完成了土方、基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)，精裝修、景觀。

  高曉東透露了一個(gè)細(xì)節(jié)，“濟(jì)南全運(yùn)村的場(chǎng)地非常復(fù)雜，西邊跟東邊兩個(gè)場(chǎng)地有12米高差，相當(dāng)于一個(gè)懸崖峭壁的土方就這么下來(lái)。于是綠城把高的土方挖掉一部分， 把下面再填上去以后再把它夯實(shí)。夯完以后，這個(gè)地下室還做不平，高的部分做一層地下室，低的部分用三層地下室去做平，到最后做出來(lái)是一個(gè)平臺(tái)。2008年10月28號(hào)，我們?nèi)窟M(jìn)行裝修進(jìn)程。總共施工花了19個(gè)月，土方、基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)，精裝修、景觀全部趕出來(lái)。”

  另一個(gè)難關(guān)是精裝修。高曉東坦言，2008年那個(gè)時(shí)候做精裝修，對(duì)綠城來(lái)講，經(jīng)驗(yàn)不是非常足。濟(jì)南全運(yùn)村有108個(gè)戶型，評(píng)審這108個(gè)戶型就耗費(fèi)了七天七夜時(shí)間，今年已經(jīng)70高齡的綠城精裝修大神級(jí)人物——謝鮑森，被請(qǐng)到濟(jì)南去，和海爾集團(tuán)談過(guò)程中一邊談合作，一邊在做規(guī)劃，整個(gè)場(chǎng)地的規(guī)劃都開(kāi)始在搶，“那時(shí)候老謝工陪著我七天七夜，他背不好，那時(shí)候六十幾歲，他是不能長(zhǎng)久坐。七天七夜做下來(lái)以后，老謝工后來(lái)跟我講，他說(shuō)：高總啊你這樣弄下去，我這條老命要扔到你們濟(jì)南了，回不到杭州的。”高曉東回憶道。

  綠城集團(tuán)對(duì)第一個(gè)全運(yùn)村項(xiàng)目的支持力之大，從團(tuán)隊(duì)人員可見(jiàn)一斑。濟(jì)南全運(yùn)村一個(gè)公司的人員，120號(hào)人，到2009年在交付之前，集團(tuán)派了將近80號(hào)人來(lái)支援我們，整個(gè)公司就將近200號(hào)人。這差不多抵得上半個(gè)濱江房產(chǎn)一個(gè)公司的人，那個(gè)時(shí)候?yàn)I江房產(chǎn)的人估計(jì)也就是三四百人。 2009年的5月1號(hào)開(kāi)始，公司發(fā)了一個(gè)紅頭文件，取消所有員工的探親，取消所有員工周六周日的休息。從5月1號(hào)開(kāi)始，全員晚上工作到00:59，一點(diǎn)鐘到了，下班。第二天早上8點(diǎn)鐘必須上班。

  晚上干什么？十點(diǎn)鐘之前，在工地上。十點(diǎn)鐘到11點(diǎn)鐘，這一個(gè)小時(shí)是給各個(gè)施工單位開(kāi)會(huì)，安排明天的工作，交底會(huì)，每項(xiàng)工作都交得很清楚，因?yàn)檫@個(gè)是大兵團(tuán)作戰(zhàn)，我們那時(shí)候最多的人是8000多號(hào)人。8000多個(gè)工人沒(méi)有一個(gè)有序的組織，肯定是一盤(pán)散沙。景觀、外墻外立面施工、里面的內(nèi)裝修施工，三大作業(yè)工種全部都是交叉，需要我們的工程師給施工單位要交代得很清楚，誰(shuí)讓誰(shuí)干什么。

  值得一提的是，綠城在運(yùn)營(yíng)管理上將開(kāi)源節(jié)流放在了首位。濟(jì)南全運(yùn)村所有賽事期間的家具、用品，都是從2008年北京奧運(yùn)村打包買(mǎi)過(guò)來(lái)的。綠城派了14輛卡車，從北京把這些物資運(yùn)過(guò)來(lái)。在濟(jì)南找倉(cāng)庫(kù)把這些東西全部在倉(cāng)庫(kù)里面放好。一方面，北京奧運(yùn)村的家具均為E0級(jí)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，綠城也非常擔(dān)心現(xiàn)做家具，可能就會(huì)有問(wèn)題，正好奧運(yùn)村的物資在拍賣(mài)，就順理成章地買(mǎi)過(guò)來(lái)了。

  濟(jì)南全運(yùn)村對(duì)濟(jì)南的影響有兩方面：一方面是對(duì)城市的一種更新和改造。濟(jì)南全運(yùn)村原址是孟家莊、李家溝兩個(gè)村；第二個(gè)方面，就是綠城將產(chǎn)品帶到了濟(jì)南，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)，到景觀設(shè)計(jì)，濟(jì)南老百姓以前是沒(méi)看到過(guò)類似產(chǎn)品的?？梢哉f(shuō)綠城把他們?cè)瓉?lái)的想象力一下子就推翻掉，原來(lái)住宅小區(qū)可以這樣做的。后來(lái)萬(wàn)科來(lái)了，中海來(lái)了，龍湖來(lái)了，恒大來(lái)了，濟(jì)南整體建筑標(biāo)準(zhǔn)也上了一個(gè)臺(tái)階。

  沈陽(yáng)全運(yùn)村：資金瓶頸

  濟(jì)南全運(yùn)村給綠城在體育賽事項(xiàng)目上面奠定了一個(gè)良好的口碑基礎(chǔ)。順理成章地，綠城接下了沈陽(yáng)第12屆全運(yùn)會(huì)、天津第13屆全運(yùn)會(huì)、西安第14屆全運(yùn)會(huì)，并逐漸作為綠城新業(yè)務(wù)板塊的一個(gè)方向。

  如果說(shuō)濟(jì)南全運(yùn)村最大難度是趕時(shí)間，那么沈陽(yáng)全運(yùn)村便面臨資金鏈問(wèn)題。2012年3月31號(hào)，綠城集團(tuán)一季度的總結(jié)會(huì)上透露沈陽(yáng)全運(yùn)村整體情況不是很樂(lè)觀，當(dāng)時(shí)綠城派駐沈陽(yáng)的團(tuán)隊(duì)是北京御園的團(tuán)隊(duì)，這支團(tuán)隊(duì)是做精細(xì)的低密度開(kāi)發(fā)豪宅的，實(shí)際上一下子做這種大兵團(tuán)作戰(zhàn)的項(xiàng)目組織起來(lái)有一些難度。后來(lái)高曉東去沈陽(yáng)全運(yùn)村支援了17個(gè)月，任職沈陽(yáng)全運(yùn)村執(zhí)行總經(jīng)理。2012年之時(shí)，也是綠城集團(tuán)面臨發(fā)展瓶頸階段。

  綠城打造全運(yùn)村的現(xiàn)金流模式有其特殊之處。此前濟(jì)南全運(yùn)村由綠城與海爾集團(tuán)合作，濟(jì)南全運(yùn)村由海爾集團(tuán)持有55％的股份，綠城持有45％的股份，但是綠城操盤(pán)。2008年，綠城資金鏈?zhǔn)芙鹑谖C(jī)影響陷入困境，那時(shí)候要綠城拿出幾個(gè)億是很痛苦的事情。彼時(shí)海爾集團(tuán)給予了資金支持。

  當(dāng)年5、6月份，原綠城濟(jì)南全運(yùn)村團(tuán)隊(duì)人員陸陸續(xù)續(xù)都到了沈陽(yáng)。參加過(guò)濟(jì)南全運(yùn)村建設(shè)的老班底有80%的人全部趕到沈陽(yáng)來(lái)支援，當(dāng)時(shí)宋衛(wèi)平直接說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目是一號(hào)工程，所有的資源往這個(gè)一號(hào)工程傾斜，包括人、資金。不過(guò)，2012年的時(shí)候綠城資金很緊張。

  開(kāi)發(fā)資金緊張，銷售情況也不理想。2012年的時(shí)候，沈陽(yáng)的庫(kù)存量去化周期是40多個(gè)月，這給沈陽(yáng)全運(yùn)村銷售帶來(lái)巨大壓力，也是綠城沈陽(yáng)全運(yùn)村盈利乏力的主要原因。

  做沈陽(yáng)全運(yùn)村的時(shí)候，綠城刻意把南方的一些產(chǎn)品做得更加適合北方，如根據(jù)北方人的生活習(xí)慣封了陽(yáng)臺(tái)。

  不過(guò)，在戶型方面，綠城卻顯得經(jīng)驗(yàn)不足，沒(méi)有考慮到南北方的區(qū)別，按照南方習(xí)慣把大戶型放兩邊，小戶型放中間。但在沈陽(yáng)，人們買(mǎi)房子首先買(mǎi)中間，保溫效果好。后來(lái)，綠城團(tuán)隊(duì)想到在保溫建材上做出相應(yīng)的彌補(bǔ)。比如貼了十公分厚的苯板。以上種種，提高了綠城沈陽(yáng)亞運(yùn)村的成本。

  其實(shí)，當(dāng)時(shí)沈陽(yáng)市場(chǎng)的售價(jià)與綠城的成本出現(xiàn)了倒掛的情況，沈陽(yáng)那時(shí)候的房?jī)r(jià)才5800元／平方米，而綠城的成本卻高達(dá)7000多元／平方米。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從可靠渠道獲悉，沈陽(yáng)全運(yùn)村濱水商業(yè)至今招商都招不滿。

  據(jù)透露，整個(gè)沈陽(yáng)全運(yùn)村的投資，大約有26億元左右，投進(jìn)去以后，綠城隨之開(kāi)始承受漫長(zhǎng)的無(wú)回報(bào)周期。

  吃一塹長(zhǎng)一智。接下來(lái)，綠城又拿下了天津全運(yùn)村，并選擇了與融創(chuàng)合作。再后來(lái)的西安全運(yùn)村，高曉東仍然擔(dān)任總經(jīng)理。他在綠城工作十年時(shí)間，參與了前面的這兩屆全運(yùn)村，也想把自己的這些經(jīng)驗(yàn)，包括過(guò)程中的這些教訓(xùn)能夠很好地在西安全城把它作為教訓(xùn)，能夠把它避免掉，一些經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌虻玫絺鞒小?/span>

  西安全運(yùn)村：輻射西北

  有了前面三屆全運(yùn)村的鋪墊，西安全運(yùn)村項(xiàng)目是從2017年5月開(kāi)始啟動(dòng)的。隨著整個(gè)西安市奧體中心落戶到國(guó)際港務(wù)區(qū)，西安市開(kāi)了一個(gè)協(xié)調(diào)會(huì)，給了全運(yùn)村1000畝的用地，由國(guó)際港務(wù)區(qū)下屬全資子公司陸港集團(tuán)來(lái)建設(shè)。

  據(jù)西安綠城港誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理陸明介紹，當(dāng)時(shí)陸港集團(tuán)也沒(méi)這方面的經(jīng)驗(yàn)，是在考察天津全運(yùn)村、沈陽(yáng)全運(yùn)村、濟(jì)南全運(yùn)村之后，決定與綠城合作。

  最終總用地是1034畝的西安全運(yùn)村確定了兩家股東——綠城與陸港集團(tuán)，這一次，綠城占51%的股權(quán)，陸港集團(tuán)占49%。

  有了上述三屆全運(yùn)村的經(jīng)驗(yàn)，綠城在運(yùn)作西安全運(yùn)村時(shí)更加成竹在胸。“我們現(xiàn)在應(yīng)該說(shuō)拿到手是700畝左右的土地，今年六七月份，可能還會(huì)供給我們?nèi)俣喈€的土地。從目前來(lái)講，我們整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，整個(gè)全運(yùn)村的大規(guī)劃都已經(jīng)完成。今年5月份，首開(kāi)地塊35萬(wàn)平方米。”高曉東透露，項(xiàng)目公司整個(gè)2018年的計(jì)劃是116萬(wàn)平方米的總開(kāi)工量，就是要把全運(yùn)會(huì)期間三個(gè)村要投入使用的部分全部開(kāi)工；計(jì)劃到2020年年底，工程完工；2021年上半年過(guò)了春節(jié)以后試運(yùn)行，因?yàn)槊總€(gè)全運(yùn)村都要經(jīng)過(guò)這么一個(gè)試運(yùn)行的過(guò)程，加上試入住，這個(gè)過(guò)程中可能還有一些驗(yàn)收整改繼續(xù)完善的工作。

  陸港文體公司總經(jīng)理張相瑜也透露，項(xiàng)目一期的300多畝，去年已經(jīng)開(kāi)工；二期的300畝用地，今年年前也已經(jīng)拍到了，隨后雙方成立了合資公司，實(shí)際上已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的推進(jìn)過(guò)程中，包括后期還有一些地，總共一千畝地基本上今年內(nèi)全部都解決。

  作為一個(gè)十三朝的古都，西安歷史文化的積淀非常深厚的城市。實(shí)際上，它的整個(gè)旅游業(yè)的發(fā)展還是有一些瓶頸，包括城市接待能力。為此西安在去年11月份，出臺(tái)了支持旅游業(yè)發(fā)展的一個(gè)政府規(guī)劃：2018年要全面開(kāi)工建設(shè)30個(gè)五星級(jí)酒店，來(lái)承載整個(gè)西安的旅游市場(chǎng)的發(fā)展。

  從旅客人數(shù)上來(lái)看，西安每年的數(shù)量跟杭州是差不多的，但是它的旅游收入只有杭州的1/2。這表明，一個(gè)外地游客到西安來(lái)了以后，做不到充分消費(fèi)。而杭州將西湖邊門(mén)票全取消，該做法雖然減少了門(mén)票收入，卻大大促進(jìn)了旅游業(yè)周邊消費(fèi)，總體旅游收入不降反升。

  因此西安也有意效仿杭州理念。比如今年春節(jié)期間，西安做了一個(gè)主題活動(dòng)，就是西安年最中國(guó)，它帶來(lái)的游客數(shù)量是1226萬(wàn)人。不僅推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也大大提升了西安人民的自豪感、自信心。綠城也想乘城市發(fā)展的東風(fēng)，將西安全運(yùn)村打造為標(biāo)桿產(chǎn)品，配合西安相關(guān)發(fā)展戰(zhàn)略。

  據(jù)透露，相比前面三屆全運(yùn)會(huì)，綠城除了西安全運(yùn)村建設(shè)之外，還會(huì)配套做一個(gè)五星級(jí)的酒店；承擔(dān)了整個(gè)區(qū)塊里面灞河8.6公里河岸線的改造，把綠城在千島湖的珍珠廣場(chǎng)、在桐廬在建德富春江改造的經(jīng)驗(yàn)引到灞河來(lái)，包括整個(gè)全運(yùn)湖改造工程，整體的一個(gè)景觀提升工程。綠城承諾在2019年的5月1號(hào)，將一期工程做完，用以配合2019年的“一帶一路”峰會(huì)。

  西安全運(yùn)村的選址與濟(jì)南全運(yùn)村有異曲同工之妙，都是在新新區(qū)。首先，西安目前的市場(chǎng)情況應(yīng)該非常好，整個(gè)目前的市場(chǎng)的一個(gè)去化周期，基本上在十個(gè)月到10.5個(gè)月左右；其次，國(guó)際港務(wù)區(qū)接下來(lái)可能要跟浐灞生態(tài)區(qū)合并，全運(yùn)村所在區(qū)域，正好是以后大西安的東西中三條軸線里面的東邊軸線。

  整個(gè)浐灞區(qū)域擁有完美的自然環(huán)境資源，這個(gè)區(qū)域14點(diǎn)幾平方公里基本上目前建設(shè)留白也比較多，目前綠城負(fù)責(zé)西安全運(yùn)村住宅部分，華潤(rùn)負(fù)責(zé)給政府代建場(chǎng)館，萬(wàn)科負(fù)責(zé)在這個(gè)區(qū)域里面做一個(gè)綜合體，未來(lái)這個(gè)項(xiàng)目將對(duì)整個(gè)西安國(guó)際港務(wù)區(qū)有一個(gè)整體的帶動(dòng)。

  此外，去年全國(guó)整體樓市經(jīng)歷一輪上漲。來(lái)自第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，西安房?jī)r(jià)去年從7000多元／平方米漲到今年2月份1.1萬(wàn)元左右／平方米，這也給品質(zhì)房企打好了一個(gè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。在這么一個(gè)大背景下，再加上綠城目前整個(gè)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，可謂具備天時(shí)地利人和。

  業(yè)內(nèi)人士分析，西安整個(gè)城市將會(huì)迎來(lái)一輪大的發(fā)展機(jī)遇期。此前，綠城管理層也多次對(duì)外透露，西安將成為綠城投資的一個(gè)重點(diǎn)城市。記者從可靠信源渠道獲悉，綠城管理層通過(guò)多次對(duì)西安的調(diào)研，明確了一個(gè)方向，在西安的發(fā)展要做好十年左右的一個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展考慮。以目前的西安全運(yùn)村以及綠城收購(gòu)的項(xiàng)目為基礎(chǔ)，進(jìn)行各方面資源的儲(chǔ)備，特別是能源的儲(chǔ)備。

  目前在西安，綠城有兩個(gè)項(xiàng)目，有可能到了明年就有八個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)還會(huì)輻射到西北五省區(qū)。西北五省區(qū)里面，烏魯木齊有項(xiàng)目在做，蘭州、西寧、銀川這幾個(gè)城市因?yàn)橹形鞑康貐^(qū)的發(fā)展契機(jī)，也備受綠城關(guān)注。綠城正在借助西安全運(yùn)村項(xiàng)目，為后期在西安市場(chǎng)的一個(gè)全面發(fā)展、輻射西北五省區(qū)做好資源的儲(chǔ)備，包括土地、人才、資金等。

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